Mutui al 90: tassi, banche e interessi

Comprare casa è un passo importante, che richiede tempo e risorse. Se la procedura comune passa per la richiesta di un finanziamento, non tutte le richieste possono essere soddisfatte. Uno dei principali ostacoli è la differenza tra l’importo della casa individuata e quanto ottenibile in finanziamento. Alcune banche erogano mutui al 90 percento o più, anche se di norma, sul mercato le offerte tendono a non superare l’80%. In questo articolo vediamo alcune simulazioni e chiarimenti sul mutuo al 90% e in quale banca richiederlo.

Il Loan to Value: come superare l’ottanta percento

Nel mercato dei mutui c’è un parametro molto importante da conoscere. Oltre al tasso di interesse, che indica quanto costa il finanziamento ricevuto, e al tempo di ammortamento, che indica quanti anni si hanno a disposizione per ripagare il debito contratto, il richiedente deve avere bene a mente cosa sia il Loan-to-Value (LTV). 

Con Loan-to-Value si indica il rapporto tra le somme ricevute in prestito e il valore dell’immobile. Questo parametro è rilevante per gli Istituti di credito perché in questo modo possono stimare la sicurezza dell’investimento: al mutuatario che riceve il finanziamento è richiesto di iscrivere un’ipoteca sull’immobile da acquisire. In caso di inadempienza, l’Istituto può adoperarsi per pignorare il bene e rivenderlo.

Negli ultimi anni, il Loan-to-Value si è attestato su un valore dell’80%: vuol dire, fatto cento il valore dell’immobile, i prestiti saranno erogati fino all’ottanta percento di questo valore. L’acquirente dovrà essere in grado di stanziare il restante 20% per l’acquisto dell’immobile. Questa condizione rischia di lasciare insoddisfatta una parte dei richiedenti. Tipicamente, chi non dispone di una somma iniziale adeguata sarà costretto a orientarsi verso un immobile di minor valore, rimandare l’acquisto o a farsi prestare la cifra dai parenti più stretti. 

Nonostante questo, sul mercato si possono trovare alcuni casi di mutui al 90% o anche al 100%. Nelle simulazioni più sotto vi proponiamo alcune ipotesi attuali. In alcuni casi, questa è una pura scelta commerciale: alcuni Istituti scelgono di sopportare un maggior rischio in caso di insolvenza pur di servire una specifica nicchia di mercato. In altri casi, i mutui al 90% o superiori sono concessi grazie a delle garanzie che sono fornite dallo Stato.

Un aiuto ai giovani: il Fondo Garanzia Prima Casa

Per i giovani under 36 comprare casa può essere arduo. Se da un lato questi possono ipoteticamente contare su un periodo lavorativo più lungo, dall’altro potrebbero non aver accumulato risparmi a sufficienza per un anticipo sull’acquisto. 

A supporto di questa fascia di mercato è stato creato il Consap, la Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A., creata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Questa ha istituito il Fondo di Garanzia Prima Casa. Tale fondo è rivolto alle seguenti categorie: 

• giovani coppie
• single con figli minori
• giovani di età inferiore ai 36 anni
• conduttori di case popolari

Grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa, questa categoria di persone può ottenere mutui a condizioni agevolate dagli Istituti di Credito che aderiscono all’iniziativa. Con l’ultima Legge di Bilancio 2023, il mutuo giovani Consap è stato prorogato anche per l’anno prossimo.

Mutui al 90: quali banche scegliere

Alcune banche offrono finanziamenti ben superiori al limite di mercato dell’80% del valore dell’immobile. Questo è un limite che risente delle condizioni economiche che possono variare nel tempo. Di norma, finanziamenti più generosi possono permettere a una platea maggiore di acquistare la casa che desiderano; dall’altro lato, possono costituire per l’Istituto che eroga il finanziamento un rischio eccessivo. Ecco alcune offerte per un mutuo al 90%.

Intesa San Paolo

Mutuo In Tasca green fisso
Importo Mutuo: 225mila euro
Valore immobile: 240mila euro
Durata: 30 anni
TAN: 4,65%
TAEG: 4,89%
Rata: 1.160 euro

Avvera

Mutuo tasso fisso
Importo Mutuo: 225mila euro
Valore immobile: 240mila euro
Durata: 30 anni
TAN: 4,78%
TAEG: 5,09%
Rata: 1.177 euro 

BNL Convenzione Promohigh

Mutuo tasso fisso
Importo Mutuo: 225mila euro
Valore immobile: 240mila euro
Durata: 30 anni
TAN: 3,75%
TAEG: 3,96%
Rata: 1.042 euro

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Mutui dedicati ai giovani

Gli under 36 possono usufruire di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. di norma, questa fascia di età non dispone di grandi capitali e poter accedere a un finanziamento che copra una maggiore quota del valore dell’immobile è un agevolazione che permette di fare la differenza tra l’acquisto e la rinuncia.  Il Fondo Garanzia Prima Casa, gestito dal Consap, società del Ministero dell’Economia e delle Finanze, permette di far incrociare domanda e offerta di finanziamento. Di seguito si riportano alcune offerte espressamente dedicate ai giovani.

Crédit Agricole Offerta Mutuo Giovani

Mutuo tasso fisso
Importo Mutuo: 225mila euro
Valore immobile: 240mila euro
Durata: 30 anni
TAN: 3,52%
TAEG: 3,73%
Rata: 1.012 euro

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Ottenere un mutuo che superi il 90% del Loan-to-Value è più difficile, perché il mercato tende ad assestarsi su valori inferiori. Per i giovani under 36 e altre categorie, l’intervento del Fondo di Garanzia Prima Casa può aiutare a far ottenere un finanziamento adeguato dalle banche che aderiscono all’iniziativa. In altri casi, l’offerta di mutui al 90% o più risponde a precise logiche commerciali. In ogni caso, una ricerca dettagliata può aiutare a farsi un’idea sulle opzioni disponibili.