Estinzione anticipata mutuo: vantaggi, penale e calcolo

La data prevista per la fine del rimborso sembrava così lontana che adesso fa strano pensare di poter raggiungere il traguardo prima del previsto. Se il mutuatario, infatti, possiede la disponibilità economica sufficiente, può pensare di concludere prima questo lungo percorso di restituzione del debito bancario. Così facendo, metterebbe in pratica l’argomento che tratteremo oggi in questo articolo: l’estinzione anticipata del mutuo.

L’estinzione parziale mutuo o totale consente di ridurre l’importo o il numero delle rate con la detrazione dal debito residuo pari alla liquidità versata. È una condizione contrattuale sottostante a qualsiasi tipologia di mutuo, che sia esso a tasso fisso o variabile, e che potrebbe trasformarsi in uno strumento strategico per il mutuatario. Tutto ciò, dal momento che la penale per l’estinzione anticipata del mutuo ha subito delle variazioni già da qualche anno grazie alla Legge Bersani. Mutui sottoscritti da pochi anni, infatti, non incorrono più il rischio di inadempimento.

In questo senso, l’obiettivo di questo articolo è guidarvi nel vivo dell’estinzione mutuo, per mostrarvi i molteplici aspetti che potrebbero insidiarsi dietro il discorso di un rimborso parziale del mutuo, così come in quello totale. Ovviamente, cercando di offrire al nostro lettore spunti per trarre una propria strategia di risparmio con l’estinzione anticipata mutuo.

Cosa significa l’estinzione anticipata del mutuo?

Per estinzione anticipata del mutuo si intende la possibilità di rimborsare parzialmente o totalmente il debito bancario prima della scadenza prevista nel contratto. Si tratta a tutti gli effetti di una clausola presente nel contratto, e come tale rappresenta un diritto e uno strumento per il mutuatario che, munito della liquidità necessaria, desidera in qualche modo andare ad estinguere il finanziamento.

Ad oggi, estinguere il mutuo è una pratica piuttosto comune, dal momento che la Legge Bersani sui mutui ha radicalmente trasformato questa necessità in uno strumento finanziario. Togliendo la penale sull’estinzione anticipata mutuo, infatti, è oggi possibile detrarre dal capitare restante senza pagare una sanzione per inadempimento. Tuttavia, tale riforma non ha valore retroattivo e quindi è valida soltanto per contratti stipulati dopo il 31/1/2007.

L’estinzione totale del mutuo consiste in un’unica soluzione pari al capitale residuo. In questo modo il mutuatario conclude il rimborso, tuttavia pagando spese amministrative ed eventuali interessi ancora presenti. Inoltre, se il contratto è stato sottoscritto prima del 2007, il mutuatario dovrà aggiungere alla somma il pagamento della penale.
Diversamente, si parla di estinzione parziale del mutuo quando il mutuatario non estingue totalmente il debito, ma si limita a ridurre il capitale restante versando una somma inferiore. Così facendo, e a seconda del contratto, potrà scegliere se pagare una rata più leggera oppure diminuire la durata del rimborso.

Procedere con la richiesta di rimborso anticipato è piuttosto semplice: è sufficiente inviare una raccomandata a/r alla banca e informarla della volontà di estinguere prima. La banca, di risposta, fornisce al mutuatario l’importo esatto da saldare, che è pari al capitale residuo con gli eventuali costi aggiuntivi del caso. Tuttavia, l’iter di estinzione del mutuo non termina qui. Infatti, per poter concludere la pratica di estinzione mutuo è necessario cancellare l’ipoteca sull’immobile. In questo senso, facendo sempre appello alla Legge Bersani, si può optare per una cancellazione semplificata, ossia gratuita, se l’ipoteca è favore della banca. In caso contrario, esiste la consueta cancellazione per atto notarile: una cancellazione immediata rispetto alla prima, ma che implica dei costi per il mutuatario.

