Cancellazione ipoteca Bersani: come e quando si può usare?

Vediamo cosa fare se la banca non cancella in automatico l’ipoteca sulla casa

Non si può parlare di mutui senza affrontare uno degli argomenti alla base di questo strumento finanziario: l’ipoteca. Considerate le successive modifiche in materia legislativa, questo articolo si propone come una guida riassuntiva della cancellazione ipoteca Bersani. 

L’ipoteca è una garanzia per il creditore affinché il debito in merito a un bene sia tutelato. Prima del 2007, anno in cui è stata modificata la normativa, l’ipoteca prevedeva un iter di cancellazione complesso e implicante oneri per chi contraeva il debito. Con l’introduzione della Legge Bersani, oggi si è giunti alla “cancellazione semplificata” ossia una cancellazione d’ufficio che è a carico della banca. 

Ma come funziona la cancellazione automatica? e cosa fare se la banca non cancella l’ipoteca? Con questo articolo cercheremo di fare un po’ di chiarezza su cosa si intende per cancellazione ipoteca Bersani, come funziona la cancellazione automatica e chi paga la cancellazione dell’ipoteca. Cercheremo di rispondere a tutto questo, per poi mostrare al lettore come verificare la cancellazione e cosa fare se non viene tolta l’ipoteca.

Cancellazione ipoteca Bersani: cosa dice la legge

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia a favore di un creditore su una casa registrata come proprietà di un debitore. Con l’ipoteca come garanzia, qualora il debitore risultasse insolvente, il creditore potrebbe ricorrere alla vendita forzata dell’immobile per adempire all’obbligazione del pagamento. Di ipoteche ne abbiamo tre tipologie:

  • Volontaria: è stabilita per volontà di entrambe le parti, creditore e debitore. Si tratta dell’ipoteca più diffusa nel mondo immobiliare, dove è lo stesso proprietario che pone il proprio immobile come garanzia del debito.
  • Giudiziale: è stabilita, invece, come provvedimento dell’autorità giudiziaria. Ad esempio, se un creditore risulta insoddisfatto o insicuro circa il debitore, anche se si tratta di piccoli importi o di una sola rata saltata, può richiedere l’iscrizione giudiziale.
  • Legale: è meno comune delle altre e avviene in casi tassativi. Diciamo che tale ipoteca è una tutela che spetta a chi vende un immobile, come garanzia di adempimento degli obblighi che derivano dalla vendita, e ai coeredi, come garanzia del pagamento dei conguagli. In queste due circostanze, è il Conservatore dei Registri immobiliari a iscrivere spontaneamente l’ipoteca, a meno che il beneficiario della tutale non dichiari di rinunciarvi.

In generale, l’ipoteca è una forma di tutela per la banca che eroga il mutuo che, avvalendola del diritto di espropriazione, può così vendere la casa, qualora il mutuatario non pagasse più le rate.
Succede che allora, quando un mutuatario sottoscrive il mutuo, la casa viene iscritta nei pubblici registri fin quando il debito non sarà estinto. A tal proposito, l’estinzione del debito consegue anche l’estinzione dell’ipoteca, che non va però confusa con la cancellazione. Infatti, per estinzione s’intende il conseguente annullamento dell’ipoteca in seguito all’estinzione del mutuo, mentre per cancellazione s’intende lo step successivo all’estinzione: l’eliminazione definitiva dal Registro immobiliare.

La cancellazione è un procedimento burocratico più complesso dell’estinzione, e anni fa lo era ancora di più. Infatti, la Legge Bersani (40/2007) ha semplificato la procedura di cancellazione rendendola a carico della banca. Dunque, oggi è possibile usufruire della cosiddetta “cancellazione automatica” o “cancellazione d’ufficio”, e cioè della cancellazione che effettua la banca a sue spese a seguito dell’estinzione del mutuo. In particolare, la legge Bersani dice che è la banca a richiedere la “cancellazione semplificata” d’ipoteca all’Agenzia delle Entrate. In sostanza, il decreto prevede che:

  • l’ipoteca si estingue automaticamente nello stesso giorno in cui viene estinto il debito;
  • il creditore trasmette telematicamente al Conservatore dei Registri immobiliari la quietanza che attesta la data di estinzione del mutuo, entro 30 giorni dalla stessa e senza alcun onere per il mutuatario;
  • il Conservatore, qualora non riceva nessuna comunicazione ostativa che vieti la cancellazione, procede alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo.

E qui viene il nodo della questione: dato che non esistono sanzioni per la banca che non provvede a comunicare la cancellazione, non sempre avviene automaticamente ed entro i tempi previsti. Per questo, nonostante sia avvenuta l’estinzione, è importante verificare se l’ipoteca è stata materialmente cancellata.

Come controllare la cancellazione dell’ipoteca?

