Accollo del mutuo ipotecario: quando e come farlo

Informazioni e indicazioni per un accollo del mutuo ipotecario

In diverse circostanze e per varie ragioni avrai sentito parlare dell’accollo mutuo ipotecario, ma adesso hai bisogno di un focus più approfondito sull’argomento. In questo articolo cercheremo di fornirti tutte le informazioni per procedere con l’accollo del mutuo ipotecario, se conviene.

L’accollo è uno strumento che dona una certa versatilità ai contratti di mutuo, consentendo ad una persona di acquistare una casa già ipotecata e di subentrare in un contratto preesistente, ovvero quello acceso dal venditore, nonché intestatario originario del contratto. Suona conveniente, specie alle orecchie di chi sa bene quanto costa accendere un mutuo partendo da zero. Ma è giusto chiedersi se l’accollo del mutuo ipotecario conviene sempre e a tutti, o se ci sono degli svantaggi a cui prestare attenzione prima di procedere.

Allora, senza troppi convenevoli, andiamo a scoprire come funziona l’accollo del mutuo ipotecario, quando conviene accollare un mutuo, come procedere e quali sono rischi e costi implicati da questa operazione finanziaria.

Cos’è l’accollo del mutuo ipotecario

L’accollo del mutuo ipotecario è uno strumento che consente comprare o vendere una casa già ipotecata. Quando si acquista casa la prima volta e si accende un mutuo a lungo termine, molte cose tendono a cambiare nel corso del tempo. Certo, non avevi previsto di vendere casa prima di aver estinto il debito, e adesso che stai predisponendo la vendita, diverse complicazioni sembrano entrare in scena. In questo caso, esiste una soluzione che semplifica questo passaggio ed è proprio l’accollo del mutuo ipotecario: se un acquirente è interessato ad acquistare la tua casa ipotecata puoi trasferirgli il tuo debito bancario senza doverlo estinguere.

Disciplinato dall’art. 1237 del Codice Civile, l’accollo del mutuo ipotecario mette d’accordo venditore e acquirente. Infatti, invertendo l’esempio, chi acquista si trova a comprare un’immobile sì ipotecato, ma senza costi di accensione e a un prezzo ridotto. Ma come funziona nello specifico?

Dopo un’attenta analisi del caso, ossia una valutazione delle condizioni dell’immobile da parte di chi compra, e un’osservazione della situazione creditizia dell’acquirente da parte del venditore, si può procedere con la proposta di accollo tra le due parti e contattando un notaio. Il notaio è cruciale nell’accollo del mutuo ipotecario, in quanto la sua firma è ciò che formalizza l’operazione. Infatti, prima di procedere con la documentazione, il notaio effettua delle verifiche e in seguito procede con il rogito. In questo contesto, l’accordo non deve implicare la banca: per l’istituto è indifferente chi paga il debito, purché abbia sempre garanzia di pagamento. Tuttavia, la banca è fondamentale per concedere la liberatoria al venditore. 

Dal momento che l’acquirente subentra nel contratto e la banca concede l’accollo liberatorio, esso diventa nuovo proprietario nonché intestatario del contratto di mutuo. Di riflesso, il venditore esce dal contratto senza più essere debitore in solido. Lo stesso, però, non si può dire se la banca accetta solo un accollo cumulativo, come spieghiamo di seguito.


Accollo liberatorio e accollo cumulativo

La proposta di accollo, se accettata, può avere due esiti: un accollo liberatorio o un accollo cumulativo. La differenza è che mentre il primo svincola il venditore nonché intestatario originario, il secondo lo mantiene nel rapporto bancario.

L’accollo liberatorio è ciò che “libera” il vecchio intestatario del mutuo dal suo debito, trasferendolo definitivamente nelle mani dell’acquirente. Si tratta della soluzione di accollo più vantaggiosa, che tuttavia non è così scontata. Infatti, a decidere se dare la liberatoria o meno è la banca, e la sua scelta dipende dal grado di solvenza del nuovo intestatario del mutuo. Come per ogni contratto di mutuo, la banca necessita di alcune garanzie per concedere il debito. Anche nell’accollo di mutuo ipotecario ciò avviene, ma in maniera diversa: se l’acquirente si dimostra un pagatore puntuale e solvente, la banca concede la liberatoria al venditore. Ma se l’acquirente si dimostra insolvente, la banca mantiene il venditore obbligato in solido mediante accollo cumulativo.

Dunque, l’accollo cumulativo è l’accordo che mantiene vincolato nel rapporto bancario anche il venditore. In parole semplici, se l’acquirente si dimostra insolvente, la banca mantiene il venditore come “garanzia”; ergo, laddove l’acquirente non paga le rate del mutuo, il venditore ha l’obbligo di supplire al rimborso.

