Mutuo 100 mila euro: prima casa, banche e calcolo rata 20 o 30 anni

Caratteristiche e simulazione per un mutuo 100.000 euro prima casa

Quando si arriva al momento di comprare casa la prima domanda da farsi è sempre: qual è il mio budget rispetto al valore della casa? Per i fortunati che possiedono tutte le risorse necessarie, la risposta è facile. Per tutti gli altri può non essere così complicata, a patto di avere le idee chiare sui finanziamenti. Poniamo il caso che, fatti i conti, sia necessario richiedere un mutuo di 100 mila euro sulla prima casa per arrivare a disporre della cifra per l’acquisto. In sequenza, sarà necessario comprendere:

  • Cosa si intende per mutuo
  • Quali sono i requisiti generali per ottenere un mutuo
  • Quali agevolazioni ci sono per l’acquisto della prima casa
  • Quali tassi scegliere
  • Quali durate scegliere

Secondo il codice civile (art. 1813 e succ.), il mutuo è un contratto dove due parti si scambiano denaro o altre cose fungibili restituite in seguito. Lo scambio è di norma a titolo oneroso, con il pagamento di interessi al mutuante, la parte che concede il prestito. Al mutuatario si trasferisce la proprietà delle cose o dei fondi dati in mutuo. È importante sapere che la restituzione delle risorse mutuate può avvenire a rate, ma che il mancato pagamento anche di una sola rata può comportare la risoluzione del contratto e la richiesta della restituzione dell’intero importo. L’acquisto di un immobile, tra cui  il mutuo per la prima casa, è il motivo più frequente per il quale richiedere un mutuo. 

Sappiamo che, per legge, il richiedente deve essere maggiorenne, essere cittadino italiano o dell’Unione Europea, ed essere residente in Italia. L’istituto che concede il mutuo può poi tutelarsi richiedendo ulteriori requisiti che fanno parte della procedura denominata istruttoria del mutuo, che serve a garantire la solvibilità del richiedente. Il loro elenco può variare da istituto a istituto per diverse ragioni. In generale possiamo dire che l’obiettivo è verificare che il reddito del richiedente e le garanzie che fornisce siano adeguate a ripagare il credito concesso nei tempi pattuiti. Tra i requisiti più importanti ci sono l’età del richiedente e la sua condizione lavorativa. In generale, persone più giovani possono ottenere mutui di durata più lunga, anche oltre i 30 anni, mentre posizioni lavorative più sicure o meglio remunerate avranno più facilità a ottenere importi più alti.

Oltre ai requisiti, gli istituti richiedono di norma delle garanzie sul mutuo, come l’ipoteca sulla casa oggetto del mutuo o la fidejussione da terze parti. Con l’ipoteca, in caso di inadempienza del richiedente e di vendita coattiva della casa, l’istituto ottiene di essere il primo nella lista dei creditori a ottenere il rimborso. Invece, con la fidejuissione la banca ottiene una garanzia ulteriore: in caso di mancato pagamento delle rate, un altro soggetto – di norma un parente del richiedente – si impegna a versare le somme mancanti.

    La richiesta del mutuo per la prima casa è un caso particolare: di norma è richiesto da persone più giovani, nei primi anni della loro carriera lavorativa, e che in alcuni casi possono contare sul supporto familiare. Per i giovani sotto i 36 anni è disponibile il fondo Consap che garantisce fino all’80% del capitale ottenuto in mutuo per immobili di valore inferiore ai 250 mila euro e che deve essere presentato alle banche che aderiscono all’iniziativa.   In questo articolo andiamo forniamo tutte le informazioni per un mutuo 100 mila euro prima casa. 

Mutuo 100 mila euro prima casa: simulazione e richiesta

Prima di richiedere un mutuo in banca è bene avere un’idea degli importi e delle condizioni a cui questo possa essere concesso. Questa operazione era un tempo laboriosa e impegnativa. Per avere una stima era necessario recarsi di persona ai vari istituti selezionati, presentare tutta la documentazione cartacea necessaria al primo appuntamento utile e attendere i tempi dell’istruttoria. Col risultato di richiedere molto tempo e limitare di molto il numero di scelte possibili. Al giorno d’oggi è possibile effettuare una simulazione del mutuo online e conoscere in tempo reale l’ammontare della rata mensile a seconda dell’importo richiesto e della durata del finanziamento. Per ottenere una stima è necessario fornire i seguenti dati:

  • Il valore della casa e l’importo del mutuo
    Il valore della casa e l’importo del mutuo sono necessari per avere un’idea dell’importo massimo che la banca è disposta a erogare. Di norma, questo importo è pari all’80% del valore dell’immobile, dove con valore dell’immobile si intende il minor valore tra il prezzo d’acquisto e quello di un’eventuale perizia richiesta dall’istituto di credito. Come si vedrà di seguito, sono possibili eccezioni a questo limite finanziabile.
  • La durata del mutuo
    È molto importante valutare la durata del mutuo. Quanto più breve è il tempo necessario a ripagare il finanziamento, quanto minore il totale degli interessi pagati. Scegliere durate più brevi permette di pagare un importo finale in cui il totale degli interessi è minore. Tuttavia, questo comporta una rata mensile più onerosa. È buona norma scegliere durate più lunghe, in maniera da mantenere la rata del mutuo sotto il 30-40% dello stipendio mensile. Questo perché una rata maggiore andrebbe a ridurre il reddito a disposizione per le altre spese. È importante cercare di mantenere un risparmio dopo tutte le spese: in caso di imprevisto, un piccolo fondo extra permette di garantire la continuità dei pagamenti delle rate. Ad esempio, in caso dei possessori di Partita Iva, un ritardo nei pagamenti da parte dei clienti potrebbe non essere un grosso problema se c’è la possibilità di attingere a della liquidità residua. Per questa motivazione può essere saggio iniziare un mutuo con durate maggiori, 30 anni ad esempio, per poi rinegoziarne la durata.
  • I dati del mutuatario
    I dati del mutuatario sono necessari per valutare il suo profilo di rischio: all’età del richiedente è collegata la durata dell’aspettativa di vita lavorativa; quindi, il possibile flusso di stipendi di cui potrà disporre per tutta la durata del mutuo. Per lo stesso motivo, al richiedente può esser richiesto di inserire anche la sua posizione lavorativa, che può andare dall’essere un dipendente a tempo determinato o indeterminato, un autonomo possessore di partita iva, un professionista o titolare di una ditta o essere un pensionato.
  • I dati dell’immobile
    I dati dell’immobile sono necessari per stimarne il valore: l’istituto di credito tende a finanziare il minore degli importi tra il valore d’acquisto e quello di un’eventuale perizia. Ulteriori dati possono riguardare lo stato della ricerca dell’immobile: dalla ricerca ancora in essere alla firma del compromesso.
  • Il tipo di tasso
    Il tasso fisso o variabile del mutuo che determinerà il costo della rata e non solo, come vedremo a breve.

Fare la simulazione è un’operazione semplice e gratuita, cento per cento online. Con pochi clic puoi personalizzare il tuo preventivo e scoprire in tempo reale a quanto ammonterebbe la tua rata, con l’importo e la durata che preferisci: clicca qui e ottieni un preventivo gratuito del tuo mutuo 100%.

Rata mutuo 100 mila euro: fisso o variabile?

Infine, la scelta del tipo di tasso è essenziale per valutare il mutuo richiesto. Come accennato, la distinzione da fare è tra tasso fisso e tasso variabile. Con il tasso fisso si intende un tasso di interesse definito e fissato all’apertura del mutuo: il suo importo è stabilito all’inizio del contratto. Con il tasso variabile si intende un tasso che segue l’andamento dei tassi mercato, come l’Euribor: in questo caso la rata mensile da pagare può modificarsi in caso di rialzo o discesa dei tassi. 

Come illustrato sopra, le condizioni possono variare molto a seconda dell’immobile o del richiedente. Per un mutuo da 100 mila euro a trenta anni un tasso fisso del 2.50% può comportare una rata sui 400 euro al mese. Alle stesse condizioni, un mutuo a tasso variabile potrebbe arrivare a 300 euro al mese, a seconda di come è calcolato il tasso variabile da parte dell’istituto di credito: in generale, le banche applicano al tasso Euribor una maggiorazione tra lo 0,5% e il 3,5%. Ben inteso, queste condizioni dipendono molto dal momento in cui viene effettuata la ricerca. Conviene un mutuo a tasso variabile?

Non è detto. In generale, con un mutuo a tasso fisso si ottiene la tranquillità di una rata mensile definita all’inizio del contratto. In cambio di questa tranquillità, gli istituti di credito tendono a richiedere un importo maggiore. Mentre con un importo variabile ci si espone all’andamento di mercato. La scelta deve essere valutata attentamente. Da dopo la crisi dei mutui subprime del 2008, le Banche Centrali hanno impostato dei tassi di interesse di mercato estremamente bassi. Questo trend sembra destinato a cambiare. Quindi scegliere un mutuo a tasso variabile potrebbe comportare rischi negli anni a venire. Il modo migliore per sapere se conviene più un fisso o variabile è tenere d’occhio il mercato attuale dei tassi, e la maniera più semplice per farlo è calcolare online il proprio mutuo, gratuitamente e senza impegno. Dà un’occhiata ai tassi attuali: clicca qui e scopri se conviene fisso o variabile scaricando un preventivo gratuito e ottenendo un parere di fattibilità.