Dal momento che debito e ipoteca sono stati estinti, il proprietario può usufruire della cosiddetta “cancellazione ipoteca Bersani” o “cancellazione d’ufficio” e attendere che venga cancellata in automatico dai registri pubblici. Tuttavia, come accennato, è molto importante verificare lo stato di avanzamento della richiesta di cancellazione. Si può controllare gratuitamente lo stato della cancellazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate, accedendo al portale mediante pin.
La banca è tenuta a comunicare la cancellazione agli uffici incaricati entro 30 giorni. In questo tempo, il proprietario può accedervi e controllare più volte. Ma se ciò non dovesse avvenire e qualora il proprietario avesse urgenza, può procedere con la cancellazione mediante atto notarile. Vediamo come.

Come cancellare l’ipoteca sulla casa

Stando alla Legge Bersani e alla “cancellazione semplificata”, l’ipoteca sulla casa viene tolta in automatico tramite comunicazione tra banca e uffici incaricati. Tuttavia, qualora ciò non avvenisse o se il proprietario avesse urgenza di toglierla, conviene ricorrere al notaio. Infatti, la cancellazione semplificata potrebbe richiedere una lunga attesa, mentre la cancellazione fai da te è più immediata. Perché tanta ansia di togliere l’ipoteca? 

Magari ad alcune persone non cambia nulla, ma ad esempio se una persona vuole rivendere casa ma ancora non è stata cancellata l’ipoteca, la casa avrebbe dei vincoli, e dunque più difficoltà di vendita. Pertanto, come fare in questi casi?  La soluzione per il proprietario è procedere con la richiesta di cancellazione dell’ipoteca con atto notarile.

In caso di ipoteca volontaria, il proprietario può rivolgersi ad un notaio incaricandolo, su pagamento, di redigere l’atto. Anche la cancellazione dell’ipoteca legale deve avvenire mediante atto notarile, a meno che non ci sia un contenzioso tra le parti. Diversamente, per cancellare l’ipoteca giudiziale l’unico modo è seguire la procedura del tribunale. In questi casi, infatti, è il giudice a stabilire la sentenza, e i tempi sono relativi, ma sicuramente più dilatati.

Cancellazione ipoteca: tempistiche e documenti

La cancellazione dell’ipoteca (Bersani 40/2007) richiede in teoria un mese. Infatti, a partire dalla data di estinzione del mutuo, la banca ha 30 giorni di tempo per comunicare agli uffici competenti di effettuare la cancellazione dal Registro immobiliare. Tuttavia, come affermato, non sempre ciò avviene regolarmente. Per questo, se un proprietario vuole cancellarla immediatamente ricorre al notaio. Ciò detto, quali documenti servono per cancellare l’ipoteca dal notaio?

  • documenti anagrafici del debitore;
  • atto di delega del creditore;
  • atto di compravendita dell’immobile;
  • contratto di mutuo con il bollettino di pagamento dell’ultima rata.

Quanto costa cancellare l’ipoteca?

Secondo la Legge Bersani, la cancellazione d’ufficio semplificata non comporta nessun costo per il debitore. Dunque, se il proprietario dell’immobile attende che la cancellazione avvenga automaticamente, non ha alcun onere a riguardo. Diversamente, se il proprietario ricorre alla cancellazione con atto notarile per velocizzare il processo, allora dovrà pagare la redazione dell’atto. 

Tra imposte, tasse, compensi professionali ed oneri, il costo potrebbe oscillare tra i 600 e i 1.200 euro. Basta calcolare che un notaio può prendersi circa 600 euro per la redazione dell’atto, mentre gli oneri di cancelleria, di cui l’imposta, ammontano a 94 euro, a cui si aggiunge uno 0,5% del valore del debito per cui è stata accesa l’ipoteca.


Eccoci alla fine di questo articolo dedicato alla cancellazione ipoteca Bersani, argomento che solleva parecchie domande e a cui, ci auguriamo, di avervi fornito una pronta risposta.
Prima del 2007 la cancellazione dell’ipoteca prevedeva un procedimento molto più complesso e oneroso per i debitori giunti al termine del pagamento del mutuo. La cancellazione di un’ipoteca è molto importante: è lo svincolo totale dell’immobile dalla garanzia bancaria. Ci sono persone che potrebbero vivere benissimo senza la cancellazione, ma lo stesso non si può dire per chi finisce di pagare un mutuo per poi rivendere subito l’immobile. È molto difficile trovare acquirenti disposti ad acquistare con ipoteca! Insomma, il decreto Bersani ha cercato di semplificare la cancellazione rendendola gratuita per il debitore e a carico della banca. Ma cosa fare se la banca non ha ancora cancellato l’ipoteca? Due sono le soluzioni: attendere che venga cancellata o ricorrere al notaio.

Noi di Simulatori Mutuo salutiamo qui i nostri lettori, invitandovi a scriverci per qualsiasi dubbio o curiosità. Per chi avesse voglia di condividere con noi un proprio punto di vista sulla cancellazione ipoteca Bersani, ogni commento sotto l’articolo è ben accetto. Una semplice opinione, oltre che arricchire i nostri contenuti, potrebbero aiutare molte persone nella vostra stessa situazione. A presto!

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