Mutuo costruzione prima casa: richiesta, banche e requisiti

Guida alla richiesta del mutuo per la costruzione della prima casa

Il mutuo edilizio, o mutuo costruzione della prima casa, è una delle tante tipologie di mutuo che banche e istituti del credito concedono ai nuovi clienti, desiderosi di dare il via ai lavori per la propria futura dimora.  Come suggerisce il nome, il mutuo costruzione casa è il prestito rivolto a chi vuole costruire un immobile o ristrutturare radicalmente l’edificio: in tal caso, però, il finanziamento prende il nome di mutuo per ristrutturazione e si rivolge a chi è volenteroso di sistemare le mura di casa, modificarne un impianto, o procedere ad una nuova messa in norma dell’immobile che, in ogni caso, prevede una certa liquidità per pagare i diversi lavori. Il mutuo costruzione prima casa è perciò rivolto sia ad imprese che alle persone, e differisce dal classico mutuo prima casa in termini di erogazione del prestito. In questo articolo andremo a vedere nello specifico le caratteristiche del mutuo edilizio, cos’è, quali sono i requisiti per richiederlo e i documenti necessari, il tutto raccolto in questa guida dedicata al mutuo costruzione prima casa.

In cosa consiste il mutuo edilizo?

Generalmente quando una persona decide di costruire o ristrutturare una casa, necessita nell’immediato di una certa liquidità per far fronte alla spesa di lavorazione: dal terreno all’abitazione, la casa verrà seguita da un’impresa edilizia che, mano a mano, sarà pagata dal futuro proprietario. Il primo passo che si compie per far fronte a questa spesa è la richiesta di un finanziamento specifico, ovvero, il mutuo edilizio. 

A differenza del classico mutuo prima casa, il mutuo costruzione prima casa è la tipologia di prestito pensato a posta per costruire da zero oppure ristrutturare a fondo un vecchio immobile. Il mutuo edilizio si differenzia dal mutuo classico principalmente per la modalità d’erogazione del capitale da parte degli istituti del credito. Se infatti nella richiesta di mutuo prima casa la banca esborsa l’intera quota al debitore, equivalente al valore dell’immobile e che il mutuatario dovrà restituire in rate, nel mutuo costruzione prima casa il credito viene erogato in diverse soluzioni. Questo non significa che il mutuo edilizio sia costituito da tanti finanziamenti diversi, ma semplicemente esso rappresenta un unico mutuo stanziato per “obiettivi”, o fasi di lavorazione, che la banca prefigge per tutelare da eventuali rischi che questo tipo di prestito le pone, e che di seguito analizzeremo nel dettaglio.

Caratteristiche e requisiti per un mutuo sulla costruzione di casa

Ciò che caratterizza il mutuo edilizio rispetto al classico mutuo è la formula di erogazione graduale. Il mutuo costruzione prima casa viene stanziato man mano che i lavori in una casa si portano avanti, così da monitorare costantemente il valore dell’immobile e la costanza del lavoro edile. Questo sistema è conosciuto come Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL), regolato dall’omonimo documento di perizia che calcola l’importo specifico rapportato alla quantità di lavori compiuti, e ne attesta l’effettivo lavoro. Ad esempio, non appena vengono costruite le fondamenta della casa, la banca considera compiuto il primo avanzamento e procede con l’erogazione della prima soluzione. Nel corso della costruzione, i lavori andranno ad incrementare man mano il valore dell’immobile, al quale seguirà il sopralluogo di un perito e, in seguito all’accertamento dei lavori, l’erogazione di una tranche del mutuo. Gli interessi passivi del mutuo costruzione prima casa non vengono calcolati sull’importo totale del mutuo, bensì maturano sulle soluzioni erogate gradualmente.

Le due principali caratteristiche del mutuo costruzione sono:

  • Durata: in quanto il mutuo edilizio prevede una durata minima di 18 mesi fino a 30 anni massimo.
  • Limite di copertura: poiché il mutuo costruzione prima casa non può superare l’80% del costo previsto per la costruzione o per la ristrutturazione dell’immobile. Questo perché, qualora il mutuatario non riuscisse a pagare le rate ed estinguere il prestito, la banca o l’istituto del credito mutuante potrebbe tutelarsi andando a recuperare parte della somma esborsata, ad esempio mediante l’asta immobiliare.

Un potenziale richiedente deve preventivamente sapere se rispetta tutti i requisiti per il mutuo costruzione casa, che servono principalmente come garanzie per banche e istituti mutuanti. Questi requisiti sono:

  • Presentazione del reddito o busta paga;
  • Iscrizione dell’ipoteca nei registri pubblici: di primo grado sul terreno (costruzione) o sul valore originario dell’immobile (ristrutturazione); l’iscrizione deve avvenire per legge secondo atto pubblico e con la presenza di un notaio.

