Investimenti immobiliari all’estero 2024: dove e come comprare?

Al momento di valutare un investimento immobiliare, il mercato di riferimento abituale è quello della città di residenza. In alcuni casi si può estendere ai paesi di origine o di villeggiatura. In caso di supporto da consulenti preparati, è possibile prendere in considerazione anche ulteriori località, dando maggiore importanza al calcolo economico rispetto alla facilità di reperire informazioni a riguardo. Si può decidere di investire in una località nuova rispetto all’immobile del proprio condominio, se i prospetti presentati sono affidabili e stilati con perizia. Allo stesso modo, considerare un investimento immobiliare all’estero può rispondere alle esigenze di opportunità economica. 

In questo caso, tuttavia, tanto il calcolo quanto le eventuali procedure possono scontare complessità ulteriori, date non solo dalla distanza geografica dell’immobile, ma anche dalle differenze tra gli ordinamenti legali e fiscali, nonché dall’eventuale differenza nelle pratiche da seguire per perfezionare la compravendita e il finanziamento. Detenere un’immobile all’estero può rappresentare un’interessante opportunità non solo per l’aspetto economico, ma anche per le opportunità personali di svago, studio e lavoro. 

Investimenti immobiliari estero: perché effettuarli?

Un investimento immobiliare estero può essere un’operazione finanziariamente interessante per diversi motivi. In primo luogo, il diverso andamento dei mercati immobiliari può consentire di ottenere ritorni interessanti che non sarebbero facilmente disponibili nel mercato nostrano. In generale, la vivacità di un mercato è data dagli indicatori macroeconomici quali la crescita economica di lungo periodo e la crescita demografica. A questi si aggiungono poi le politiche economiche che sviluppino alcune città o quartieri specifici. 

Anche solo in ambito europeo, si possono distinguere località in cui i valori di mercato sono strutturalmente alti da aree che negli ultimi anni hanno patito la scarsa crescita, con un riflesso sui valori degli immobili. Questa diversità negli scenari internazionali permette di attuare diverse strategie di investimento, in funzione del tipo di ritorno che si voglia ottenere: un flusso di reddito dato dai canoni di locazione o un guadagno in conto capitale in caso di rivendita.

Non va trascurato poi che acquistare un immobile può non essere solo un investimento: è possibile coniugare questo con le esigenze abitative. In questo caso, la scelta del luogo di destinazione risponde anche a criteri che esulano dai principi economici. Quale che sia l’insieme delle motivazioni, operare su più mercati permette di riorientare i propri investimenti al momento giusto. Per fare questo è importante avere chiari i calcoli di convenienza e le diverse procedure per ciascun Paese. Non ultime, le condizioni di finanziamento possono far decidere per l’investimento o meno.

Come muoversi per investire nell’immobiliare all’estero

Una prima distinzione da fare riguarda il tipo di acquisto: la procedura può differire a seconda del Paese di destinazione e del tipo di acquisto. Come sarebbe normale aspettarsi, acquisire un immobile in un Paese dell’Unione europea presenta procedure, adempimenti e costi diversi rispetto alla scelta di uno Stato fuori dalla Comunità. 

Circa l’immobile, una cosa può essere acquistare una prima casa all’estero, con l’obiettivo di trasferircisi a vivere per lavoro o come “buen retiro” una volta arrivati alla pensione. Un’altra è decidere di investire delle risorse per acquistare una seconda casa da mettere a reddito o da sfruttare come casa per le vacanze. Infine, è opportuno valutare se rivolgersi a un Istituto di credito nazionale o rivolgersi a uno del Paese di acquisto. Entrambi i casi presentano vantaggi e svantaggi, che analizzeremo nella sezione dedicata.

Una cosa a cui prestare particolare attenzione quando si decide per l’acquisto di un immobile all’estero sono i costi. Questi saranno tendenzialmente maggiori rispetto ai costi in caso di acquisto di un immobile sul territorio nazionale, per due motivi: le eventuali differenze nella normativa e nei documenti ottenere, e le differenze linguistiche. Quest’ultimo elemento non si riferisce solo alla lingua in sé, quanto alle accezioni legali e alle possibili interpretazioni fuorvianti per un non madrelingua.

Tra le spese da considerare vi possono essere: 

• La perizia in loco
• Le spese di istruttoria
• La spesa assicurativa
• Un eventuale atto notarile.

