Accollo mutuo liberatorio: cos’è e come funziona

Cos’è l’accollo del mutuo liberatorio? Ecco qui la spiegazione

Quando un figlio non riesce a pagare più il suo debito o quando l’immobile da comprare è già ipotecato da un’altra banca per un mutuo che ancora non è stato estinto: sono diversi i momenti in cui potresti sentir parlare dell’accollo mutuo liberatorio. Ma che cos’è?

È più probabile che tu sentito parlare dell’accollo del mutuo: un acquirente decide di acquistare una casa già ipotecata, subentrando in un mutuo preesistente come nuovo intestatario, “accollante”, prendendo il posto di chi ha acceso il mutuo su quella casa, “accollato”, e continuando così a pagare le rate al suo posto, fino ad estinguere il debito.
Si tratta di una modalità finanziaria in realtà ampiamente utilizzata nella compravendita immobiliare: disciplinato dall’art. 1237 del Codice Civile, l’accollo del mutuo non solo si presenta come un aiuto in determinate circostanze, come illustrato nelle primissime righe di questa introduzione, ma è una concreta possibilità di risparmio rispetto al mutuo standard. 

Come e perché, lo spieghiamo lungo questo articolo in cui andremo ad approfondire questo strumento finanziario, concentrandoci in particolare sul concetto di “liberatoria” dal mutuo e sulle caratteristiche dell’accollo del mutuo liberatorio.

Accollo mutuo liberatorio: cosa significa

Se l’accollo del mutuo consente ad una persona di acquistare un immobile già ipotecato contraendone il mutuo con l’impegno del rimborso, l’accollo del mutuo liberatorio “libera” contemporaneamente il debitore originario; tuttavia, ciò non sempre è concesso.

In sintesi, esistono due soluzioni verso cui può andare incontro: l’accollo del mutuo cumulativo e l’accollo del mutuo liberatorio. Se il primo fa sì che a restare obbligati in solido siano accollato e accollante, il secondo svincola totalmente il vecchio debitore. In quest’ultimo caso, dal punto di vista di chi acquista l’immobile ipotecato, il venditore uscirebbe di scena e l’acquirente diventerebbe il nuovo mutuatario e proprietario di casa.
Se ve lo steste chiedendo, sì. Si tratta della soluzione più conveniente per chi deve vendere la propria casa già ipotecata con mutuo a carico, proprio in virtù del fatto che si svincolerebbe dalla banca. Ma chi decide quale accollo del mutuo eseguire?

A scegliere se procedere con l’accollo del mutuo liberatorio o cumulativo è la banca. Ovviamente, viene più naturale immaginare un’uscita di scena pulita e definitiva del vecchio debitore/mutuatario, ma bisogna considerare un fatto concreto: chi fa credito rischia di più svincolando un debitore dall’accordo, specie se il nuovo acquirente non presenta molte garanzie.

Differenza tra accollo liberatorio e non liberatorio

Quando si vuole vendere casa con mutuo ancora da pagare ricorrendo all’accollo del mutuo si hanno due alternative: procedere con un accollo del mutuo liberatorio oppure con l’accollo del mutuo non liberatorio o cumulativo. La differenza è che mentre il primo svincola totalmente il venditore nonché mutuatario originario, il secondo lo mantiene nel rapporto bancario. Vediamo nello specifico quali sono le differenze tra queste due modalità e in base a cosa viene scelta una soluzione anziché l’altra.

L’accollo del mutuo liberatorio consentirebbe al venditore di casa e titolare originario del mutuo di uscire di scena dal rapporto bancario. In altre parole, venduta casa, l’acquirente ne diventerebbe effettivo proprietario e si intesterebbe il suo vecchio mutuo, liberandolo totalmente dall’essere obbligato in solido. Anche se è la strada più vantaggiosa per il venditore, non è così scontato ottenere la liberatoria dal mutuo. Infatti, a deciderlo è la banca. Dal momento che una delle figure uscirebbe di scena dal rapporto, per fare un esempio concreto, la banca potrebbe correre dei rischi se l’acquirente risultasse insolvente e inaffidabile.

