Mutuo agevolato per invalidi civili e legge 104: cos’è?

Informazioni e considerazioni sul mutuo agevolato per legge 104

Per alcune categorie di persone, ottenere un mutuo può risultare più complicato. Tra queste, gli invalidi civili possono rischiare di subire una doppia discriminazione, tanto nell’autosufficienza fisica, quanto nell’indipendenza economica. La legge 104 del 1992 ha provveduto a tracciare un solco entro il quale impostare le successive politiche di aiuto lavorativo e fiscale. Tra queste, vi è la possibilità di ricorrere al mutuo agevolato tramite il Plafond Casa, un fondo frutto dell’accordo tra l’Associazione Banche Italiane e la Cassa Depositi Prestiti. Vediamo come funziona il mutuo agevolato con la legge 104: il mutuo agevolato per gli invalidi civili.

La Legge 104: quali agevolazioni per gli invalidi civili

La Legge 104 è un provvedimento normativo adottato per supportare e assistere gli invalidi civili. Il suo scopo è quello di rimuovere gli ostacoli che limitano l’autonomia e la partecipazione alla vita civile della persona invalida. I soggetti tutelati dalla legge 104 sono coloro i quali presentano minorazioni fisiche, psichiche o sensoriali, stabilizzate o progressive, che causano difficoltà di apprendimento, relazione o integrazione lavorativa tali da determinare uno processo di svantaggio sociale o di emarginazione (art. 3. Comma 1, L.104/92). In favore di questi soggetti, la legge dispone che siano stabilite delle prestazioni connaturate all’entità e alla natura dell’invalidità, alla sua capacità residua e all’efficacia delle terapie riabilitative (art. 3 Comma 2, L.104/92). 

Le cure e la riabilitazione sono connesse all’accertamento dell’handicap da parte di un’apposita commissione medica che ha lo scopo di determinare l’entità dell’invalidità. Le cure e la riabilitazione prevedono interventi ambulatoriali e a domicilio così come la fornitura di apparecchiature adatte al tipo di invalidità.

Tra i principi generali, la norma prevede che tra i diritti della persona handicappata vi siano la rimozione delle cause invalidanti, la promozione dell’autonomia e la realizzazione dell’integrazione sociale (Art 5, Comma 1, L.104/1992), Questi principi sono perseguiti tramite la ricerca scientifica e la sanità pubblica, il sostegno piscologico e il sussidio economico.   

Il supporto economico è inteso a compensare tanto i costi connessi con l’invalidità quanto la minore o assente capacità reddituale. Tra i sostegni di natura economica vi sono:

  • Il sussidio di invalidità o la pensione di inabilità civile dell’INPS
  • L’indennità di accompagnamento, sempre erogata dall’INPS
  • L’indennità di frequenza, per supportare la presenza scolastica nei minori handicappati
  • Le agevolazioni fiscali e le detrazioni per cure mediche
  • Le agevolazioni per la rimozione delle barriere architettoniche e l’acquisto di auto o strumenti informatici

La Legge 104 e il mutuo agevolato

Dal 2013 la convenzione Plafond Casa permette ai soggetti tutelati dalla Legge 104 di accedere a mutui a condizioni agevolate. Con l’accordo tra l’Associazione Banche Italiane (ABI) e Cassa Depositi e Prestiti (CDP), SpA controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, i richiedenti possono richiedere l’erogazione di mutui garantiti da ipoteca per i seguenti scopi:

  • Acquisto di immobili residenziali, con priorità per le abitazioni principali
  • Interventi di ristrutturazione, con accrescimento dell’efficienza energetica
  • Intervento congiunto di acquisto e ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica

I destinatari di questa agevolazione sono le giovani coppie, i nuclei familiari con almeno un soggetto invalido civile, le famiglie numerose. Ai beneficiari è richiesto di rivolgersi a una banca aderente al Plafond Casa per ottenere un mutuo agevolato grazie alla Legge 104. Presentando il “modulo di richiesta di mutuo ipotecario a banche su provvista a Cassa Depositi e Prestiti S.p.A.”, i beneficiari possono presentare la richiesta alla banca aderente, la quale potrà erogare il finanziamento attraverso la provista ricevuta dalla Cassa Depositi e Prestiti.

Nel documento devono essere inseriti:

  • I dati anagrafici del beneficiario,
  • Le caratteristiche del beneficiario prioritario
  • Le caratteristiche del mutuo ipotecario
  • I dati dell’Immobile residenziale

In particolare, il beneficiario prioritario può essere un componente di una giovane coppia o un nucleo familiare costituito da coniugi o conviventi more uxorio che non abbia superato i 35 anni di età; un componente del nucleo familiare che sia invalido civile secondo la Legge 104 o un componente di una familiare con tre o più figli. Come si può notare le agevolazioni del Plafond Casa non si applicano soltanto al caso del mutuo agevolato per la Legge 104. 

