Pertinenza abitazione principale: cos’è, IMU e quante possibili?

Informazioni, costi e descrizione delle pertinenze immobiliari

Chiunque prima o poi si è imbattuto nella pertinenza dell’abitazione principale, cioè quella parte immobiliare subordinata alla casa ma che comunque ha una propria indipendenza; il box auto o la cantina, ad esempio, cioè quegli spazi separati dal nostro immobile, che in termini di catasto risultano accessori alla casa e con una diversa destinazione d’uso. In questo senso, la domanda che ricorre più spesso sulle pertinenze dell’abitazione principale è: l’Imu si paga? Sebbene molte categorie siano soggette ad esenzione, la pertinenza può essere tassata; d’altronde, se la parola “pertinente” ci rimanda subito a qualcosa di strettamente legato alla dimora principale, anche da un punto di vista fiscale esiste una relazione logica e subordinata in questo senso. Insomma, in questo articolo raccogliamo diverse informazioni su questo argomento, cercando di rispondere alle principali domande: quanto costano le pertinenze abitazione principale, quante se ne possono avere e soprattutto come riconoscerle.

Cos’è una pertinenza dell’abitazione principale?

La pertinenza dell’abitazione principale è un bene immobile dotato di una propria autonomia fisica ma che è subordinato alla casa. Sebbene appartenga all’abitazione principale di un proprietario, tale pertinenza si distingue all’atto di registrazione come un bene accessorio e da una destinazione d’uso diversa dall’abitare. In questo senso, sono considerabili pertinenze dell’abitazioni principale garage, cantine, soffitte o autorimesse. 

Spesso il discorso sulla pertinenza abitazione principale esce fuori nel momento in cui si decide di vendere casa. Difatti, quando un immobile viene messo in vendita, vengono vendute automaticamente anche le pertinenze appartenenti ad esso. È l’art.818 a chiarire ciò: negli atti a carattere giuridico aventi per oggetto l’abitazione principale vengono incluse anche le pertinenze, a meno che non venga espresso in modo specifico dal proprietario dell’immobile. In tal caso, è lo stesso che deve provvedere a mettere per iscritto che quel bene è classificato come un’unità immobiliare autonoma e non come pertinenza subordinata alla casa. Da ciò ne deriva che immobili oltre l’abitazione principale, se non risultano categorizzati come pertinenze, possono essere venduti anche attraverso singole trattative disgiunte dalla vendita di casa.

Insomma, il tutto sta nello stabilire cosa è pertinenza e cosa no; cosa cioè va a costituire quel “vincolo pertinenziale” tra l’immobile principale e quello accessorio, e che influisce anche sul discorso fisco. Diciamo che questo vincolo nasce dal momento in cui un proprietario decide che un bene sia funzionale all’altro, e che dunque una è destinata all’abitare e l’altra a prestare una funzionalità aggiuntiva all’abitazione. Ma come riconoscere una pertinenza? Facendo riferimento all’art. 817 del Codice Civile, possiamo definire pertinenze:

  1. Cose destinate in modo durevole al “servizio” dell’abitazione
    Partendo dal presupposto che la destinazione della cosa in questione deve basarsi in entrambe i casi sulla prerogativa della durevolezza, dunque non deve essere temporanea tantomeno occasionale, viene considerata pertinenza dell’abitazione tutto ciò che è finalizzato a migliorare l’utilizzo degli spazi abitativi, intesi come servizi.
  2. Cose destinate in modo durevole all’ “ornamento” dell’abitazione
    Una volta constatata anche qui la caratteristica di cosa duratura e stabile, viene considerata pertinenza dell’abitazione tutto ciò che è volto ad aumentare il decoro di essa, dunque al suo abbellimento. 

Cosa può risultare come pertinenza dell’abitazione

Come accennato poc’anzi, per iniziare a conoscere più da vicino la pertinenza dell’abitazione principale e cosa può essere definito come tale, dobbiamo necessariamente introdurre i requisiti essenziali perché sussista il vincolo pertinenziale, ovvero:

  • Elemento oggettivo, ossia quando la destinazione del bene accessorio in questione è finalizzata al servizio o all’abbellimento di quello principale, nel nostro caso l’abitazione. Inoltre, la destinazione che collega funzionalmente la cosa accessoria al bene principale deve essere palesemente riscontrabile.
  • Elemento soggettivo, ovvero quando la destinazione del bene accessorio viene stabilita e confermata dalla volontà del proprietario di creare il vincolo funzionale tra il bene accessorio e quello principale, esercitando su entrambe un diritto reale.
  • Elemento giuridico, e cioè che il proprietario della cosa principale deve essere proprietario della cosa accessoria.