Un consiglio per chi vende: scrutate attentamente la situazione creditizia dell’acquirente così da ottenere la liberatoria ed evitare di essere ancora responsabili del vecchio mutuo .

Accollo mutuo ipotecario: quando conviene?

Senz’altro, l’accollo del mutuo ipotecario presenta dei vantaggi economici, sia per il venditore che per l’acquirente. Tuttavia la convenienza non può essere generalizzata, ma sempre relativa ai diversi contesti di applicazione. In fondo, riflettendo sull’ultimo paragrafo, vien da sé constatare che se la banca non dovesse concederti la liberatoria, non sarebbe troppo conveniente essere responsabile di un debito terzo. Dunque, facciamo il punto e vediamo quando conviene procedere con l’accollo del mutuo ipotecario.

PER IL VENDITORE

Per chi vende casa, l’accollo del mutuo conviene quando non si riesce a piazzare l’immobile. Se la tua casa in vendita non frutta così tante ricerche nel mercato, sicuramente la proposta di accollo del mutuo renderebbe l’offerta più appetibile. Il perché è presto detto: con l’accollo, il costo dell’immobile e del notaio scenderebbero per un potenziale acquirente. Inoltre, accanto a questo, c’è da considerare che il vantaggio per il venditore in sé è quello di evitare l’estinzione anticipata del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.

PER L’ACQUIRENTE 

D’altro canto, come abbiamo accennato, l’accollo del mutuo conviene a chi compra: mediante l’accollo, il costo dell’immobile scende e non ci sono costi di accensione del nuovo mutuo.
Tuttavia, c’è da fare una precisazione: non è detto che il mutuo da accollarsi sia così conveniente. Molto probabilmente si tratta di un vecchio mutuo accesso con determinati tassi d’interesse che oggi potrebbero essere sconvenienti. Dunque, l’accollo conviene all’acquirente, ma solo se il vecchio mutuo è un contratto con tassi ragionevoli. Che fare in questo caso? valuta tu stesso se accettare l’accollo o accendere un nuovo mutuo. 

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Come fare l’accollo del mutuo ipotecario

La proposta di accollo avviene generalmente tra venditore e acquirente in virtù dei vantaggi che potrebbe apportare a tutti e due. Se la proposta dovesse convincere entrambi, allora è sufficiente scrivere una lettera privata e presentarsi in un ufficio notarile. Infatti, l’accollo viene formalizzato mediante il notaio, che firma le carte e procede con l’autenticazione della scrittura privata. Nella proposta di accollo non è necessario che la banca vi prenda parte, perché l’accollo resta valido anche senza il suo consenso. Tuttavia, la banca è l’unica a concedere la liberatoria del mutuo al venditore.

Costi accollo mutuo ipotecario

Dal momento che ci si presenta dal notaio, è chiaro che, seppur ridotti, esistono dei costi legati all’accollo del mutuo ipotecario. Infatti, bisogna considerare che l’atto notarile potrebbe costare indicativamente 500 più la perizia. È una cifra stimata, ma che esemplifica la riduzione del costo di un accollo del mutuo: in questo modo, infatti, si arriverebbe a risparmiare circa 2 mila euro sulle spese iniziali rispetto ad un mutuo ex novo.

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Siamo giunti alla fine di questo approfondimento dedicato all’accollo mutuo ipotecario, l’operazione che consente di vendere casa ipotecata facendo subentrare nel vecchio mutuo ancora non estinto l’acquirente. L’accollo del mutuo ipotecario, in quest’ottica, consentirebbe un subentro per il nuovo debitore e che esonererebbe la presenza del debitore originario, se la banca consente la liberatoria. Altrimenti, come abbiamo visto, si finirebbe in un accollo del mutuo cumulativo, e il venditore della casa ipotecata rimarrebbe comunque vincolato nel pagamento, laddove l’acquirente si dimostra insolvente.
A conti fatti, conviene accollarsi un mutuo ipotecario? la risposta è sì, se liberatorio e soprattutto se il mutuo presenta tassi vantaggiosi. Il risparmio non si vede solo dai costi preliminari del mutuo legati alla sua accensione, ma soprattutto sui tassi di interessi ad esso applicati. Risparmiare sulle spese notarili, superare l’analisi creditizia e prendersi il mutuo di un altro perde di senso se tutto ciò ti lega ad un contratto obsoleto e svantaggioso.
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Noi di simulatorimutuo salutiamo qui tutti i nostri lettori, invitandoli a scriverci per qualsiasi dubbio o curiosità, e perché no, a lasciare un commento per condividere con noi e i nuovi utenti la propria esperienza personale con l’accollo mutuo ipotecario. Un semplice punto di vista può incrementare la conoscenza di tutti. A presto!

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