Spese acquisto prima casa: tasse, notaio, imposta di registro, agenzia e iva

Il momento di salutare inquilini e familiari è arrivato, e l’emozione di andare a vivere da soli è tanta. Ma c’è ancora parecchio da organizzare e mettere in preventivo, tra cui le spese acquisto prima casa. Tasse, mutuo, eventuale e futuro mobilio: sono tanti i pensieri di un ipotetico acquirente in procinto di compiere il grande passo. Ma questo è il momento cruciale per non lasciarsi sconfortare e appuntarsi nero su bianco quali sono le spese per l’acquisto della prima casa.

A correre in aiuto all’acquirente ci sono le diverse agevolazioni per l’acquisto della prima casa: la Legge Stabilità, in questo senso, ha dato un grande contributo ai neo-mutuatari che andranno ad accendere il finanziamento per la prima abitazione. Accanto alle riduzioni dei costi circa le tassazioni, tuttavia, ci sono da considerare anche le spese notarili relative all’acquisto prima casa: imposte, accensione del mutuo, provvigioni. Ma quanto costa tutto questo?

Ecco che, di fronte a questi interrogativi, prende forma l’obiettivo di questo articolo che vuole diventare, a tutti gli effetti, una guida passo passo per seguire il lettore durante l’acquisto della sua prima casa. Dunque, chiarire quali sono le tasse d’acquisto prima casa nel loro complesso – comprendendo notaio, Iva e imposta di registro per la prima casa – e quali, invece, sono le agevolazioni fiscali, più o meno conosciute, previste per chi sta per compiere il grande passo.

Spese acquisto prima casa: quali sono?

Da una prima scrematura è evidente che le spese per acquistare casa non sono di certo poche. Bisogna considerare innanzitutto che i passi preliminari e fondamentali all’acquisto della prima casa sono le imposte e pratiche notarili. Accanto a questi, tuttavia, ci sono alcuni “costi accessori” più o meno necessari all’acquisto della casa e che potrebbero avvantaggiare l’acquirente in un discorso di sicurezza e risparmio: agente immobiliare e broker.  Ma quanto si spende sulle pratiche per acquistare casa? Mettiamola così: di base, chi usufruisce di tutti i servizi elencati qui di sotto spende in media 8-12 mila euro; c’è chi si prefigge di spendere attorno i 5-8 mila euro chi rinuncia ai servizi opzionali, come le figure di intermediazione. Tuttavia, sottolineiamo in questo caso che non si ha la stessa sicurezza nell’ottenere il mutuo per tempo e soprattutto le condizioni volute nel contratto. Ma questo ve lo mostreremo più tardi, per adesso ci limitiamo ad approfondire quali sono queste spese legate all’acquisto della prima casa.

AGENZIA IMMOBILIARE – opzionale

Il primo passo, seppur non obbligatorio, consiste nell’individuazione della casa attraverso un’agenzia immobiliare. Molto spesso, infatti, è proprio la figura dell’agente a scovare nel mercato immobiliare la casa che più corrisponde alle nostre esigenze e fantasie. La praticità della mediazione è immobiliare è presto detta: conoscendo leggi e mercato del settore, risolve all’acquirente non poche operazioni. Per questo, acquistare casa mediante agente comporterebbe la corrispondenza di una piccola percentuale all’agenzia immobiliare (1-3% sul valore immobile).

ACCENSIONE DEL MUTUO

La maggior parte delle persone in procinto di acquistare casa si preparano ad accendere il mutuo. Il contratto, che consente all’acquirente di acquisire casa restituendo il debito alla banca con delle rate più comode, prevede dei costi di accensione del mutuo. Questi costi di accensione comprendono: spese di istruttoria e perizia, che riguardano prettamente la banca, e in più il costo dell’atto di mutuo che, invece, è redatto dal notaio e come tale viene corrisposto al professionista durante il rogito.