Agevolazioni e bonus per i mutui di costruzione

Il mutuo di costruzione, edilizio o di ristrutturazione, può prevedere diverse agevolazioni che incentivino alla richiesta, specie se si tratta di agevolare il mutuo costruzione prima mutuo costruzione prima casacasa. Grazie ad interventi legislativi, si ha oggi un panorama di agevolazioni fiscali per chi richiede in generale un mutuo prima casa. Quali sono le agevolazioni per i mutui di costruzione?

Il sostegno normativo riguarda proprio gli interessi passivi sopra citati. Il mutuo costruzione casa prevede infatti l’applicazione di tali interessi sulle tranche erogate durante l’avanzamento dello stato dei lavori. Come agevolazione per l’acquisto e per la richiesta del mutuo costruzione prima casa, è prevista la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi, su un importo massimo calcolato a 2.585,28 euro per anno. Affinché la detrazione sia concessa, è necessario che:

  • L’immobile risulti come abitazione principale. Per dimostrare l’immobile come abitazione, è necessario possedere la documentazione della richiesta di mutuo (il contratto d’acquisto, il mutuo bancario, l’atto notarile), i quali attestano la costruzione come abitazione principale; 
  • La sigla del contratto del mutuo costruzione avvenga 6 mesi prima dell’avvio ai lavori oppure entro massimo 18 mesi dopo l’inizio dei lavori;
  • Il mutuo di costruzione venga stipulato dal proprietario dell’immobile;
  • Venga presentata una documentazione composta da: la quietanza degli interessi passivi, la copia del contratto mutuo costruzione prima casa, e la copia del documento di spesa edilizia.

A chi rivolgersi e come trovare il miglior mutuo di costruzione casa?

Una volta chiarite le caratteristiche basilari del mutuo costruzione casa, si è pronti a muoversi verso la richiesta di mutuo. Ma a chi rivolgersi per il mutuo edilizio? Il mercato presenta come sempre tantissime offerte di mutuo costruzione prima casa, che si differenziano ognuna per agevolazioni e vantaggi che, chi più chi meno, offre al cliente. Per muoversi in questo mare di proposte e per scegliere il miglior mutuo di costruzione bisogna guardare tassi e agevolazioni: vediamo come e cosa nello specifico.

Per richiedere un mutuo edilizio ci si può rivolgere a banche, come Ubi o Bnl, oppure alle casse rurali, come quelle Trentine. Anche le casse di risparmio offrono il loro servizio creditizio per costruzione e ristrutturazione. Le offerte di mutuo costruzione casa si somigliano, ma tra tutte c’è sicuramente un’offerta con condizioni contrattuali che più predilige il cliente. Nello specifico, bisogna guardare:

  • I tassi Spread, Tan e Taeg.
  • Le spese iniziali di perizia e istruttoria;
  • Il valore della rata;

Il modo più rapido per trovare il miglior mutuo costruzione è quello di usare un comparatore mutui online. Inserendo la tipologia di mutuo, in questo caso mutuo costruzione prima casa, è il sistema ad elencare in automatico le migliori offerte presenti sul mercato. 

Mutuisupermarket è il sito che compara le offerte di mutuo migliori, in modo semplice e veloce.mutuo costruzione casa Inserendo alcuni dati (valore del mutuo, finalità, importo, durata, reddito, città, età), il motore di ricerca seleziona il miglior mutuo costruzione attualmente in circolazione e ad hoc per la vostra situazione. L’aspetto migliore di questo comparatore, è quello di poter scaricare il preventivo pdf e verificarne la fattibilità gratuitamente online.

Caso diverso è quello dell’accollo del mutuo. Se l’acquirente si ritrova a prendere in carico l’accollo del mutuo dal venditore, bisogna conoscere le condizioni del contratto acceso dal costruttore per realizzare l’edificio. Nello specifico, è opportuno verificare se è possibile o meno ridefinire:

  • La durata del mutuo;
  • I tassi;
  • Il nuovo piano di ammortamento delle rate mensili

La scelta del mutuo costruzione prima casa non è una cosa da poco conto, anzi, è una scelta che graverà sulle spalle del mutuatario per parecchio tempo. Per questo è importante che il “grave” non risulti troppo pesante sul medio-lungo periodo. Sia nel caso di un mutuo costruzione ex novo sia in un accollo del mutuo, è possibile consultare un esperto che sappia scegliere le migliori condizioni di contratto, per il profilo specifico. Il consulente finanziario prevede una spesa dell’1% circa del mutuo, per questo molto spesso viene scartata la consultazione per procedere gratuitamente con la ricerca personale del miglior mutuo. Qualora, però, la ricerca risultasse più complicata del previsto o non ci sia tempo per ragionare su quale sia effettivamente il miglior mutuo costruzione prima casa presente sul mercato, è sempre meglio consultare una figura esperta piuttosto che scegliere mutui deludenti e onerosi. E se doveste necessitare di informazioni a riguardo, potete sempre inviare un’email o una richiesta di contatto qui, e in base alle vostre esigenze sapremo come indirizzarvi presso consulenti certificati e riconosciuti.