La perizia in loco serve per stimare il valore dell’immobile a cui è connesso il mutuo erogato per l’acquisto, se il mutuo è erogato per questo specifico obiettivo. Viceversa, in caso di mutui garantiti da ipoteche immobiliari, la perizia è intesa a stimare il valore che l’Istituto di credito ha come garanzia per l’importo erogato. Le spese di istruttoria sono un’importante voce di costo che può arrivare fino all’1% del mutuo: con l’istruttoria si stima l’affidabilità creditizia del richiedente. La spesa assicurativa copre l’immobile acquisito e può superare il 5% del valore del mutuo erogato. L’assicurazione sul mutuo è una tutela tanto per il prestatore, quanto per il prenditore del mutuo. In caso di imprevisti, il mutuo viene pagato dall’ente con cui è stata stipulata la polizza assicurativa. Infine, a seconda dell’ordinamento del Paese in cui si acquista l’immobile, è possibile dover fare ricorso a un notaio per la formalizzazione dei documenti coinvolti nella pratica di compravendita.

Un’ulteriore voce di costo è costituita dalle eventuali traduzioni certificate dei documenti prodotti, da presentarsi dietro richiesta agli Istituti di credito nazionali, in caso il finanziamento sia ottenuto in patria. 

Paesi Ue

Acquistare un immobile in un Paese appartenente all’Unione europea è certamente una procedura più semplice rispetto ai paesi non-Ue. È importante considerare tuttavia che le normative di riferimento possono variare su diversi aspetti della compravendita. Tali differenze possono riguardare ad esempio:

• La documentazione necessaria alla compravendita
• Le tasse connesse al passaggio di proprietà
• Gli obblighi di legge
• Le figure coinvolte nella compravendita, come il notaio

In alcuni Paesi dell’Unione europea esistono incentivi in caso di acquisto della prima casa. Abbiamo scritto a proposito un articolo su come comprare casa alle Canarie. Al di fuori dell’Unione Europea, le condizioni possono essere molto diverse tra di loro. Di particolare interesse sono l’acquisto negli Stati Uniti e a Dubai per la vivacità dei mercati immobiliari.

Stati Uniti

Per l’acquisto di un immobile negli Stati Uniti non è necessario essere in possesso della cittadinanza, né di un permesso di soggiorno: ai fini della compravendita è sufficiente disporre di un visto turistico al momento dell’ingresso. Anche la documentazione necessaria è piuttosto sintetica: sono sufficienti l’apertura di un conto corrente americano, un compromesso di vendita e disporre di un Codice fiscale assegnato dall’IRS, in caso si intenda mettere a reddito l’immobile affittandolo. Le due operazioni di investimento più comuni sono il buy-to-rent e il property flipping. Quest’ultimo è un tipo di investimento di breve periodo, volto a rivendere l’immobile per lucrare sulla differenza del valore.

Dubai

Non tutti gli acquisti a Dubai sono permessi. I cittadini stranieri possono entrare in pieno possesso delle proprietà immobiliare solo in alcune aree determinate. In alternativa possono ricorrere a contratti diversi dalla compravendita, come l’usufrutto o la locazione perpetua a 99 anni. È questo un mercato dove è molto importante affidarsi ai giusti intermediari. Ad ogni modo, non è obbligatorio essere in possesso del permesso di residenza per effettuare l’investimento. 

Tasse e Fisco

Dal punto di vista fiscale, gli adempimenti per un cittadino italiano che mantenga la propria residenza fiscale in Italia sono i seguenti:

• La tassazione IVIE
• La tassazione IRPEF
• La tassazione sull’eventuale canone d’affitto

Più in dettaglio, i cittadini italiani devono versare l’Imposta sul Valore degli Immobili Esteri (IVIE), una tassa patrimoniale che i soggetti passivi sono tenuti a versare qualora siano proprietari dell’immobile, locatari, o dispongano di diritti reali su questi o concessioni connesse agli immobili. Dalla tassazione sono escluse le prime case all’estero. Per gli immobili situati all’interno dell’Unione europea, la tassazione si applica sul valore catastale dell’immobile, laddove per i Paesi extra-Ue si considera il valore espresso nel contratto di compravendita, che potrebbe avere un valore ben superiore rispetto al valore catastale. L’aliquota IVIE ordinaria ammonta allo 0,76% dell’immobile, con una franchigia di 200 euro, sotto la quale non è dovuto il versamento. In caso di abitazione principale, l’aliquota è ridotta allo 0,4%. Per armonizzare il prelievo fiscale, ed evitare il meccanismo della doppia tassazione tra i due Paesi, è possibile portare a compensazione un’eventuale tassa patrimoniale versata nel Paese dell’immobile acquistato. Va poi detto che quegli immobili che nel paese di localizzazione non sono soggetti a tasse catastali, non concorrono a generare il reddito imponibile neanche nell’ordinamento fiscale italiano.