AGENTE CREDITIZIO – opzionale

Come per l’agenzia immobiliare, anche per il mercato finanziario esiste la figura di riferimento che traghetta il cliente nel mare delle offerte di mutui. Infatti, il mediatore creditizio è colui che dall’analisi del cliente fino alla stipula del contratto segue il neo-mutuatario affinché trovi un’offerta di mutuo che sia vantaggiosa a lungo termine e che tenga conto di aspetti più personali, che spesso le banche, per ovvie ragioni di profitto, non tengono in considerazione ma, anzi, le bypassano, puntando a convincere il cliente. Conoscendo il mercato e le dinamiche finanziarie, invece, il consulente è l’alleato ideale per accaparrarsi un mutuo su misura e che sappia aggirare gli interessi bancari, che troppo spesso, poi, vanno a pesare sulle spalle del cliente a lungo andare. Anche l’intervento di un mediatore creditizio, al pari del mediatore immobiliare, si considera un investimento iniziale: è prevista, infatti, una piccola percentuale per la consulenza solamente a contratto concluso (1-3% sul credito).

NOTAIO

La spesa cruciale legata alla compravendita si verifica dal notaio. È la legge a stabilire che è proprio il notaio a conferire titolo esecutivo a un contratto di mutuo e legalità all’atto di compravendita. Durante la fase di acquisto, infatti, è tale professionista a chiarire il ruolo di venditore e acquirente, e a redigere una documentazione ufficiale e giuridica circa l’immobile.
Seppur vengono corrisposte al notaio, però, le spese notarili non sono da intendersi esclusivamente come il guadagno del professionista. Infatti, una prima parte delle spese riguardano le tasse sulla prima casa, quali imposta di registro, ipotecaria, catastale, bollo ed eventuale Iva; una parte legata alla redazione dell’atto di mutuo, qualora acceso; ed infine la parcella notarile, ossia la provvigione da corrispondere al professionista per il lavoro eseguito.

Spese notaio per acquisto prima casa

La presenza del notaio, oltre che ad essere obbligatoria per legge, è fondamentale per la compravendita immobiliare in quanto la sua firma conferisce valore giuridico al passaggio di proprietà, certificando sia i ruoli di venditore e acquirente, sia che l’immobile non abbia ipoteche.
È la fase di rogito a rendere ufficiale la compravendita: in questo momento, l’acquirente è chiamato a versare le famose spese notarili per acquisto prima casa, dopo le quali la trattativa può dirsi conclusa. Tali spese comprendono, come accennato precedentemente, le imposte statali, il costo di accensione del mutuo e la parcella notarile.

IMPOSTE STATALI

La prima parte delle spese consiste nel versamento della quota che l’acquirente deve allo Stato per l’acquisto dell’immobile. Per legge, è il notaio a riscuotere le imposte dall’acquirente, per poi andarle a riversare successivamente nelle casse dello Stato. Riassumendo in un elenco, le tasse per l’acquisto della prima casa da mettere in preventivo in fase di rogito sono sostanzialmente:

• imposta di registro al 2%;
• imposta catastale di 50 euro;
• imposta ipotecaria di 50 euro;

a cui si aggiunge l’imposta da bollo ed eventualmente L’Iva, qualora l’acquirente comprasse da impresa soggetta a regime. In tal caso, il costo delle imposte diverrebbe:

• Iva al 4%;
• imposta di registro di 200 euro;
• imposta catastale di 200 euro;
• imposta ipotecaria di 200euro.

ATTO DI MUTUO

Se il mutuatario ha richiesto un mutuo alla banca per pagare casa, allora è necessario che il notaio rediga anche l’atto di mutuo. La redazione del documento è fondamentale per l’accensione del finanziamento: la firma del notaio, infatti, conferisce al mutuo valore legale e garantisce i diritti e i doveri sia del mutuante che del mutuatario. In questo caso, facendo una media approssimativa, il costo dell’atto di mutuo oscilla tra i 1.200-3.500 euro.

PARCELLA NOTARILE

Da ultimo, la restante parte del pagamento consiste nella provvigione da corrispondere al notaio in qualità di professionista. A lavoro eseguito, infatti, per il notaio è prevista la cosiddetta parcella, che consiste nel suo guadagno effettivo. Generalmente, più la mole di lavoro è intensa e l’immobile è costoso, più il costo del notaio è alto. Ma per lasciare al lettore una stima indicativa, possiamo dire dire che la parcella notarile si aggira attorno ai 1.500 e i 3.000 euro, da aggiungere a tutte le altre spese fin qui elencate.

Imposta di registro prima casa

Come abbiamo visto, tra le diverse tasse previste in fase di acquisto c’è l’imposta di registro prima casa. Secondo il Dpr n. 131/1986, l’imposta di registro consiste in una tassa indiretta per la registrazione di un atto che ottiene così garanzia giuridica.
Per legge, infatti, gli immobili devono essere inseriti all’interno del Registro Immobili dell’Agenzia delle Entrate, comportando dei costi di registrazione all’acquirente.