Vantaggi e benefici dell’estinzione anticipata

L’idea di estinguere il mutuo è quantomai allettante, se si considera l’onere costante che ha gravato sulle spalle per anni. In questo senso, l’aspetto più interessante dell’estinzione anticipata del mutuo è la possibilità di non pagare più le rate oppure pagarle ma in misura ridotta.

Nel caso di un rimborso parziale del mutuo, come accennato poc’anzi, il mutuatario avrebbe di fronte a sé due soluzioni: pagare una rata più bassa oppure diminuire la durata del rimborso lasciando l’importo della rata così com’è. Il vantaggio qui è soggettivo e dipende dalla situazione finanziaria del mutuatario, che potrebbe preferire un ultimo grande sforzo accorciando le distanze oppure, al contrario, raggiungere la solita scadenza ma in maniera più comoda e con rate più leggere. Invece, nel caso di un rimborso totale del mutuo, il mutuatario ha certamente il vantaggio di non dover più pagare le rate, ma il vantaggio dell’estinzione mutuo dipende dal contratto.

Se, infatti, il mutuatario non ha rimborsato totalmente la quota interessi nella fase iniziale del mutuo, allora l’estinzione anticipata gli converrebbe per detrarre quegli interessi applicati al mutuo. Tuttavia, considerando che gran parte dei contratti bancari prevedono un “rimborso alla francese”, ossia il pagamento iniziale della quota interessi e il pagamento finale del rimborso costituita dalla quota capitale (o capitale restante), l’estinzione anticipata del mutuo non è così conveniente . Possiamo dedurre che conviene estinguere il mutuo se si hanno ancora degli interessi da pagare, ma non conviene in caso di ammortamento alla francese. O meglio, in caso di un rimborso alla francese, l’estinzione anticipata potrebbe convenire se tale pratica venisse attuata all’inizio, quando il mutuatario paga alla banca la quota interessi.

A tutto ciò va aggiunta una considerazione sulle eventuali spese che un’estinzione anticipata potrebbe comportare. Da contratto, infatti, potrebbero sussistere delle clausole specifiche che indicano il costo della pratica amministrativa e il pagamento dei dietimi di interesse giornalieri. Come già sottolineato, per i contratti antecedenti al 2007 si aggiunge anche il costo della penale.

Estinzione anticipata mutuo e rimborso interessi: la sentenza

Dicevamo, con la sentenza 263 depositata il 22 dicembre 2022, la Corte costituzionale ha stabilito che in caso di estinzione anticipata mutuo devono essere ridotti proporzionalmente tutti i costi sostenuti per accendere il contratto di finanziamento. La Corte ha infatti sancito l’incostituzionalità delle precedenti limitazioni sui costi dei consumatori e dunque, d’ora in poi, tutte le spese devono essere ridotte proporzionalmente laddove il debitore ricorre all’estinzione anticipata.

Come sottolinea il Codacons, in questo modo i consumatori che estinguono anticipatamente un contratto di finanziamento hanno diritto al rimborso dei ‘costi recurring’, cioè costi assicurativi e interessi, e ‘costi front up’, cioè spese istruttorie e commissioni per l’attività di intermediazione finanziaria.

La sentenza si rivolge in particolare ai contratti di mutuo stipulati prima del 2021 e retroattivamente fino a 10 anni prima. In questo senso, è stata fatta una stima sul rimborso che le banche dovrebbero ai clienti vittime della limitazione: circa 5 miliardi di euro; ossia, migliaia di euro per ogni consumatore.

Estinzione parziale del mutuo

Come abbiamo accennato precedentemente, è possibile estinguere solo in parte il mutuo andando a versare una somma detraibile dal capitale restante. In questo modo il mutuatario può mantenere la stessa scadenza del contratto, ma diminuire l’importo della rata, per rendere così più comodo e leggero il rimborso finale. In alternativa, estinguendo una parte di mutuo, si potrebbe andare a ridurre direttamente la durata del rimborso. Da ultimo, esiste la possibilità di effettuare entrambe le cose. Infatti, qualora il mutuatario desiderasse diminuire sia la rata che l’importo, potrebbe procedere con una rinegoziazione del tasso d’interesse.

