Condizione risolutiva: cos’è? espressa, esempio e preliminare compravendita

Acquistare un immobile è una procedura complessa, che coinvolge più soggetti e richiede una sequenza di documenti da produrre. Per essere sicuri di affrontare tutte le fasi è necessario che le parti si accordino sui possibili sviluppi e sui ritardi. La condizione risolutiva aiuta a definire cosa fare in attesa che si verifichino gli eventi che possono essere futuri e non completamente dipendenti dalla volontà delle parti.

Condizione risolutiva: che cos’è e quando si applica?

La condizione risolutiva è una limitazione negli effetti di un contratto. Di norma, una compravendita, un affitto o un altro accordo tra le parti hanno valore definitivo o fino ad una durata prevista: la compravendita scambia la proprietà di un oggetto definitivamente; la locazione di un immobile a uso abitativo ha, di norma, una durata minima di quattro anni rinnovabili. Con l’apposizione di una clausola che preveda la condizione risolutiva, il contratto smetterà di produrre effetti al verificarsi degli eventi futuri e incerti definiti nella condizione. 

Se l’efficacia di un contratto viene meno dopo il verificarsi degli eventi, si parla di condizione risolutiva: l’avverarsi della condizione risolve il contratto stipulato. Ad esempio, Tizio si impegna a comprare un negozio a condizione che, entro una scadenza, Caio ottenga tutte le certificazioni necessarie per poterci svolgere un servizio di ristorazione.  

Al contrario, è anche possibile stabilire che in seguito agli eventi il contratto inizi ad avere effetto. Si parla in questo caso di condizione sospensiva: il contratto resta valido ma i suoi effetti saranno sospesi se e finché non si avveri la condizione espressa nella clausola contrattuale. Ad esempio, Tizio si accorda con Caio per affittare una casa ma solo se e quando sarà trasferito in città.

Dunque, con l’apposizione di clausole che prevedano la condizione risolutiva o sospensiva, le parti riescono ad adattare il contratto alle loro esigenze. 

Tipi di condizione

Tanto le condizioni risolutiva, quanto quella sospensiva, possono essere distinte a seconda delle possibili cause. Si parla di condizione:

• Casuale
• Protestativa
• mista

La condizione casuale è quella che non dipende dalla volontà delle parti, ma da un evento esterno: se il Comune rilascerà delle autorizzazioni, se una terza parte deciderà di vendere, ecc. Una condizione protestativa è invece quella che dipende dalla volontà di una delle parti, che in questo caso ottiene maggiore libertà di azione. “Acquisterò il tale immobile se riuscirò a venderne un altro prima”. In una condizione mista agiscono tanto la volontà di una delle parti quanto qualche evento esterno.

Condizione risolutiva: esempio di applicazione

Come detto, la condizione risolutiva conclude gli effetti di un contatto in maniera non completamente prevedibile. La condizione risolutiva non è esattamente una durata limitata: gli eventi risolutori potrebbero non verificarsi e la clausola sarebbe come non apposta. Un esempio calzante potrebbe essere quello di Tizio che loca un’abitazione a Caio con la condizione che, se dovesse sposarsi la figlia, Caio dovrebbe lasciarle l’abitazione. 

L’evento è futuro e incerto al momento della stipula: l’indeterminatezza può risiedere tanto nella data quanto nell’eventualità dell’avvenimento. Inserendo la condizione risolutiva nel contratto si ottengono questi benefici: Caio riesce a mettere a rendita un immobile e a mantenere la facoltà di concederlo alla figlia. In mancanza di questa clausola avrebbe dovuto scegliere tra lasciare l’immobile improduttivo fino all’eventuale matrimonio o attendere la prima scadenza utile del contratto di locazione per poterlo riavere. Tizio, che accetta l’onere dell’aleatorietà della condizione risolutiva, concede a Caio una facoltà ulteriore rispetto alle normali previste dal contratto. In cambio, Tizio potrebbe richiedere uno sconto sul corrispettivo da pagare per la locazione. Con questa concessione, Tizio riesce a ottenere una locazione che potrebbe non aver ottenuto.

Differenze tra condizione risolutiva e sospensiva

Condizione risolutiva e condizione sospensiva sono tra loro simmetricamente opposte. Con la condizione risolutiva, gli effetti contrattuali vengono meno e il contratto cessa di esistere. Con la condizione sospensiva, il contratto non produce ancora i suoi effetti. Quello che accomuna le due condizioni è il riferimento a degli eventi futuri e incerti. Il contratto è in pendenza della condizione fintantoché questa è incerta. 

Il rapporto tra chi aliena un diritto e chi lo acquisisce, sia nel caso di una compravendita, di una locazione o quanto altro, non è netto. Prima che si verifichino gli eventi che fanno avverare la condizione risolutiva o sospensiva, i soggetti hanno delle legittime aspettative. 

Nel caso di una condizione risolutiva, l’acquirente ha sì il diritto di proprietà sul bene, ma resta soggetto alla possibilità di perdere questo diritto in favore dell’alienante. Viceversa, nel caso di una condizione sospensiva, l’acquirente non ha ancora il diritto di proprietà intero, laddove l’alienante è titolare di un diritto condizionato.

In pendenza degli eventi, il titolare del diritto condizionato è obbligato a preservare i diritti della controparte e preservare il bene oggetto del contratto: ad esempio, l’alienante di un immobile, deve seguitare a manutenzionarlo, per tutelare i diritti dell’acquirente. 