L’imposta di registro sulla prima casa corrisponde al 2% del prezzo o valore catastale. In quest’ultimo caso, il valore catastale si calcola moltiplicando il valore della rendita catastale per il coefficiente di legge, quindi: valore catastale x 115,5. Tuttavia, anche se il risultato dovesse esserne inferiore, il valore catastale minimo deve essere pari a 1.000 euro. 

Ricordiamo che l’imposta di registro è compresa nelle spese notarili e, pertanto, è il notaio a riscuotere l’imposta dall’acquirente per poi versarla all’Erario.

Iva prima casa: quando e quanto?

Non tutti gli immobili sono soggetti ad Iva. Comprare una casa da un privato, infatti, non produrrebbe quel valore che l’imposta andrebbe a tassare. Al contrario, rivolgersi ad un’impresa significa imbattersi nella produzione di nuovo valore: materiale dopo materiale, infatti, l’immobile assembla diversi elementi che, insieme, producono un plusvalore e come tale, secondo normativa europea, deve essere tassato. Dunque, comprare una casa da impresa soggetta ad Iva comporta il pagamento di un’aliquota. 

Tuttavia, a partire dalla Legge Stabilità del 2016, le persone che acquistano la prima abitazione possono usufruire dell’agevolazione prima casa con Iva ridotta al 4%. Senza agevolazione, infatti, l’Iva sarebbe considerata come “seconda casa” e aumenterebbe al 10%. Da tale agevolazione va esclusa tutta la categoria catastale considerata di lusso: per immobili classificati come A1, A8 e A9, infatti, l’Iva ammonta direttamente al 22%.

Anche l’Iva va considerata tra le spese notarili, e pertanto si corrisponde in fase di rogito direttamente al venditore dell’immobile che la espone in fattura. Le altre imposte relative al rogito – registro, ipotecaria, catastale, bollo – vanno corrisposte nella stessa sede ma al notaio, incaricato di versarle successivamente nelle casse statali. 

Provvigioni agenzia immobiliare

Il pubblico si divide tra chi si rivolge all’agenzia immobiliare e chi preferisce cercarsi casa da solo. Un po’ perché le spese per l’acquisto della prima casa sono tante, un po’ perché si hanno i mezzi a disposizione per cercare casa facilmente, molte persone preferiscono affidarsi alla praticità dei motori di ricerca e sbrigare la faccenda in autonomia. Perché consultare un’agenzia immobiliare se esiste internet? Senza cadere in generalizzazioni, e rispettando ogni singolo caso e la relativa scelta, cerchiamo di fare una breve riflessione, fornendo quelle che potrebbero essere le risposte più immediate:

• perché l’agente conosce il mercato immobiliare e gli aspetti legali relativi all’acquisto di una casa; 
• perché le provvigioni dell’agenzia immobiliari sono detraibili.

Insomma, se l’acquirente non è avvezzo di mercato immobiliare e non sa come gestire gli aspetti tecnici e legali legati alla compravendita, richiedere la consulenza di un agente immobiliare è probabilmente da considerarsi parte dell’investimento, dal momento che l’agenzia, di base, valuta l’immobile gratuitamente.

Detto questo, è giusto chiedersi a quanto ammontano le provvigioni dell’agenzia immobiliare prima di prendere in considerazione una consulenza. Stando alle stime, un agente immobiliare guadagna attorno al 3% del valore della transazione. La retribuzione, secondo l’art.1755 del Codice civile, è da considerarsi effettiva quando la mediazione tra acquirente e venditore ha come risultato l’avvenuta compravendita; e come tale sarà compensata in fase di rogito, conclusa la proposta d’acquisto.

Anticipo e proposta di acquisto: quanto occorre?

Se, dopo tante ricerche, hai finalmente trovato la casa che fa per te, allora quello è il momento di passare dalle parole ai fatti e procedere con la proposta d’acquisto. Infatti, la proposta altro non è che un contratto di vendita preliminare con cui si propone un prezzo d’acquisto e i dettagli di pagamento. 

