Come si calcolano i metri quadri? Superficie lorda di pavimento e catastale

Definizione e calcolo dei metri quadri effettivi di un immobile

Comprare un’immobile è un investimento rilevante. Le cifre corrisposte possono seguire diversi esprimere il valore del bene. Un immobile può essere venduto a corpo o a misura, due metodi utilizzati per una stima. Se venduto a corpo, il prezzo corrisposto è stato definito prendendo in considerazione l’immobile nel suo complesso: il valore richiesto dal venditore è la cifra totale di vendita. Quando il prezzo è espresso a misura, il venditore comunica un prezzo al metro quadro, da moltiplicare poi per l’estensione dell’immobile per avere un’idea del valore totale.

Quest’ultimo metodo è molto utile per effettuare confronti tra immobili della stessa tipologia o situati nella stessa zona urbana o rurale. Indipendentemente dalle dimensioni dei due immobili, se uno ha qualità superiori come una migliore esposizione alla luce, finiture di pregio o una migliore qualità dell’edificio di cui fa parte, queste si rispecchieranno nel maggior valore al metro quadro. 

Una difficoltà può essere quella di stimare quanto queste migliori qualità possano valere sul mercato. L’altra, non meno rilevante, è comprendere e concordare su quale sia la misurazione effettiva delle dimensioni dell’immobile. La questione non è da poco, visto che, una comunicazione fuorviante da parte del venditore potrebbe permettere al compratore di richiedere la risoluzione del contratto, qualora la superficie effettiva fosse inferiore a quella dichiarata.  

Il problema della stima è doppio: oltre all’effettivo metodo di misurazione, da adattare alla conformazione dei locali, esistono diverse definizioni di superficie, ciascuna con un suo preciso scopo. Vediamo quali sono e come si calcolano i metri quadri.

Come si calcolano i metri quadri di un immobile?

In linea di principio, calcolare i metri quadri di un immobile è un’operazione semplice. Quello che ci interessa è calcolare le aree delle stanze e delle zone annesse con normali operazioni matematiche. 

A rendere più facile il computo metrico ci sono le planimetrie catastali, delle mappe che riportano con buona precisione le misure dei muri dell’immobile. Grazie alle planimetrie catastali è possibile calcolare la dimensione di un immobile anche senza essere presenti in loco. La comodità è che, trattandosi di disegni in scala, è possibile utilizzare un semplice righello per le misure che non siano esplicitamente riportate. Le planimetrie più aggiornate riportano la superficie catastale in metri quadri dell’unità immobiliare con esclusione di aree come terrazzi e balconi.

In alternativa o a verifica del calcolo dei metri quadri ottenuto è possibile effettuare dei rilievi in loco. In questo caso, l’operazione può risultare leggermente più laboriosa ma, se le stanze sono di forma regolare, il principio rimane il medesimo.

Calcolo di una stanza quadrata

Per calcolare la superficie in metri quadri di una stanza regolare è sufficiente utilizzare la normale formula dell’area di un rettangolo. Misurati due lati consecutivi della stanza è sufficiente moltiplicarli tra loro secondo la formula 

Area = Base x Altezza

Questo perché di norma, i muri di una stanza sono costruiti ad angolo retto gli uni con gli altri. Quindi, in caso di una stanza regolare, senza sporgenze o rientranze, il rettangolo formato dai muri si può misurare in pochi minuti.

Calcolo di una superficie irregolare

È normale che in un immobile ci siano stanze di forma irregolare. Può essere il caso di una stanza a cui si aggiungano o sottraggano spazi come atrii, corridoi o disimpegni. In questo caso, è utile suddividere la superficie complessiva in più figure semplici come triangoli o rettangoli, prendere le misure di base e altezza di ciascuna e sommare i valori ottenuti. Il principio di fondo è quello di scomporre una figura complessa, come un poligono irregolare, in tante forme semplici di cui calcolarne più agevolmente l’estensione.  

Superficie lorda di pavimento: cosa rimuovere per il calcolo?

La superficie lorda (SL) è quell’area che si misura all’interno dei muri perimetrali di una o più stanze: la sua misura è data dalla somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie (SA). Queste ultime comprendono tutti gli spazi che sono funzionali alla destinazione d’uso della costruzione, come ad esempio: 

  • Ballatoi, logge e balconi
  • Cantine e locali interrati o seminterrati
  • Sottotetti accessibili, più altri di 1,50 metri e che non siano abitabili
  • Vani scala interni
  • Spazi per manovra e sosta degli autoveicoli
  • Parti comuni come i locali di servizio condominiali, i ballatoi o i corridoi

Una volta escluse le superfici accessorie, è possibile ricavare la superficie lorda sommando le seguenti aree:

  • La superficie utile netta
  • La somma delle aree di eventuali pilastri interni
  • La somma delle aree di muri interni non portanti e dei tramezzi

La superficie utile (SU) è la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione, ivi compresi i sottotetti recuperati ai fini abitativi. L’area di un pilastro interno corrisponde alla superficie che questo occupa al livello della misurazione dei metri quadri. Per convenzione, le misurazioni si considerano rilevate all’altezza di un metro e mezzo. Discorso simile per le aree dei muri interni non portanti e dei tramezzi, per i quali è necessario misurare lo spessore – di norma inferiore a quello dei muri portanti – e la loro profondità.