Documenti da presentare e avvio della pratica

Per richiedere il mutuo costruzione prima casa è necessario presentare all’istituto una serie di documenti per dare avvio alla pratica. Di seguito, è riportato un elenco generico di documenti, al quale ogni banca o ente creditizio potrà singolarmente aggiungerne di più specifici.

  • copia del documento d’identità e del codice fiscale;
  • certificazione del reddito o della dipendenza lavorativa (730, buste paga, contratto, modello unico, pensione);
  • documento d’iscrizione dell’ipoteca;
  • atto notarile;
  • atto di compravendita;
  • autorizzazione comunale;
  • documento di concessione edilizia;
  • planimetria catastale;
  • preventivo del costo di lavorazione fornito dall’impresa edilizia.

Per richiedere l’agevolazione sul mutuo costruzione, sono necessari anche i specifici documenti di:

  • quietanza degli interessi passivi effettivamente pagati;
  • copia del contratto mutuo costruzione della prima casa;
  • documentazione che certifichi il costo degli interventi edilizi.

Accollo del mutuo di costruzione preso dal costruttore  

L’accollo del mutuo è uno strumento contrattuale per chi ha richiesto un mutuo costruzione prima casa. In sostanza, si tratta di un accordo bilaterale tra il venditore e l’acquirente, dove l’obbligo di restituire il mutuo alla banca finisce a carico di quest’ultimo. Quando un’impresa decide di costruire un nuovo edificio e apre un mutuo per finanziare l’intera opera di realizzazione, capita spesso che, al momento della vendita dell’immobile, proponga all’acquirente l’accollo del mutuo: se la costruzione comprende più di un edificio, iscritti però tutti nella stessa ipoteca, è necessario frazionare il mutuo per vendere singolarmente ogni immobile del progetto. Così facendo, è possibile dividere l’intero mutuo in “quote di mutuo”, ognuno con il relativo valore ipotecario. L’acquirente del nuovo immobile si ritrova perciò a prendere a carico il mutuo costruzione casa dal costruttore. Quest’ultimo, ovvero, l’accollato, pone due casi specifici:

  1. se l’accollato è un costruttore, l’acquirente può accollarsi un importo massimo dell’80% del valore dell’immobile;
  2. se l’accollato è un privato, invece, l’acquirente può prendere in carico l’intero valore residuo.

Quando un acquirente si trova a dover prendere in carico il mutuo costruzione prima casa da un costruttore, deve necessariamente prestare attenzione alle caratteristiche dell’accollo, che potrebbero rendere più o meno vantaggioso il subentro dell’accollante. 

Il vantaggio per chi contrae un accollo del mutuo edilizio è sicuramente il risparmio di accensione: il mutuo costruzione prima casa, come ogni mutuo, prevede un costo notarile e di istruttoria, che non ricadrebbe sull’acquirente, qualora il mutuo venisse aperto da un costruttore. Tuttavia questo non rappresenta un dato assoluto: potrebbe succedere, al contrario, che la banca chieda una spesa di subentro   all’accollante (generalmente l’1% del valore del mutuo). Non solo, ma spesso nel contratto del mutuo costruzione casa, l’accollante non ha possibilità di modificare le condizioni del mutuo, come ad esempio la durata o l’importo.
Se l’acquirente non trova favorevoli le condizioni stabilite dall’accollo del mutuo può scegliere se prendere in accollo il mutuo così com’è, oppure svincolarsene e aprire un nuovo mutuo più conveniente.

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Finisce qui la guida al mutuo costruzione prima casa, con la speranza che possa avervi fornito le informazioni necessarie per procedere ai tanto attesi lavori di ristrutturazione dell’immobile o alla costruzione della prima casa. È un passo importante, economico quanto personale: e ci auguriamo che questa breve guida possa aver contribuito a risolvere gli ultimi quesiti prima dell’avvio alla costruzione e alla richiesta di mutuo edilizio.

Potete sempre trovarci disponibili per domande o chiarimenti, lasciando un commento sotto questa guida oppure contattarci direttamente via email!

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