Delibera mutuo positiva: cos’è e quando avviene?

Tutto quello da sapere sulla delibera mutuo prima del compromesso e reddituale

Con la delibera del mutuo, l’Istituto di credito comunica la decisione ufficiale di finanziamento. Questo atto è molto importante nelle procedure di acquisto o di ristrutturazione di un immobile perché permette al mutuatario di proseguire con le procedure e avviarsi verso la conclusione della compravendita, qualora la delibera del mutuo sia positiva.

Delibera mutuo positiva: quando avviene realmente?

La pratica di erogazione di un mutuo è una procedura composita, che l’Istituto di credito deve eseguire con ordine. La sequenza è così composta:

  • Richiesta di finanziamento
  • Analisi preliminare di fattibilità
  • Presentazione della documentazione
  • Avvio dell’istruttoria
  • Perizia tecnico-estimativa
  • Delibera del mutuo
  • Ricorso al notaio

Alla richiesta di finanziamento da parte dei potenziali mutuatari fa seguito l’analisi di fattibilità: questo è uno studio preliminare, eseguito dal personale dell’Istituto di credito, nel quale vengono raccolte le informazioni sui richiedenti e se ne stabilisce l’affidabilità debitoria: sono valutati il reddito del richiedente e del suo nucleo familiare, il valore dell’immobile e l’eventuale presenza di ulteriori garanzie come la fidejussione. Lo scopo dell’analisi preliminare di fattibilità è filtrare le prime domande non accettabili, per l’importo o per le caratteristiche del richiedente o dell’immobile. Ad oggi, ottenere un parere di pre-fattibilità è molto semplice, grazie ai simulatori online; compilando importo, reddito e altri parametri, è possibile ottenere gratuitamente un parere di fattibilità da qui.

In caso positivo, si procede con l’istruttoria, dopo aver raccolto tutta la documentazione necessaria. In questa seconda fase di valutazione, l’analisi è più approfondita, tanto sulle condizioni economiche dei richiedenti, quanto su quelle dell’immobile. Si valutano la capacità reddituale e patrimoniale dei futuri mutuatari, per stimare al meglio l’esito del finanziamento. 

Oltre a questo, l’Istituto affida a un perito di fiducia la stima del valore dell’immobile da acquistare, per poter definire l’importo massimo mutuabile in funzione del valore dell’ipoteca applicabile ad esso. Il Loan-to-Value, il rapporto tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile posto a garanzia non supera di solito l’80%: stimare con precisione il valore dell’immobile è essenziale, per ottimizzare i rischi della concessione del prestito. La perizia tecnico-estimativa permette di definire un valore il più possibile oggettivo e ponderato.

Con la delibera del mutuo, infine, l’Istituto perviene a una decisione definitiva e vincolante circa la concessione del finanziamento. Questa conclude la fase estimativa e da avvio a quella notarile, qualora appunto si tratti di delibera del mutuo positiva. Il notaio, scelto dal mutuatario, ha il compito di effettuare le adeguate verifiche circa lo stato catastale e legale dell’immobile, consultando il Registro Immobiliare. 

Delibera reddituale mutuo: cosa significa?

Con la delibera del mutuo positiva, l’Istituto di credito produce un atto formale vincolante, con cui si impegna ad erogare il finanziamento negli importi e secondo le modalità di rimborso negoziate. Di fatto è la fase culminante nell’erogazione di un mutuo. Salvo irregolarità insanabili successivamente rilevate dal notaio, con la delibera del mutuo il mutuatario ha di fatto accesso al finanziamento. 

Il richiedente potrebbe tuttavia voler essere sicuro di avere accesso al finanziamento prima di impegnarsi con la ricerca di un immobile o di preoccuparsi di come ristrutturare quello che già possiede. 

In questi casi, l’Istituto di credito potrebbe procedere a una delibera reddituale del mutuo. Questa è in tutto e per tutto una delibera di mutuo, ma limitata alla valutazione delle condizioni economico-reddituali del richiedente. La delibera reddituale non contempla la valutazione dell’immobile, in quanto non ancora determinato. 