Ovviamente non si può parlare di rinegoziazione senza far riferimento alla simulazione mutuo: la rata simulata è infatti l’alleato vincente per ottenere la rinegoziazione del mutuo. Le banche, infatti, cercando sempre di ottenere dei vantaggi e di certo non vengono a bussare alla porta del mutuatario per aiutarlo a risparmiare. Ma grazie alla simulazione del mutuo, il mutuatario può scoprire quali sono le offerte più convenienti del momento e presentarle sotto gli occhi alla banca, in fase di rinegoziazione. In questo modo la banca è messa alle strette: o si arrende all’evidenza ammettendo che il mutuatario paga troppo oppure perde il cliente che, a quel punto, punterebbe alla surroga.

Se necessiti di rinegoziare il tasso con la tua banca per diminuire durata e importo delle rate ma non sai come muoverti, non esitare a richiederci una prima consulenza gratuita: descrivici in pochi passi qual è la tua situazione nel form, e ti forniremo assistenza per il tuo mutuo.

Penale estinzione anticipata mutuo

Disciplinata dall’art.120 del Testo unico bancario, l’estinzione anticipata dei mutui, oggi, non prevede alcuna penale. Ciò è dovuto alla Legge Bersani sui mutui che ha praticamente eliminato la sanzione prevista per chi salda il debito prima della scadenza effettiva. Tuttavia, tale legge non ha valore retroattivo, e per tutti i contratti stipulati prima del 31 gennaio 2007 sussiste la penale per l’estinzione anticipata del mutuo.

Dunque, dal momento che l’estinzione anticipata non è più considerata inadempimento per contratti post febbraio dell’anno in questione, l’unica spesa prevista per chi rimborsa il mutuo consiste nel costo di amministrazione e di eventuali interessi, ma non sussiste penalità.

Al contrario, chi non rientra nella Legge Bersani è chiamato a pagare un’ammenda per estinguere il mutuo. Ciononostante, grazie a determinati accordi implicati dallo stesso decreto, esistono tetti massimi e riduzioni per le penali a seconda della tipologia del contratto, quali:

• Mutuo a tasso variabile: la penale massima è 0,50% prima del terzultimo anno di ammortamento, 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento, e 0% negli ultimi due anni di ammortamento.
• Mutuo a tasso fisso: per i contratti successivi al 2001, la penale massima corrisponde all’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, all’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento, mentre è pari allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento. Per i contratti sottoscritti prima del 2001, invece, valgono i parametri per il mutuo a tasso variabile.
• Mutuo o tasso misto: si fa riferimento ai tetti massimi descritti sopra in base al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.

In seguito all’ultima sentenza della Corte costituzionale (12/2022) si invita a consultare un professionista o il Codacons per capire se conviene o meno estinguere anticipatamente il mutuo. Considerando la normativa aggiornata, ci sono da considerare infatti il rimborso degli interessi da parte della banca al consumatore e in generale la riduzione delle spese.

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In conclusione di questo percorso verso l’estinzione anticipata mutuo, ci auguriamo che le informazioni qui raccolte e analizzate possano aver contribuito alla vostra ricerca.
Un rimborso parziale mutuo o totale potrebbe dettare un netto cambiamento nella vostra vita finanziaria, dal momento che chiudere il debito con la banca è il traguardo di ogni mutuatario. Tuttavia, come abbiamo avuto modo di vedere, ci sono alcune accortezze in merito che è bene tenere a mente. La Legge Bersani sui mutui è corsa incontro a tutti quei mutuatari desiderosi di portare a termine l’estinzione mutuo. Mutui più recenti, infatti, non corrono il rischio di cadere in inadempimento estinguendo il mutuo, tuttavia lo stesso non si può dire di alcuni vecchi contratti, per cui ancora sussiste l’obbligo di rispondere ad una penale per estinzione anticipata mutuo.

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