Al momento di compilare la dichiarazione IRPEF, il cittadino italiano dovrà riportare i dati IVIE e gli eventuali redditi prodotti dell’immobile. Nel caso in cui l’immobile produca reddito, ad esempio attraverso dei canoni di locazione, la sua dichiarazione deve essere inserita all’interno dei redditi delle persone fisiche. Ma se i canoni sono tassati nello Stato in cui è sito l’immobile, la tassazione IRPEF non comprenderà questa fonte di reddito, per evitare il fenomeno della doppia tassazione. In caso contrario, l’affitto ridotto del 5% concorre a formare la base imponibile per i redditi delle persone fisiche.

Paesi migliori per investimenti immobiliari all’estero

Stilare una lista dei migliori Paesi in cui effettuare un investimento immobiliare richiede di esplicitare qualche criterio di selezione, che riportiamo in elenco:

• L’orizzonte temporale dell’investimento
• Il tipo di ritorno a cui si punta
• Il peso del finanziamento sull’operazione
• Il peso del fisco sull’operazione

Innanzitutto, è necessario considerare di quale tipo di investimento si stia parlando. Al momento di acquistare un immobile è opportuno riflettere su quale sia l’orizzonte temporale dell’operazione: una cosa è effettuare un acquisto di lungo periodo, un’altra è cogliere l’occasione di un mercato in cui gli immobili siano sottovalutati e scegliere un investimento di durata più ridotta. 

Un secondo criterio è valutare come sia composto il ritorno sull’investimento. Ovvero, se l’obiettivo principale sia quello di mettere a reddito una cifra patrimoniale, e ottenere un flusso di cassa dato dai canoni di locazione periodica, o se invece l’investimento punta a un guadagno in conto capitale una volta rivenduto l’immobile. In quest’ultimo caso, stimare il valore di un’immobile nel medio e lungo periodo è un’attività complessa e aleatoria, che si estende alla valutazione dell’andamento dell’economia del Paese di investimento. Per questo genere di stime è buona norma affidarsi a consulenti esperti in materia. 

In entrambi i casi poi, potrebbe essere più profittevole considerare l’acquisto di un immobile da ristrutturare: in questo caso, i costi di ristrutturazione potrebbero essere compensati da un minor costo di acquisto, un maggior importo dei canoni di locazione e un aumentato capital gain alla vendita. 

Infine, è opportuno considerare gli eventuali rischi di cambio, per i Paesi che siano fuori dalla zona Euro. Data la durata pluriennale dell’investimento, una modifica sostanziale dei tassi di cambio, in una direzione o nell’altra, può stravolgere ogni calcolo di convenienza. Prendiamo ad esempio il tasso di cambio euro dollaro negli ultimi vent’anni: nel 2002, anno dell’introduzione dell’euro, questo si aggirava attorno a 90 centesimi di dollaro per ogni euro. Attorno al 2008, il rapporto di cambio era arrivato a quasi 1,60 dollari per euro. Ad oggi il valore si attesta attorno alla parità.

I primi due punti sono tendenzialmente oggettivi e indipendenti dal soggetto che effettua l’investimento. Una volta che, stimati gli investimenti iniziali, i costi e i guadagni periodici, e l’eventuale ritorno a fine periodo, il ROI risulti positivo, la scelta di effettuare l’operazione è potenzialmente definita. 

A complicare il calcolo subentrano gli ultimi due elementi, che hanno un carattere più soggettivo. L’aspetto fiscale, trattato in parte nella sezione precedente, dipende dal complesso della posizione fiscale di chi effettua l’investimento: ad esempio, se abbia già altri immobili di proprietà, che siano o meno a reddito o se abbia la residenza fiscale in Italia e conti di mantenervela. 

In ultimo, a modificare il risultato finale del calcolo del ROI concorre il peso del finanziamento dell’operazione: un investimento che prometta di essere solidamente remunerativo potrebbe dimostrarsi meno vantaggioso nel caso in cui la quota del valore dell’immobile finanziata e i tassi di interesse passivi incidano troppo. Un calcolo finale deve quindi essere valutato caso per caso. 