A cosa serve dunque una delibera reddituale del mutuo? Il richiedente, a cui non è richiesto alcun compenso per ricevere questa documentazione, ottiene in questo modo la flessibilità di cercare l’immobile adeguato nei sei mesi di tempo in cui la delibera reddituale ha validità. Un altro vantaggio per il richiedente è la possibilità di velocizzare i tempi della compravendita, avendo la tranquillità di poter contare già su una cifra per il mutuo.  

Delibera mutuo prima del compromesso

Di norma, l’acquisto di un immobile segue queste fasi:

  • Offerta di acquisto dell’immobile
  • Contratto preliminare di acquisto, o compromesso
  • Rogito

Con l’offerta di acquisto, l’acquirente offre una cifra al venditore e si vincola per un termine indicato nell’offerta. Solo con l’accettazione della stessa offerta, il venditore si impegna a non vendere l’immobile ad altre offerte prima di un determinato periodo. Con il contratto preliminare di acquisto o compromesso, entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita. Il rimando serve per entrambe le parti a verificare le condizioni per la compravendita. L’acquirente, in particolare, potrà rivolgersi all’Istituto di credito per ottenere il finanziamento. Infine, con il rogito si conclude la procedura di compravendita: le parti firmano il contratto davanti al notaio, che si occuperà di farlo registrare per renderne efficaci gli effetti.

Il compromesso è la fase in cui acquirente e venditore prendono un impegno. Recedere da questo può comportare delle penali contrattuali: se a recedere è l’acquirente, egli perderà la caparra conferita; se a recedere è il venditore, questi dovrà rendere la caparra ottenuta e versare un indennizzo di pari importo. Ad alleviare i casi di inadempimento, le parti possono inserire nel contratto preliminare delle clausole che prevedano delle condizioni sospensive o risolutive. 

Ottenere una delibera del mutuo prima del compromesso è importante per le parti. Il compratore a cui è concessa la delibera di mutuo può proseguire con le fasi della compravendita senza ritardare né fermare il processo; il compratore avrà una maggiore tranquillità di riuscire a vendere l’immobile.

Se consideriamo separatamente il contratto di mutuo e quello di compravendita dell’immobile, la delibera di mutuo e il compromesso sono rispettivamente le due fasi di non ritorno: tanto la delibera di mutuo quanto il compromesso esprimono la volontà e l’impegno di chi li stipula. Va da sé che produrre questi due documenti in tempi ravvicinati è essenziale per lo svolgimento ottimale di tutta la compravendita. Per un’ulteriore tranquillità quindi, la delibera di mutuo dovrebbe, ove possibile, essere ottenuta prima della stipula del compromesso.  

È importante, in questi casi, affidarsi ad un consulente finanziario che sappia indicare un’offerta di mutuo tale da consentirti l’acquisto di casa. E se la consulenza ha un costo, esistono tante alternative gratuite meno note ma con effetti altrettanto positivi. Accompagnare la ricerca e l’acquisto di casa con pareri sul mutuo, assicurano maggiore sicurezza per l’ottenimento del mutuo e dell’immobile: scarica un preventivo gratuito e ricevi consigli sulle migliori offerte di mutuo.

Revoca delibera mutuo positiva: è possibile?

Come accennato, la delibera del mutuo ha una validità di sei mesi, alla scadenza dei quali sarà necessario richiedere un’ulteriore delibera. Questa dovrà ripetere le analisi già eseguite. Il motivo di questo è tutelare l’Istituto di credito contro eventuali cambiamenti, tanto nella condizione reddituale e patrimoniale del richiedente, quanto nella situazione dell’immobile, qualora predeterminato al momento della stipula della delibera. L’impegno dell’Istituto di credito non è un assegno in bianco, valido in qualunque condizione.

La delibera è un atto vincolante per l’Istituto di credito. In caso di modifiche sulle condizioni del mutuatario o dell’immobile, l’Istituto di credito può decidere di revocare la concessione del mutuo anche dopo averne rilasciato la delibera. Si parla in questi casi di revoca delibera del mutuo. Il presupposto è che, cambiando le condizioni – ad esempio, nel caso di perdita del posto di lavoro -, le analisi effettuate smettono di rappresentare il profilo di rischio dell’investimento creditizio. 