Quando ci si affida nelle mani di un’agenzia immobiliare, è l’agente a redigere il documento. Il più delle volte esso coincide con un modulo pre-compilato in cui vanno inserite le informazioni necessarie alla proposta, ovvero: dati dell’acquirente, dati del venditore, dati immobiliari, arco di tempo della validità della proposta, compenso agenzia immobiliare, ecc.
Accanto a queste informazioni, fondamentale nella redazione del documento è l’assegno di garanzia non trasferibile in allegato. L’assegno, intestato al venditore, resta in deposito fiduciario presso l’agenzia immobiliare fin quando il venditore non accetta la proposta. Generalmente, il venditore ha tempo una settimana o due prima di dover fornire una risposta all’agenzia immobiliare; ma se la proposta viene accettata l’assegno diventa l’anticipo per l’immobile. 

Tale somma diventa, in gergo, la “caparra confirmatoria” che, secondo l’art.1385 del Codice civile, costituisce una parte di soldi a titolo di garanzia per l’inadempimento.
L’anticipo va versato durante il compromesso: è in questa fase, infatti, che la caparra viene menzionata insieme al suo costo effettivo. Tuttavia, l’importo dell’anticipo non è sancito dalla legge. Infatti, a decidere quanto ammonta la caparra è un accordo tra venditore e acquirente. Ad ogni modo, l’anticipo è circa il 10% del prezzo d’acquisto.

Mediazione creditizia per mutuo – opzionale

Se l’agente immobiliare è la figura chiave per individuare un immobile nel mercato in modo rapido e competente, il mediatore creditizio individua il miglior mutuo presente sul mercato in grado di portare vantaggi al cliente.
Figura professionale riconosciuta e regolarmente iscritta ad Albo, il mediatore è la figura che conosce il mercato finanziario, sa analizzare gli scenari e soprattutto dimostra forte empatia verso il cliente: è sulla base della situazione del mutuatario e del suo bisogno specifico che la consulenza prende la forma di una strategia improntata al risparmio.
Il vantaggio di avere in squadra un consulente è che esso non dipende dalle banche ed è totalmente esule dagli interessi bancari. Per questa ragione, la mediazione creditizia è un valido alleato nella ricerca del finanziamento giusto, che negli ultimi anni sta riscuotendo grande successo.

Non tutti sono a conoscenza di questa professione, ma sempre più persone scelgono di affidarsi ad una consulenza prima di richiedere un mutuo per la prima casa. Il fatto che non dipende dalle banche ma, anzi, fornisce alle persone le strategie su come risparmiare, è un elemento cruciale nell’individuazione del mutuo. Il web è un mare magnum di offerte pubblicitarie dove è difficile saper separare il grano dal loglio, specie se non si hanno gli strumenti per affrontare il mercato.
Con la giusta consulenza, una corretta analisi personale e una concreta meta posta al tavolino, si può firmare un contratto di mutuo che nel tempo può portare vantaggi evitando tassi d’interesse schiaccianti. Il rischio, infatti, è quello di cedere alla prima proposta interessante per risparmiare tempo e denaro. Ma con i mutui, purtroppo, si rischia comunque di perde sia il tempo che il denaro, se il contratto non è quel che sembra o non era realmente adatto alla persona. Chi può valutare se un contratto di mutuo è adatto o meno? non di certo la banca, ma senz’altro un mediatore.

Dunque arrivati fin qui, cerchiamo di capire se è effettivamente la consulenza ciò che fa per te. In poche parole, il ruolo del mediatore fa da ponte dall’individuazione alla negoziazione del contratto di mutuo. Non è sua competenza la stipula del contratto, che spetta alla banca; tuttavia, il compito è quello di:

• fornire consulenza analitica ed empatica al cliente;
• cucire per lui un’offerta di mutuo su misura;
• gestire la fase preliminare di istruttoria;
• inviare richieste di credito a banche e istituti;
• negoziare per condizioni contrattuali vantaggiose.

Si tratta, in sostanza, di un piccolo investimento iniziale che può far risparmiare su scomodi tassi d’interesse a lungo termine. E per capire se conviene di più la consulenza o un tasso d’interesse svantaggioso vincolato al mutuo, basta confrontare la spesa che comporterebbero: rispetto agli interessi bancari che si accumulano in venti o trent’anni, la provvigione di una consulenza è una singola provvigione del circa 2% sull’importo erogato. Puoi provare tu stesso simulando una rata qualsiasi gratuitamente da qui.