Calcolo superficie catastale: come viene conteggiato?

La superficie catastale è una misura diversa dalle superfici lorda e netta. Il DPR 138/98 definisce la superficie catastale come la somma delle aree dei diversi vani di un immobile e delle sue pertinenze moltiplicate per un coefficiente correttivo. Ai fini catastali, i vani sono i locali utili come le sale, le camere o le stanze, lo studio o la sala da pranzo. Delle pertinenze fanno invece parte le cantine, i terrazzi o i giardini: queste ultime hanno una minore abitabilità; pertanto, vengono pesate in maniera minore al momento di effettuare la somma. Questi pesi sono i coefficienti correttivi delle pertinenze. 

La logica di questo calcolo è presto spiegata: la superficie catastale è una misura di un immobile che viene utilizzata per il calcolo delle tasse. Per questo è importante distinguere tra due immobili di simile dimensione ma di differente composizione, come anche considerare le eventuali pertinenze. Se una cantina di maggiori dimensioni non cambia più di tanto l’abitabilità dell’immobile per un acquirente, nondimeno il suo possesso è un valore aggiunto ai fini fiscali: i coefficienti correttivi dovranno valutare quanto questo incida sul valore totale. Nella fattispecie, la superficie di una cantina è conteggiata al 50% nel calcolo totale.    

Il calcolo effettivo dei metri quadrati lordi e netti di un immobile

Dunque, vi è differenza tra i metri quadri lordi e i metri quadri netti di un immobile. Come definito più sopra, la superficie lorda (SL) è quella che esprime i metri quadri lordi: questa cioè misura la superficie all’interno dei muri perimetrali, escluse le superfici accessorie (SA). La misura della superficie lorda di pavimento, che ne esprime i metri quadri lordi, è quella che di norma viene considerata per il calcolo del prezzo di vendita. 

Al contrario, la misura dei metri quadri netti di un immobile rappresenta la superficie netta effettivamente calpestabile. Questa è l’area di un immobile che può essere “abitata” dalle persone e arredata da mobili e altri oggetti. In linea di massima, questa è la misura che interessa all’acquirente, a parità di altre condizioni.

Vendita a corpo e vendita a misura

Di prassi, le parti si accordano per un acquisto “a corpo”, considerando il valore complessivo dell’immobile. Questo non vuol dire che l’effettiva dimensione della superficie possa essere trascurata. Secondo l’articolo 1538 del Codice civile, nel caso in cui l’immobile sita stato venduto a corpo e la misura della sua superficie indicata nel contratto sia superiore o inferiore del 5% del valore reale, vi può essere un conseguente aggiustamento del prezzo corrisposto: se le misure reali saranno inferiori, il compratore potrà richiedere una diminuzione di quanto corrisposto. Viceversa, se le dimensioni effettive saranno maggiori, il compratore avrà tutti gli interessi a chiedere un sovrapprezzo; al compratore, la legge concede la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere quanto richiesto.


Abbiamo visto come si calcolano i metri quadri. Calcolare le dimensioni di un immobile è importante per diversi motivi. In primo luogo, questo serve per stabilire il corretto prezzo di vendita. Sulla superficie di un immobile si stimano anche le tasse da pagare. Per l’acquirente, infine, sapere quanto spazio ha a disposizione per arredare e abitare un immobile, o per allestire e organizzare gli spazi per un attività lavorativa è un’informazione importante. 

Questa varietà di scopi si rispecchia nella varietà delle definizioni di aree. Si distinguono ad esempio, la superficie netta, effettivamente calpestabile, dalla superficie lorda di pavimento, comprensiva di muri interni, tramezzi e pilastri. Le superfici accessorie possono essere in parte incluse nel calcolo delle superficie catastale, avendo cura di ponderare ciascuna pertinenza per una quota specifica.

Il metodo di misurazione deve restituire una misura fedele della superficie considerata. Quando le stanze considerate siano di forma regolare, una semplice misura dell’altezza e della base permette di calcolare l’area del rettangolo che costituisce la stanza. Quando questa sia di forma irregolare è opportuno scomporre la superficie valutata in più figure semplici, siano esse dei triangoli o dei rettangoli. 

Per qualsiasi informazione non esitate a contattarci. In alternativa, potete lasciare un commento sotto l’articolo se anche voi avete avuto un’esperienza sul calcolo dei metri quadri di casa.

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