Una prima valutazione che si può fare invece è osservare il valore degli immobili nei diversi Paesi, eventualmente limitando l’analisi alle città principali. Secondo l’analisi di Eurostat, nel decennio 2010 – 2020, il valore degli immobili a uso abitativo nell’Unione europea è salito del 26%, con gli affitti che hanno subito un incremento medio del 14%. Entrambi i dati vanno poi raffrontati all’inflazione, anch’essa aumentata del 14%. I Paesi in cui vi è stato il maggior aumento nel valore degli immobili sono stati la Slovacchia e l’Irlanda, cresciuti rispettivamente del 77% e del 57%.  Agli ultimi posti ci sono la Grecia e Cipro, con un decremento del 35% e 25%. In generale, possiamo dire che i Paesi che hanno subito i maggiori effetti della crisi subprime 2008 sono stati quelli che hanno visto il proprio patrimonio immobiliare deprezzarsi maggiormente. Viceversa, come nel caso dell’Irlanda, l’afflusso di investimenti esteri e la scelta del Paese come sede europea di diverse multinazionali, hanno contribuito a far lievitare i costi residenziali. 

Quali considerazioni si possono fare circa l’opportunità di investimento? Che in caso di un mercato che si stabilizzi verso una crescita di lungo periodo, un investimento nelle aree in cui i valori immobiliari sono diminuiti nel decennio precedente potrebbe essere remunerativo. Un discorso alternativo potrebbe invece puntare sulla tenuta del trend in crescita per i Paesi che abbiamo visto un rialzo dei prezzi nel decennio precedente. 

Mutuo e finanziamenti possibili

Anche per l’acquisto di una casa all’estero è possibile ricorrere al finanziamento tramite Istituti di credito. In questi casi le procedure possono essere più complesse e onerose. 

La tipologia di finanziamento più frequente per questo tipo di operazioni è il Mutuo di liquidità. Con questo tipo di finanziamento è possibile ottenere i fondi per l’acquisto dell’immobile all’estero dopo aver stipulato una ipoteca su un immobile nel Paese di origine. L’Istituto di credito si tutela per l’operazione all’estero ottenendo delle garanzie nel Paese in cui opera. L’Istituto potrebbe richiedere che i documenti connessi con la compravendita siano tradotti. La formula del Mutuo di liquidità permette al richiedente di ottenere una cifra senza doverne indicare la motivazione. Questo genere di finanziamento sui caratterizza per tassi di interesse più alti rispetto ai comuni mutui per l’acquisto della casa. Tempi di erogazione e di rimborso possono essere più lunghi, questi ultimi possono arrivare fino a 40 anni. Per questo tipo di finanziamento il Loan to Value (LTV), ovvero l’importo erogato in funzione del valore messo a garanzia, tende ad essere minore, attorno al 50% del valore dell’immobile posto a garanzia. Infine, al richiedente vengono richieste informazioni circa la sua posizione lavorativa, che concorreranno a determinare l’importo finale erogato.   

Per la peculiarità dell’operazione, vi sono meno Istituti che erogano questo servizio. In alternativa, è possibile rivolgersi a una banca che abbia sede nel Paese in cui è situato l’immobile da acquisire. Se da un lato questo rende più semplici le operazioni di erogazione del finanziamento, che potrebbe configurarsi come semplice mutuo per l’acquisto di un immobile, dall’altra parte espone il richiedente alle maggiori complessità date dalla diversa normativa e lingua di riferimento. In questi casi è ricorrere a dei consulenti esperti che possano supportare gli acquirenti in tutte le fasi.

Un’alternativa interessante è rivolgersi a quegli Istituti di credito che abbiano sedi in entrambi i Paesi, in modo da poter avere dei referenti a cui rivolgersi in entrambe le città e seguire più agevolmente lo sviluppo della procedura. Le procedure si complicano in caso di Paesi fuori dall’Unione europea. In generale, quanto più ridotti gli accordi reciproci tra i paesi e quanto maggiori i controlli finanziari del Paese di destinazione dell’investimento, tanto più lunghi saranno i tempi per l’operazione.  

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Come visto, acquistare un immobile all’estero, e ottenere un finanziamento per questo scopo, possono essere delle procedure complesse. In generale si può distinguere tra un’operazione effettuata all’interno dei Paesi dell’Unione europea o extra-Ue. Una seconda distinzione riguarda l’eventualità che l’immobile sia adibito a prima o seconda abitazione. Infine, si distingue tra un’operazione di finanziamento per la quale ci si sia affidati a un Istituto di credito del paese di origine del richiedente o uno del Paese di localizzazione dell’immobile.