Ricordiamo al nostro lettore che simulatorimutuo offre la possibilità di una prima consulenza gratuita: grazie alla collaborazione con esperti del settore, abbiamo reso possibile questa opportunità per i nostri utenti che, come in fondo ognuno di noi, cerca di risparmiare sul proprio mutuo e visita la nostra pagina per tenersi informato. Dunque, se vuoi un parere gratuito sul mutuo per acquistare la prima casa, descrivici la tua situazione compilando il form.

Agevolazioni acquisto prima casa

Da ultimo, vorremmo restituire ai nostri lettori uno spettro di quelle che possono essere le agevolazioni per acquisto prima casa nel loro complesso. Ci piacerebbe fornire qualche  informazione in più oltre alla Legge di Stabilità, che, tuttavia, resta il primo passo essenziale per risparmiare sull’acquisto della prima abitazione. Infatti, è questa legge a garantire dei vantaggi a chi acquista la prima casa, dando la possibilità di pagare imposte ridotte; vale a dire:

• un’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’immobile (anziché del 9%);
• imposta ipotecaria e imposta catastale pari a 50 euro.

Se l’acquirente compra la casa da impresa a regime Iva, invece, le tre imposte aumenterebbero a 200 euro con l’aggiunta dell’Iva al 4% (invece del 10%).

MUTUO CON FONDO CONSAP

Accanto a tutto questo, esistono ulteriori strumenti che agevolano l’acquisto della prima casa, ma che finiscono in secondo piano. Molti dei nostri utenti, infatti, ci scrivono spesso per parlarci della difficoltà nel richiedere un mutuo per comprare la prima casa perché secondo il fisco non presentano le garanzie necessarie.
In casi come questi, più che di agevolazioni di acquisto, servirebbero delle agevolazioni per il pre-acquisto. E a conti fatti, una soluzione c’è ed è racchiusa nel Fondo Consap. Per chi non lo conoscesse, il Consap è una sorta di assicuratore pubblico nel nostro Paese che, nel settore dei finanziamenti, funziona da garanzia statale per alcuni “soggetti prioritari”, come famiglie monogenitoriali con figli a carico oppure giovani sotto i trentacinque anni con contratto di lavoro atipico, così come un conduttore di casa popolare. Queste figure rappresentano un rischio per le banche, che cercano sempre più garanzie dai clienti. Ecco che il Consap fornisce loro copertura statale al 50% su un mutuo da 250.000 euro.

ANTICIPO TFR

Uno strumento alternativo è costituito dall’anticipo del TFR per acquisto prima casa. Si tratta, in sostanza, di un aiuto che potrebbe darvi il datore di lavoro offrendovi parte del TRF già maturato. C’è da dire che non tutti i lavoratori possono riuscire ad ottenerlo. Ad ogni modo, si può procedere con la richiesta inviando una raccomandata al datore di lavoro, contente:

• la richiesta del TRF anticipato;
• dati anagrafici;
• numero di anni effettuati in quel lavoro;
• percentuale di TRF che si vuole richiedere;
• data, luogo e firma.

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Termina qui la nostra raccolta informazioni su quelle che sono le spese acquisto prima casa, sperando che tutto ciò possa aiutarvi nell’organizzazione per ottenere finalmente la vostra casa. Certo, l’iter è complesso, se si tiene conto delle diverse tasse per acquisto prima casa che il futuro proprietario è chiamato ad affrontare. Ma con la giusta consapevolezza, è possibile prepararsi alle spese, e perché no, anche al risparmio strategico, se si considera l’idea di richiedere una mediazione, sia essa immobiliare per l’individuazione della casa, sia essa creditizia per l’individuazione del miglior mutuo presente sul mercato e che faccia al caso vostro.
Per fortuna, a correre incontro agli acquirenti, ci sono le agevolazioni acquisto prima casa che, tra spese notarili e di accensione del mutuo, può ridurre di parecchio la spesa. 

Non resta che augurare un in bocca al lupo a tutti i futuri acquirenti, e che possano congiungersi presto con la casa da tempo desiderata. Noi di simulatorimutuo vi salutiamo qui, ma come sempre lasciamo aperto l’invito a contattarci per maggiori info o, in alternativa, a lasciare un commento sotto l’articolo per esprimere un proprio punto di vista sull’argomento. A presto!