Certificato di abitabilità

Certificato di agibilità e abitabilità: chi lo rilascia? Costo e dettagli

Il certificato di abitabilità è un documento fondamentale quando si parla di unità immobiliari. Tuttavia è fuorviante parlare ancora di certificato di agibilità e abitabilità, considerando le più recenti normative in materia. Ad oggi, infatti, questi due attestati costituiscono un’unico documento chiamato autocertificazione SCA. Ma come funziona? che cosa cambia? Conoscere questo documento è indispensabile nel mondo della compravendita immobiliare, dove la sicurezza è un elemento imprescindibile. È bene pertanto capire prima di costruire, ristrutturare un immobile o adibire uno spazio ad uso continuato, come funziona la messa in sicurezza e chi sancisce se un bene è a norma di igiene e salubrità.
L’articolo di oggi è un approfondimento sulla certificazione di agibilità – ieri e oggi -, che tenta di chiarire le differenze storiche tra abitabilità e agibilità, e soprattutto di comprendere come richiedere oggi e quanto costa il certificato di abitabilità; o più correttamente, la Segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Cos’è il certificato di abitabilità?

Il certificato di abitabilità è un documento che destina legalmente un immobile ad uso abitativo e ne garantisce lo statuto di sicurezza e conformità. O meglio, destinava; perché nel tempo tale certificazione è stata sostituta con nuove normative, ed è corretto riferirsi a questo documento – comunque necessario nell’utilizzo di unità immobiliari – con il nome di Segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Ma facciamo un passo indietro e capiamo che cos’era e cos’è questo attestato. Prima del 2001, infatti, il certificato di abitabilità costituiva il punto di riferimento per quei proprietari che volevano abitare il proprio immobile. Per la regolarità urbanistica, lo statuto di abitabilità, verificato da professionisti e sancito dal Comune, era quindi fondamentale per poter utilizzare l’immobile. Sostanzialmente, il documento serve ad attestare che un bene immobile può destinarsi ad uso abitativo perché rispetta requisiti di sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Senza il certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di appartenenza, quindi, il proprietario di una casa non poteva abitarla.
Con l’introduzione del Testo Unico, secondo l’art.24 del DPR 380/2001, certificato di agibilità e abitabilità diventano la stessa cosa sotto il nome di certificato di agibilità. Ma è a partire dal 2016, anno in cui vengono effettuate importanti modifiche al Testo Unico, che il procedimento subisce una rivoluzione burocratica, cambiando di fatto la natura del documento. Da quel momento, infatti, il certificato diventa “Segnalazione certificata di agibilità” (SCA), un’autocertificazione che il dirigente dei lavori o un esperto incaricato (architetto, geometra, ingegnere, ecc.) presenta al Comune, previa verifica e collaudo dell’immobile. 

Nello specifico, tale certificazione deve essere richiesta per tutti gli edifici indirizzati all’uso permanente da parte dell’uomo; pertanto case, uffici, negozi, garage, ecc. In generale, rientrano nell’obbligo di presentazione della SCA:

  • le nuove costruzioni;
  • gli interventi di ristrutturazione pesante;
  • gli interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico;
  • le sopraelevazioni;
  • gli ampliamenti.

Ricordiamo che le normative qui riportate sono generali e che per ogni Comune italiano possono esistere piccole variazioni circa la presentazione della SCA.

Costo del certificato di abitabilità

È difficile quantificare il costo dell’autocertificazione SCA, considerando che raramente si presenta unificato. Difatti, richiedendo un certificato di abitabilità – costo che complessivamente può aggirarsi tra 600 – 5.000 euro -, si presentano nel conto sopralluoghi, diritti, collaudi, ogni volta diversificati a seconda del tipo di immobile e del tipo di lavorazione eseguita. Tuttavia, si tratta orientativamente dei seguenti passaggi e costi:

  • diritto di segreteria al Comune di appartenenza (15-70 euro);
  • collaudo statico (1.000 – 4.000 euro);
  • conformità degli impianti (70-250 euro);
  • tecnico e sopralluogo (100-1200 euro).

Ad ogni modo, la Segnalazione certificata di agibilità non prevede rinnovo in quanto non ha scadenza.

Chi lo rilascia?

La Segnalazione certificata di agibilità è materia competente del Comune di appartenenza. Tuttavia è opportuno fare delle precisazioni. A partire dalla normativa del 2016, il processo burocratico di richiesta e di rilascio del documento è stato notevolmente velocizzato grazie alla sostituzione della vecchia firma del Comune con una nuova e pratica “autocertificazione”. Che cos’è e chi la può sottoscrivere?

Sostanzialmente l’autocertificazione SCA viene rilasciata dal direttore dei lavori o un professionista; ciò significa che il proprietario di un immobile affida la pratica ad un terzo con titolo professionale – ad esempio ingegnere, architetto, geometra, ecc. – e non deve presentarsi al Comune. Il direttore o il professionista deve presentarsi presso lo Sportello Unico dell’Edilizia oppure inviare una PEC con allegata documentazione, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavorazione e non oltre, poiché risulterebbe un’inadempienza e andrebbe incontro ad una sanzione pecuniaria.