Differenze tra condizione risolutiva e clausola risolutiva espressa

È importante distinguere la condizione risolutiva dalla clausola di condizione risolutiva espressa. Entrambe prevedono la risoluzione del contratto, che smette di produrre effetti. 

Come detto, la condizione risolutiva o sospensiva rimandano ad eventi futuri e aleatori. Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto (Art. 1353 Codice civile). Se la condizione risolutiva è impossibile, questa si considererà come non apposta al contratto; se ad essere impossibile è la condizione sospensiva, il contratto sarà nullo, non potendo mai verificarsi gli eventi che ne decreteranno l’efficacia (Art. 1354 Codice civile). 

Gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, a meno che gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso per la volontà delle parti o per la natura del rapporto. Se però la condizione risolutiva è apposta a un contratto ad esecuzione continuata o periodica, l’avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite. (Art. 1360 Codice civile).

La clausola risolutiva espressa è invece una clausola che le parti inseriscono in un contratto per stabilirne la risoluzione in caso di inadempimento. In questo caso, è l’azione o la mancanza di azione di una delle parti contrattuali a giustificare la risoluzione del contratto. Almeno in parte, resta la natura aleatoria della risoluzione: l’inadempimento non era necessariamente prevedibile al momento della stipula, altrimenti il contratto non avrebbe avuto ragione d’essere.

La clausola risolutiva espressa può essere inserita per definire secondo quali condizioni un contratto possa essere risolto da una delle parti. I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva (Art. 1456 Codice civile). Dunque, inserire una clausola risolutiva espressa permette alle parti di evitare il ricorso al giudice in caso di inadempimento, evitando lungaggini e incertezza della valutazione giurisprudenziale.

Condizione risolutiva nel preliminare di compravendita

L’acquisto di un immobile segue di solito queste fasi:

• Offerta di acquisto dell’immobile
• Contratto preliminare d’acquisto o compromesso
• Rogito

Con l’offerta di acquisto, l’acquirente offre una cifra al venditore. Con l’accettazione dell’offerta, il venditore si impegna a non vendere l’immobile ad altre offerte prima di un determinato periodo. Con il contratto preliminare di acquisto o compromesso, le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita. Il rimando serve per entrambe le parti a verificare le condizioni per la compravendita. L’acquirente, in particolare, potrà rivolgersi all’Istituto di credito per ottenere il finanziamento. Con il rogito si conclude la procedura di compravendita: le parti firmano il contratto davanti al notaio, che si occuperà di farlo registrare per renderne efficaci gli effetti.

Il preliminare di compravendita è dunque l’ultima fase prima dell’acquisto vero e proprio. La sua funzione è quella di una reciproca concessione alle parti per appianare i possibili ostacoli alla compravendita finale. È comprensibile che si possano inserire delle condizioni risolutive nel preliminare di compravendita, questi possono riguardare i finanziamenti o le certificazioni dell’immobile.

L’acquirente potrebbe richiedere di inserire una condizione risolutiva per la richiesta di mutuo: in questo caso, l’offerta resterebbe valida a patto che l’Istituto di credito non rifiuti l’erogazione del finanziamento. il rifiuto costituirebbe l’evento futuro e incerto che renderebbe inefficace il contratto.

Un altro caso potrebbe essere l’eventuale regolarizzazione dell’immobile, con l’apposizione di una condizione risolutiva per l’ottenimento del certificato di abitabilità. In questo caso, il preliminare di compravendita verrebbe meno se la Pubblica Autorità non concedesse il suddetto certificato.

I casi di specie sono molteplici. Un ulteriore esempio potrebbe essere dato dalla necessità, del compratore o del venditore di comprare o vendere un altro immobile oltre a quello oggetto del preliminare: il compratore potrebbe dover alienare un suo immobile per ricavare i fondi necessari all’acquisto; il venditore potrebbe dover trovare un altro immobile in cui trasferirsi. In entrambi i casi, la compravendita dell’immobile oggetto del contratto è subordinata al destino di un’altra compravendita. In questo caso, tanto il compratore quanto il venditore potrebbero voler inserire all’interno del contratto preliminare di compravendita una condizione risolutiva per la vendita o l’acquisto di un altro immobile. 

Accertamento e avveramento condizione risolutiva

L’avverarsi degli eventi previsti nella condizione risolutiva fanno cessare gli effetti del contratto. La cessazione è retroattiva, come sopra indicato.
Nel caso di un contratto di vendita sottoposto a condizione risolutiva è necessario rivolgersi al notaio. A costui spetta il compito di redigere un atto di ricognizione, che constata l’avveramento della condizione contrattuale. L’atto di ricognizione è un atto pubblico notarile a tutti gli effetti.

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Quando su di un contratto possono impattare eventi futuri e incerti, le parti possono accordarsi per inserire una condizione risolutiva, che faccia venir meno gli effetti contrattuali al verificarsi degli eventi. La condizione risolutiva è opposta a quella sospensiva: la prima determina la cessazione degli effetti del contratto, mentre la seconda lo rende efficace. Efficacia e cessazione di efficacia si intendono di norma retroattivi. 

La condizione risolutiva è altresì diversa dalla clausola risolutiva espressa: la prima fa riferimento ad eventi futuri e incerti per risolvere il contratto, la seconda definisce alcuni casi di inadempienza contrattuale di una delle parti per la risoluzione. 

Tale condizione risolutiva può essere inserita nel preliminare di acquisto di un immobile per diverse motivazioni: l’ottenimento di un finanziamento da parte dell’Istituto di credito, il rilascio delle certificazioni per l’immobile, la compravendita di un altro immobile per completare l’acquisto.