Delibera mutuo negativa: ecco cosa fare

Il compratore che consegna una proposta di acquisto può trovarsi in una posizione svantaggiosa: da un lato, cerca di vincolare la propria offerta al venditore, in modo da convincerlo con la serietà della proposta a preferirlo rispetto ad altri interessati; dall’altro, è soggetto alla decisione dell’Istituto di credito. I tempi di erogazione del mutuo possono anche essere troppo lunghi da accettare per un venditore: questo può comportare la difficile situazione del compratore offerente in attesa di delibera. La condizione peggiore per il potenziale acquirente è vedere la propria offerta di acquisto accettata ma la richiesta di mutuo rifiutata. Il rischio, in questo caso, è di dover perdere tanto l’opportunità di acquistare l’immobile, quanto anche la caparra versata al venditore. 

Due soluzioni possono essere adottate per evitare questo scenario. L’acquirente potrebbe prima ottenere una delibera reddituale, come illustrato sopra: in questo modo, l’offerta di acquisto presentata al venditore sarà basata su cifre su cui il compratore potrà effettivamente contare. Eventualmente, queste potrebbero essere inferiori rispetto a quelle che una banca deciderebbe di erogare se avesse anche eseguito le analisi preventive sull’immobile oggetto della compravendita.

In alternativa, il compratore potrebbe vincolare la propria proposta di acquisto al buon esito della delibera di mutuo. Se l’Istituto di credito decide di concedere il mutuo, la proposta rimarrà in vigore e da questa, le parti potranno procedere al compromesso e quindi al rogito di fronte al notaio. Se invece la delibera dovesse essere rifiutata, l’offerta smetterà di produrre i propri effetti, svincolando retroattivamente il compratore. 

Se per il compratore i vantaggi appaiono evidenti, quali sono i benefici per il venditore? Apparentemente, vantaggi diretti non ve ne sono: il venditore accetta di rinunciare a una garanzia – la caparra ricevuta -, pur di ricevere l’offerta del compratore. A rendere interessante questa concessione potrebbe essere il valore di mercato dell’immobile. Se questo è di difficile vendita o se le offerte ricevute sono state scarse o nulle, il venditore potrà voler favorire il compratore, concedendogli una maggiore flessibilità pur di garantirsi una chance di vendita.

Di fatto, questa facoltà assume la forma di una condizione risolutiva che rimanda ad eventi futuri e aleatori l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto (Art. 1353 Codice civile).  Eventualmente, se la proposta mantiene una durata temporale, il compratore potrebbe perdere la possibilità di acquistare la casa se, una volta scaduto il termine non avesse presentato una proposta definitiva, corredata di una valida delibera. Ad ovviare a questa limitazione, il compratore può cercare di rivolgersi ad un altro Istituto di credito per poter ottenere una delibera entro la scadenza della proposta di acquisto.   


La delibera del mutuo è un documento bancario che attesta una decisione vincolante per l’Istituto di credito. Questo viene prodotto in seguito a una procedura di valutazione delle condizioni economiche del richiedente e dell’immobile oggetto della compravendita, qualora sia già stato individuato. Una delibera può anche essere richiesta preventivamente: in questo caso sarà rilasciata solo in base alle caratteristiche dell’aspirante mutuatario e prenderà la definizione di delibera reddituale. 

La delibera è un documento essenziale per il compratore, in quanto rappresenta l’accettazione della pratica di mutuo. Con questa, il compratore che abbia presentato una offerta di acquisto a un venditore, può proseguire con il compromesso di acquisto e il rogito dal notaio. La delibera permette dunque di non perdere l’occasione di acquistare l’immobile o la caparra versata.

Alla delibera potrebbe non fare seguito l’erogazione del mutuo, qualora le condizioni reddituali del richiedente o dell’immobile siano cambiate radicalmente: il caso tipico è quello del richiedente che, dopo l’emissione della delibera, abbia perso il lavoro. Per l’Istituto di credito le condizioni sono cambiate così tanto da mettere a rischio l’economicità dell’operazione di finanziamento. 

L’aspirante compratore può tutelarsi contro una possibile delibera negativa cercando di inserire nella proposta di acquisto una condizione risolutiva che ne annulli retroattivamente gli effetti, in modo da non perdere la caparra versata. In alternativa, può cercare di rivolgersi a qualche altro Istituto prima della scadenza dell’eventuale termine di validità dell’offerta. 

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