Affidata la richiesta ad una figura terza, il proprietario può già utilizzare l’immobile. Infatti, il grande vantaggio dell’autocertificazione SCA consiste nella velocizzazione della pratica burocratica ma anche della stessa abitabilità: dal momento che un professionista valuta “abitabile” un immobile, è esso stesso a confermare che tale bene rispetta i requisiti, pertanto l’immobile può dirsi già agibile in seguito alla sola attestazione del professionista.

Inoltre, dopo la normativa del 2016, non è più necessario il certificato di agibilità per vendere un immobile. Ma ad una condizione ben precisa: si può vendere casa senza certificato purché l’acquirente sia d’accordo. In altre parole, l’acquirente deve sottoscrivere nell’atto di compravendita che è consapevole che l’immobile che sta acquistando non è provvisto del documento. In questo caso, però, si raccomanda la massima prudenza perché la responsabilità ricade sul venditore: è infatti lui stesso ad impegnarsi a consegnare il documento all’acquirente.

Certificato di agibilità e abitabilità: quali sono le differenze?

Abbiamo già precedentemente specificato che parlare di certificato di agibilità e abitabilità è obsoleto, considerando che ad oggi costituiscono di fatto un unico documento, e che tale implica una nuova normativa per quanto riguarda la pratica di richiesta e rilascio. Tuttavia resta utile chiarire la differenza tra abitabilità e agibilità, e le varie vicissitudini in senso storico, al fine di comprendere in toto cosa racchiude oggi l’autocertificazione SCA.

Prima del Testo Unico, introdotto con l’art.24 del DPR 380/2001, il certificato di abitabilità era quel documento necessario al proprietario di un bene per usufruire dell’immobile residenziale. La persona era tenuta, infatti, a presentare una documentazione presso il Comune di appartenenza al fine di ottenere il consenso da parte della dirigenza (o rientrare nel cosiddetto “silenzio assenzo”). 

Al contrario, un immobile non destinato ad abitazione bensì ad uso civile o commerciale necessitava di una certificazione di agibilità, che garantisse condizioni di sicurezza e igiene. Il proprietario dell’unità immobiliare, in questo caso specifico, indirizzava la sua richiesta al Comune per ottenere il consenso all’utilizzo di uno spazio destinato ad essere un esercizio pubblico, un ufficio, o comunque non residenziale.

Con il nuovo millennio, agibilità e abitabilità diventano la stessa cosa, confluendo entrambe nello stesso documento. Ma è a partire dal 2016 che viene semplificata la legislazione, trasformando il vecchio certificato nella nuova Segnalazione certificata di agibilità (SCA), ovvero, l’autocertificazione che libera il legittimo proprietario di un immobile – residenziale e non – dalla pratica di richiesta, e che di fatto passa nelle mani del direttore dei lavori o di una figura professionale terza.

Certificato di abitabilità silenzio assenso, ecco cosa significa…

Il silenzio assenzo è una regola amministrativa introdotta con l’art. 4 del D.P.R. 425/1994. Se prima di allora era necessaria l’approvazione con timbro del Comune in seguito alla domanda di agibilità, dopo il ’94, se il Comune non presentava la risposta entro 60 giorni dalla richiesta, si considerava concessa l’agibilità. In pratica, molte richieste di agibilità senza timbro sono state comunque autorizzate in quegli anni, appunto, dal silenzio assenzo. Questa norma è stata tuttavia abrogata a partire dal 2001. 

Ricordiamo a chi necessitasse di un vecchio certificato di abitabilità da consegnare ad un acquirente che esistono gli archivi pubblici: ogni Comune conserva i documenti secondo il proprio criterio di catalogazione, e con il quale il proprietario di un immobile può ricercare il proprio certificato con estremi di deposito o rilascio.


Eccoci al termine di questo approfondimento doveroso sul certificato di agibilità e abitabilità, due concetti che creano spesso confusione, considerando le varie vicissitudini storiche che i due termini, e i relativi documenti, hanno subito nel corso degli anni. L’agibilità è un documento indispensabile nella compravendita immobiliare: che si tratti dell’apertura di un negozio, la dislocazione di un ufficio o la stessa abitazione della propria casa, la messa in sicurezza dello spazio e la conformità igienica ed energetica sono necessari alla vendita e all’utilizzo del bene.
Chiarita la fine della stagione del certificato di abitabilità “silenzio assenzo”, e chiarita l’introduzione della rapida autocertificazione SCA, noi di simulatorimutuo vi salutiamo qui, sperando di aver fornito tutte le informazioni necessarie sul certificato di abitabilità.

Qualora necessitaste di un parere sulla vostra compravendita immobiliare, potete sempre contattarci via email e spiegarci il vostro problema: saremo felici di indirizzarvi verso consulenti esperti e certificati. Per tutto il resto, come sempre, lasciamo uno spazio aperto alla discussione nei commenti sotto l’articolo. A presto!

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