Questi tre elementi costituiscono dunque il vincolo pertinenziale atto a creare un legame funzionale tra i due beni. Per fare esempi di pertinenze, abbiamo raccolto in questa tabella tutto ciò che può risultare come pertinenza del vostro immobile principale.

CATEGORIE PERTINENZE INFORMAZIONI
C/2 Cantine, soffitte e solai

In molti casi queste pertinenze appartenenti alla categoria C/2 non vengono correttamente considerate come tali. Ma, al contrario, spesso sono beni legati agli immobili principali, pur essenso separate dalla dimora principale, esattamente come i fienili agricoli e non.

Magazzini e locali di deposito

In modo ancora più preciso, questa categoria catastale comprende tutte le unità classificate come unità immobiliari adibite a:

Deposito,contenimento merci, prodotti o anche manufatti;

All’esercizio inerente alla vendita di prodotti,merci oppure manufatti.

Secondo quanto sancito dalla circolare  n.2/E del 1/02/16 in particolar modo nelle nuove costruzioni, le cantine, i depositi e le autorimesse situate in complessi ospitanti con un accesso esclusivo (attraverso una corte oppure  o una strada), sono classficati come unità immobiliari a se stanti. Dunque, in tal caso, la circolare prevede un accatastamento nella classe C2 in merito ai magazzini ed ai locali di deposito, mentre per quanto riguarda autorimesse, stalle o scuderie nella classe C/6.
C/6 Garage, box auto e posti auto scoperti
Stando alla legge in vigore, è possibile classificare suddetti beni in questa categoria catastale a patto che:
-Siano costruiti con la loro classica finalità d’uso, quindi non per altri scopi;
-Non siano è scopo di lucro, dunque devono essere no profit.

Stalle e scuderie

Autorimesse e rimesse per autoveicoli o imbarcazioni

Anche per quanto concerne rimesse ed autorimesse, valgono le stesse regole dei beni sopracitati (garage, box auto, posto auto).

In quanto a questa specifica categoria catastale, ci preme farvi presente che in alcuni casi il Comune, in presenza di ingenti modifiche edilizie, potrebbe 

richiedere anche una revisione del classamento per tali beni. Lo stesso vale nell’eventualità in cui gli stessi proprietari effettuino modifiche ai beni in questione: se non c’è più corrispondenza con la categoria attuale, è necessario presentare una variazione in catasto. Così facendo, è possibile rispettare gli obblighi di legge, evitando così il pagamento di imposte diverse rispetto a quelle sancite dalle norme vigenti.

C/7 Tettoie chiuse o aperte

Lavatoi pubblici coperti

*Posti auto su aree private coperte o su piani “pilotis”

(Queste unità ricavate da aree o spazi coperti privati, cosidetti piani “pilotis”, delimitate grazie alla segnaletica, solitamente venivano censite nella categoria C/6, ma ad oggi vengono collocate nella categoria C/7, con annesse specifiche del caso).

In questa classe catastale, esistono due particolari eccezioni da tenere a mente:

  1. Tettoie aventi una superficie inferiore a 8 metri quadrati.
  2. Manufatti precari, come a d esempio pollai, casotti, concimaie di altezza inferiore a 1,80 metri o aventi una volumetria inferiore a 150 metri cubi.

Pertinenze abitazione principale: quante?

Di base, si possono avere un numero limitato di pertinenze dell’abitazione principale. Quante? È possibile conteggiarne un massimo di tre, e devono essere classificate e collocate in categorie catastali diverse. Ovviamente bisogna sempre calcolare se una pertinenza accatastata unitamente all’abitazione principale. Ad ogni modo, la legge permette l’accesso ad alcune agevolazioni per l’acquisto di una sola pertinenza, per ciascuna delle categorie catastali citate nel precedente paragrafo. A proposito di agevolazioni e tasse, cosa è necessario pagare nei termini IMU? Vediamolo subito.