Mutuo 100 mila euro in 20 anni: tassi e interessi totali

Possiamo valutare due mutui di diversa durata osservando il totale degli interessi pagato durante l’intero contratto. Per un mutuo di 100 mila euro a 20 anni sulla prima casa i tassi fissi possono andare da un 2,14% a un 3,15%. Anche qui, i risultati sono ampiamente dipendenti dal momento in cui viene effettuata la ricerca. In generale, per un interesse del 2,50% il totale degli interessi pagati durante l’intero contratto di mutuo ammonta a circa 27 mila euro. Il totale dell’importo da pagare, comprensivo di quota capitale e quota interessi sarà dunque di circa 127 mila euro.

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Mutuo 100 mila euro in 30 anni: tassi e interessi totali

Per importi di diversa durata, cambierà il totale pagato. Proviamo ad estendere il mutuo a 30 anni, quindi con un mutuo di 100 mila euro sulla prima casa rimborsato in 30 anni. Anche qui, i risultati sono ampiamente dipendenti dal momento in cui viene effettuata la ricerca. Per lo stesso tasso di interesse considerato sopra, pari a 2,50%, il totale degli interessi pagati durante l’intero contratto di mutuo ammonta a circa 42 mila euro. Il totale dell’importo da pagare, comprensivo di quota capitale e quota interessi sarà dunque di circa 142 mila euro.

Come detto, aumentare la durata del finanziamento ha il vantaggio di rendere la rata mensile più sostenibile. La controprova? I tassi d’interesse e un costo maggiore. Proviamo a impostare lo stesso mutuo di 100 mila euro a 10 anni: il totale degli interessi pagati durante l’intero contratto di mutuo ammonta a circa 13 mila euro. Il totale dell’importo da pagare, comprensivo di quota capitale e quota interessi sarà dunque di circa 113 mila euro, ma la rata si avvicina ai mille euro al mese.

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Mutuo 100 mila euro al 100%: si può?

Come detto, di norma il mutuo concesso non supera l’80% del valore dell’immobile. Questo valore è definito Loan to Value (LTV), il rapporto tra i fondi erogati dalla banca e il valore dell’immobile. Il richiedente dovrà dunque essere già in possesso del restante 20%. Per il richiedente questo indice permette di valutare di quale importo complessivo può disporre per l’acquisto della prima casa, a seconda dei fondi che già possiede. Se, ad esempio, ha a disposizione 25 mila euro, il mutuatario potrà al massimo ottenere un mutuo da 100 mila euro. Per la banca che concede il mutuo, questo valore permette di stimare il rischio di insolvenza: in generale, quanto maggiore è l’importo prestato, tanto maggiore il rischio.  

Quindi, per tornare al nostro esempio, è impossibile richiedere un mutuo se non si possiede una somma iniziale adeguata? Non è detto, perché in alcuni casi è possibile ottenere un mutuo da 100 mila euro fino al 100% del valore della casa. Quegli istituti che decidano di concedere un mutuo fino al 100% possono richiedere delle garanzie integrative. In particolare possono richiedere:

  • Una polizza assicurativa fidejussoria
  • Una terza parte garante
  • L’ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo

La stipula di una polizza assicurativa fidejussoria che copra quel 20% di differenza tra il LTV concesso di norma e l’importo totale. Con questo contratto, al posto di una terza persona – di norma un parente del richiedente – la garanzia per il debito del richiedente è fornita da un istituto assicurativo o dalla stessa banca che eroga il mutuo. Per la banca che concede il mutuo questo rappresenta una maggiore tutela. Allo stesso modo, la presenza di un soggetto terzo garante, di tra cui il Fondo Garanzia per la Prima Casa. Infine, la banca può richiedere l’ipoteca sull’immobile, in maniera tale da potersi rifare in caso di eventuale vendita coattiva per insolvenza.


Termina qui l’approfondimento dedicato al mutuo 100.000 euro prima casa, sperando di aver fornito tutte le informazioni che cercavate sull’argomento. Per qualsiasi dubbio o curiosità sul tema trattato potete contattarci al nostro indirizzo email oppure lasciare un commento qui sotto l’articolo. A presto!

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