Per le banche, l’accesso al plafond è garantito fino a esaurimento dei fondi. Con la sottoscrizione dell’Addendum del 7 aprile 2016, la dotazione del Plafond è stata incrementata a 3 miliardi id euro. L’importo dei mutui è così impostato:

  • Fino a 100 mila euro per gli interventi di efficientamento energetico
  • Fino a 250 mila euro per l’acquisto di immobili residenziali
  • Fino a 350 mila euro per gli interventi congiunti di acquisto ed efficientamento energetico

Il mutuo può essere concesso a tasso fisso o variabile, con un piano di ammortamento di durata distinta in funzione dello scopo del finanziamento:

  • 10 anni di durata per gli interventi di efficientamento energetico
  • 20 o 30 anni di durata per l’acquisto di immobile residenziale con o senza la ristrutturazione energetica

Quali condizioni per il mutuo per gli invalidi civili

Sul sito della Cassa Depositi e Prestiti è possibile scaricare l’elenco delle banche contraenti della Convenzione ABI-CDP per il Plafond Casa. l’elenco è aggiornato al 5 dicembre 2022. L’elenco comprende una cinquantina di Istituti di credito che erogano un mutuo agevolato per gli invalidi civili secondo la Legge 104.

Ciascuna banca è tenuta a fornire adeguata pubblicità all’iniziativa e ad informare la clientela dell’esistenza e delle condizioni dei prodotti che si avvalgono della provvista della Cassa Depositi e Prestiti.

Ogni contratto di finanziamento deve specificare che l’operazione è stata realizzata utilizzando la provvista messa a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti, col relativo costo e la durata, nonché il vantaggio riconosciuto al beneficiario in termini di riduzione del tasso annuo nominale (TAN). Questo risparmio è espresso in punti percentuali annui ovvero in punti base annui, prendendo a riferimento le condizioni standard determinate dai vigenti fogli informativi relativi a finanziamenti con provvista diversa, ma aventi analoga natura, finalità, durata e tipologia di tasso (fisso o variabile). In sintesi, il finanziamento agevolato deve chiaramente indicare il risparmio che il richiedente può ottenere rispetto alle condizioni di mercato.

Il mutuo erogato è un mutuo garantito ipotecario: il richiedente garantisce con l’immobile che intende acquistare o ristrutturare o da un altro immobile. Qualora questa ipoteca non permetta di arrivare alla quota di Loand-to-Value richiesta dalla banca, il fondo Plafond Casa completa la garanzia. È a dire che, se per la richiesta di un mutuo da 240 mila euro l’Istituto di credito richiede una garanzia pari all’80% del valore del prestito (LTV 80%) e il mutuatario riesce ad arrivare a fornire una garanzia ipotecaria pari a 100 mila euro, i restanti 92 mila euro saranno garantiti dal fondo Plafond Casa. 

L’agevolazione delle condizioni economiche è costituita da un tasso di minore importo. Il sito della Cassa Depositi e Prestiti riporta le condizioni economiche previste nell’accordo. Le condizioni sono aggiornate ogni semestre. La pagina relativa alle condizioni in vigore riporta due tabelle riassuntive:

  • Il margine sull’Euribor, per i mutui a tasso variabile
  • Il mergine sull’IRS, per i mutui a tasso fisso

Ciascuna tabella distingue il margine da applicare a seconda della durata del mutuo – dieci, venti o trenta anni – e della patrimonializzazione della banca. Quest’ultima è espressa con il valore Tier 1, che può essere minore del 7% o arrivare a superare il 9%. Il valore Tier 1 è un indicatore dell’adeguatezza del patrimonio di base di una banca rispetto alla sua attività di prestiti e investimenti: maggiore è il valore di Tier 1, più solida una banca. La logica è quella di rendere l’erogazione dei mutui agevolati meno onerosa per le banche meno solide.

Quali limiti della legge 104 per il mutuo agevolato

Il mutuo agevolato per la Legge 104 presenta alcune limitazioni rispetto all’intento originario. Innanzitutto, è opportuno specificare che la copertura del Plafond Casa concorre fino a esaurimento dei fondi, pari a 3 miliardi di euro. L’erogazione è subordinata alla valutazione dell’Istituto di credito: qualora questi dovesse rifiutare il finanziamento l’invalido civile non potrebbe accedere all’agevolazione. Questo meccanismo lascia escluse le categorie più deboli degli invalidi, che potrebbero essere in condizioni di lavoro precario o disoccupazione. 

Va inoltre notato che il fondo non è solo destinato agli invalidi ma anche alle altre categorie, quali famiglie numerose e giovani coppie. Questa commistione rende la misura di agevolazione meno specifica e la quantità dei beneficiari più ampia. In particolare, tra gli scopi della richiesta non rientrano le eventuali ristrutturazioni per eliminare le barriere architettoniche, che potenzialmente costituiscono una delle motivazioni per la richiesta di finanziamento da parte di una persona invalida civile.  


Gli invalidi civili, riconosciuti secondo le modalità della Legge 104, possono accedere al Plafond Casa, un fondo che si prefigge lo scopo di supportare il finanziamento per l’acquisto o la riqualificazione energetica. Gli invalidi civili non sono l’unica categoria di soggetti a cui si rivolge questo provvedimento. Il fondo è disponibile fino a esaurimento delle risorse, pari a 3 miliardi di euro. Le banche che accettano questa modalità sono riportate nella lista del sito della Cassa Depositi e Prestiti.

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