IMU e tasse da pagare sulle pertinenze della prima casa

In merito alle pertinenze abitazione principale, l’Imu sulla prima casa è soggetta ad agevolazioni fiscali. Dal 1 gennaio 2020, solamente le abitazioni di lusso (categorie: A1, A8 e A9 ) pagano l’Imu per le pertinenze di un’abitazione principale adibita come prima casa. Al contrario, tutte le altre pertinenze C2, C6 e C7 di una prima casa “non di lusso” sono esenti da Imu. In generale, per conoscere la quota tributaria delle pertinenze è possibile affidarsi al coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU ovvero il numero “168”, valido per tutte e tre le categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Abitazione principale e pertinenza con proprietari diversi

Capita spesso che due diversi proprietari condividano la stessa pertinenza, e ciò implica chiaramente una complicazione per quanto riguarda l’imposizione tassativa. Facciamo l’esempio più banale: due persone proprietarie di due appartamenti diversi decidono di acquistare un garage insieme per usarlo congiuntamente.  In questo senso, la funzionalità che determina la pertinenza è destinata al servizio di due unità abitative, e non più di un’unica abitazione principale. Come funziona per il fisco in questi casi? meglio ancora: la comproprietà di una pertinenza può essere considerata unica per entrambi o è da considerarsi pertinenza di due unità immobiliari?

Diciamo che la Corte di Cassazione stessa, con la sentenza n.27302 del 2013, ha espresso pareri non univoci. Questo perché, sebbene non contempli l’ipotesi che un immobile possa essere contemporaneamente adibito al servizio di due o più immobili principali, ha comunque ritenuto “ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, in quanto l’asservimento reciproco del bene accessorio comune consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare lo stesso in favore delle rispettive proprietà esclusive.” Anche l’Agenzia delle Entrate è d’accordo, e ritiene che anche una pertinenza condivisa rientra tra le pertinenze dell’abitazione principale e dunque può avere il beneficio fiscale. Ma ovviamente sta al Comune stabilire o meno l’asservimento della cosa accessoria alla cosa principale.

In questo senso, per capire a quanto ammonta la quota deducibile, la Corte ha espresso che bisogna dedurre “un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze, rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso di detta unità immobiliare”. Ciò significa che ogni comproprietario deduce la quota di rendita della pertinenza che sarà pari alla percentuale di possesso. 

Distanza massima della pertinenza dall’abitazione

In quanto alla distanza massima tra il bene accessorio e quello principale non ci sono specifiche indicazioni in merito. In linea di massima, le norme prevedono che la pertinenza dell’abitazione principale sia situata nel medesimo complesso immobiliare presso cui è collocata la dimora in questione. In alternativa, potrebbero anche trovarsi in complessi immobiliari diversi, a patto che siano posti nel medesimo foglio di mappa catastale oppure in fogli di mappa vicini. Dunque, non esiste un netto legame di prossimità tra l’immobile principale ed il suo bene accessorio, ma soltanto un vincolo pertinenziale e funzionale. Ad ogni modo, fanno eccezione le tettoie, chiuse o aperte, che per essere denominate come pertinenze devono per forza di cose essere situate nelle zone limitrofe appartenenti alla dimora principale.


Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento sulla pertinenza abitazione principale, auspicando di avervi munito di tutte le informazioni necessarie per conoscere al meglio tale argomento. Come avrete potuto riscontrare, creare un vincolo pertinenziale non è così immediato e sopratutto va tenuto in considerazione nel caso in cui decideste di vendere la vostra casa. A tal proposito, se state cercando di vendere la vostra abitazione per trasferirvi in una nuova, cercando l’offerta di mutuo che fa per voi, vi ricordiamo che nella pagina di simulazione potrete inoltre richiedere una prima consulenza gratuita sul vostro finanziamento, semplicemente compilando il form. Per tutto il resto, potete contattarci via email oppure lasciare un commento qui sotto se avete avuto un’esperienza da raccontare con la pertinenza abitazione principale. Potrebbe essere utile ad altri lettori, ditecelo nei commenti! 

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