L’accollo del mutuo cumulativo, invece, in virtù del fatto che la vendita potrebbe comportare un rischio di insolvenza, manterrebbe in rapporto anche il venditore. In altre parole, la banca vincolerebbe il venditore in qualità di “garanzia”; e se il nuovo mutuatario non dovesse pagare le rate, il venditore supplirebbe alle rate insolute. In sostanza, la banca si avvale di due debitori obbligati in solido tra di loro.

In conclusione, la liberazione del debitore originario avviene solo su volontà bancaria. Se essa sceglie di procedere con la liberatoria, è la banca ad esprimere chiaramente nel contratto che libera il venditore.

Accollo del mutuo: quando conviene?

Si può vendere una casa già ipotecata e con mutuo acceso procedendo con l’accollo del mutuo. Con questa soluzione, molte persone che necessitano di cambiare casa ma hanno ancora intestato un mutuo possono lasciarsi sostituire da un nuovo debitore. Quali sono i casi in cui conviene l’accollo del mutuo?

Le situazioni possono essere molteplici. Abbiamo introdotto questo articolo alludendo ad un figlio che non riesce più a pagare il debito. Immaginiamoci la scena: un figlio, che ha un mutuo sulle spalle, non riesce più a pagare le rate. Per evitare di finire dei guai, il genitore interviene accollandosi il suo mutuo. Altro esempio è quello dell’acquistare una casa che però è già ipotecata. Si tratta qui di una situazione abbastanza comune, dove l’acquirente sceglie di contrarre direttamente il vecchio mutuo. La domanda allora diventa: ma perché conviene l’accollo del mutuo in questi casi?

Semplicemente, perché l’accollo del mutuo, liberatorio e non, bypassa i costi di accensione di un mutuo ex novo. Infatti, accollare il mutuo è una pratica che non implica costi e riduce parte delle spese notarili e di istruttoria. Anche se la banca guarda ai propri interessi, le risulta indifferente optare per un accollo del debito per interno piuttosto che un’accensione, purché abbia un debitore e la garanzia del rimborso del mutuo. Il debito è intero se l’accollante acquista da privato. Caso diverso, invece, per chi acquista da impresa costruttrice: chi acquista da impresa può accollarsi un mutuo massimo per l’80% del valore. In questo caso, si tratta nello specifico dell’accollo mutuo costruttore.

PER IL VENDITORE

Se vuoi vendere casa e ti stai chiedendo se conviene o no procedere con l’accollo del mutuo, la risposta è sì, perché ti consentirebbe di piazzare bene e subito la tua casa nel mercato; ma a patto che sia liberatorio. Infatti, è più facile trovare un acquirente, se l’acquisto non prevede costi di accensione del mutuo. Ma tra i tanti acquirenti è altrettanto facile imbattersi in cattivi pagatori. Dunque, è meglio scegliere un buon acquirente e chiedere la liberatoria per concludere il rapporto bancario e non risultare come secondo debitore. Inoltre c’è da considerare che non pagheresti la penale per estinguere anticipatamente il mutuo, nonché la cancellazione dell’ipoteca.

PER L’ACQUIRENTE 

Diversamente, l’accollo del mutuo conviene a chi compra per via dei risparmi sui costi d’accensione. Ma in questo caso è bene verificare l’identità del venditore e del mutuo, per non rischiare di incappare in truffe. Ovviamente si tratta di uno scrupolo, ma è sempre meglio avere in mano delle certezze. Non solo per quanto riguarda l’immobile, ma anche per il mutuo.
Infatti, non è mica detto che, nonostante non vi siano costi iniziali, il vecchio mutuo del debitore sia così vantaggioso. Anzi, magari potrebbe esser stato sottoscritto anni fa con dei tassi alti e sconvenientissimi oggi. In questo caso, ti conviene guardarti intorno e vedere se tra le tante banche c’è qualcuna che presenta un’offerta che, a conti fatti, risulta ancor più conveniente dell’accollo. Pertanto, se vuoi comprare casa ma sei indeciso sull’accollo, dà un’occhiata alle offerte di mutuo e personalizza gratuitamente la tua: con in mano diversi preventivi puoi capire da te se c’è una formula attualmente conveniente per cui accendere un finanziamento nuovo o, contrariamente, deciderti a procedere subito con l’accollo del mutuo.

Come ottenere la liberatoria dal mutuo

Come abbiamo scoperto, la liberatoria non viene automaticamente durante un’accollo del mutuo, ma è una scelta che deve compiere la banca sulla base di alcune prerogative.  E dal momento che la prerogativa consiste nella garanzia, si può aggirare la questione ed ottenere l’accollo del mutuo liberatorio fornendo alla banca un acquirente affidabile.

Infatti, potresti richiedere alla banca un’analisi dell’acquirente per verificare la sua situazione creditizia e se, effettivamente, è un pagatore solvente. E qualora risultasse un buon pagatore, preciso e puntuale, la banca non esiterà a concederti la liberatoria del mutuo, perché le sarebbe sufficiente il nuovo debitore come garante. Tuttavia, se ciò dovesse dare esito negativo e l’acquirente che hai scelto dovesse risultare inadempiente o fonte di insicurezza per la banca, essa ti concederebbe a quel punto solamente un accollo cumulativo.
Ad ogni modo, per ottenere la liberatoria dal mutuo è altresì necessario che nella redazione dell’atto notarile vi sia la dichiarazione dello svincolo.

Costi liberatoria del mutuo

Chiediamoci, infine, se l’accollo del mutuo liberatorio abbia dei costi. E come avremo dedotto da queste ultime righe, un costo nell’accollo del mutuo c’è, ma riguarda la compravendita in sé. Infatti, non si tratta tanto di pagare la liberatoria, quanto di versare un corrispettivo per il nuovo rogito in cui viene scritto del subentro nel contratto. Si tratta di una spesa di circa 500 euro da corrispondere al notaio che redigerà l’atto. Ed è in questo atto che il professionista deve dichiarare espressamente che il venditore è “svincolato” dall’impegno economico.


Eccoci al termine di questo approfondimento dedicato all’accollo mutuo liberatorio, l’operazione che potrebbe consentirti, a te venditore, di piazzare il tuo immobile sul mercato in tempi record e svincolarti dal tuo vecchio debito senza pensare ad ipoteca e penali sul mutuo; e a te acquirente, di comprare casa risparmiando sui costi iniziali di accensione.
L’accollo del mutuo liberatorio, in quest’ottica, consentirebbe un subentro pulito per il nuovo debitore e che esonererebbe la presenza del debitore originario. Così, se il nuovo debitore dovesse risultare inadempiente, il vecchio titolare non avrebbe alcun vincolo economico. Al contrario, con un accollo del mutuo cumulativo, sì.
L’accollo del mutuo è una pratica che conviene ma, senza scadere in generalizzazioni, potrebbe non convenire per te; specie se alla fine ti ritrovi davanti all’unica possibilità del mutuo cumulativo. Insomma, chi può dirlo se conviene? se non hai intenzione di mettere in mezzo un esperto, seppur è la scelta più indicata, prova a capirlo tu stesso guardando le offerte di mutuo attuali: inserisci i dati del mutuo, e se trovi offerte convenienti scarica dei preventivi gratis. Ciò potrebbe farti scoprire che il vecchio mutuo non è così conveniente e convincerti che è meglio accenderne uno nuovo, piuttosto che accollarsi vecchi tassi d’interesse.

Noi di simulatorimutuo salutiamo qui tutti i nostri lettori, invitandoli a scriverci per qualsiasi dubbio o curiosità, e perché no, a lasciare un commento per condividere con noi e i nuovi utenti la propria esperienza personale con l’accollo mutuo liberatorio. Un semplice punto di vista può incrementare la conoscenza di tutti. A presto!

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