Proposta d’acquisto vincolata al mutuo: come e quando farla?

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Dopo mesi spesi a cercare la casa finalmente la trovi e decidi di acquistarla, magari facendo una proposta che vada a braccetto con la concessione del finanziamento. Ma come farlo? La proposta d’acquisto vincolata al mutuo è proprio la soluzione che stai cercando. Infatti, quando prendiamo la decisione di comprare casa, presto o tardi ci troviamo a dover presentare la nostra proposta d’acquisto all’agenzia immobiliare, nonché al venditore. Ad oggi, le banche chiedono sempre più requisiti e garanzie per la stipula di un finanziamento, ecco perché potrebbe succedere che la concessione quest’ultimo venga respinta. A tal proposito, la proposta d’acquisto vincolata al mutuo si presenta come una delle migliori opzioni per salvaguardarsi da spiacevoli sorprese come questa. Con l’approfondimento di oggi andremo a scoprire cosa sia, come funziona, come scriverla e molto altro ancora.

Cos’è una proposta d’acquisto subordinata al mutuo?

La proposta d’acquisto immobile subordinata al mutuo è un atto che sottoscrive la proposta dell’acquirente con l’aggiunta di una clausola sospensiva. Di cosa si tratta? In parole povere, aggregare questa specifica condizione significa dare facoltà al compratore di sospendere la proposta d’acquisto, nell’eventualità in cui la concessione del mutuo da parte della banca non vada a buon fine. Di fatto, è una vera e propria garanzia per l’ipotetico mutuatario, che non essendo certo al 100% di poter ottenere il finanziamento può mettere le mani avanti. Così facendo, il richiedente stipula il tutto con molta più serenità, perché anche in caso di responso negativo, la clausola sospensiva lo tutelerà. Tale possibilità è concessa dal nostro Codice Civile ovvero dall’articolo 1353, che sancisce come:“ Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto, ad un avvenimento futuro e incerto”. Dunque, quando ci troviamo in procinto di comprare casa, non abbiamo abbastanza liquidità e siamo certi di dover stipulare un mutuo, è sempre meglio tutelarsi e inserire questa condizione nell’atto della proposta. Ma vediamo come funziona nel dettaglio questo iter.

Proposta acquisto vincolata al mutuo: come funziona nel dettaglio

Dunque, come abbiamo illustrato poc’anzi, dato che quasi certamente avremo bisogno di stipulare un mutuo, è consigliabile subordinare ad esso la proposta d’acquisto. Di base, le proposte d’acquisto immobiliari vengono fatte tramite agenzia. Vediamo come funziona nel dettaglio la proposta acquisto vincolata al mutuo.

FASI  INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Preliminare 

di vendita e 

documenti

In soldoni, la fase iniziale di questo iter è similare a quella di una normale compravendita. È qui che l’acquirente dovrà richiedere i documenti inerenti all’immobile, al fine di controllare che tutto sia in ordine. In particolare è doveroso richiedere:

  • Planimetria catastale;
  • Atto di compravendita;
  • Eventuali contratti di affitto, comodato, uso, ecc.

Dunque, una volta approvata la proposta dal venditore, iniziano anche i preamboli per la fase di vendita. 

Proposta d’acquisto e clausola 

sospensiva

A questo punto, l’acquirente tramite l’agenzia immobiliare sottoscrive la proposta d’acquisto immobile vincolata al mutuo. Perciò, la clausola sospensiva salvaguarderà il soggetto da possibili spiacevoli inconvenienti.
Tutela della caparra Quando la proposta d’acquisto viene vincolata all’esito del mutuo, significa che il venditore non può incassare l’acconto versato dall’acquirente, che solitamente equivale a 5000 euro. Per meglio dire, potrebbe anche incassarlo, ma nel caso in cui il mutuo non venisse concesso, la quota andrebbe restituita al diretto interessato. A tal proposito, questo semplice accorgimento salva moltissimi acquirenti dal dover poi “regalare” la caparra al venditore, custodita fino a quel momento dall’agenzia immobiliare. 
Scadenza della proposta La proposta d’acquisto ha ovviamente una data di scadenza, ma fornisce un margine di 2-3 mesi che consente all’esponente che acquista di trovare la banca con la quale accendere il mutuo.
Concessione del mutuo Il richiedente ottiene la stipula del mutuo, dunque tutto bene quel che finisce bene: l’acconto verrà incassato dal venditore mentre l’acquirente diventerà presto il nuovo proprietario di casa. Al contrario, se il mutuo non viene concesso, grazie al vincolo, l’acquirente può chiedere la restituzione della caparra, mentre il venditore non riceverà alcun risarcimento per il tempo perso. Quest’ultimo, non può far altro che aspettare il responso della banca con la quale il compratore cerca di accendere il mutuo.
La clausola diventa effettiva Perché la clausola diventi effettiva, l’acquirente dovrà comunicare all’agenzia immobiliare (entro una data prestabilita), se il finanziamento è stato concesso oppure no. Solo così sarà possibile sapere se la proposta d’acquisto con la clausola sospensiva sia valida.

Cosa succederebbe se invece la proposta non fosse vincolata? Innanzitutto, nel caso in cui l’acquirente avanzi una proposta scritta, entro massimo 3 mesi dovrebbe sia ottenere il mutuo che fare il rogito. E fin qui, tutto normale penserete. Peccato che nel caso in cui la proposta d’acquisto non preveda la clausola sospensiva, il venditore, accettandola, potrebbe potenzialmente già incassare l’assegno senza dovere nulla all’acquirente. Infatti, nel caso in cui non venga sottoscritta tale postilla, l’acquirente è obbligato a lasciare il proprio acconto nelle mani di chi vende, senza possibilità di recuperarlo. Ecco spiegata anche la ragione per cui, alcuni venditori, non accettano proposte subordinate dal mutuo: le agenzie immobiliari cercano di farle accettare nel modo più conveniente per entrambe le parti, ma non sempre si arriva ad un compromesso.

Come compilare la proposta vincolata al mutuo

SEZIONI DA COMPILARE

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE

Dati degli esponenenti compravendita

In ogni contratto che si rispetti, la sezione iniziale prevede l’inserimento delle generalità degli esponenti dell’accordo. Fin qui, nulla di complesso all’orizzonte.

Descrizione dell’abitazione

Nella seconda parte, viene richiesto di riportare tutti gli elementi catastali: foglio, particella e subalterni, nonché i relativi dati inerenti alla visura. La descrizione dovrà essere precisa ed accurata, senza non lasciare nulla nel dimenticatoio, o si potrebbe incorrere in sgradevoli sorprese più in là. Le diciture che troverete da compilare sono le seguenti:

  • Ubicazione;
  • Composizione;
  • Intestazione proprietà;
  • Atto di provenienza;
  • Destinazione d’uso;
  • Edificato in edilizia;
  • Dati catastali;
  • Libero da ipoteche e/o pignoramenti (ed eccezioni).

Dichiarazioni del venditore

Questo è di fondamentale importanza: il venditore dovrà comprovare che sta vendendo l’immobile privo di abusi edilizi. Il proprietario, mediante l’accettazione della seguente proposta, garantisce che ha riguardo della:

  • Conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche;
  • Conformità degli impianti alle normative vigenti;
  • Esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli;
  • Spese condominiali (ordinarie dell’ultimo esercizio chiuso ammontano a tot €- in data).

Prezzo d’acquisto offerto

Questo è lo spazio dedicato alla cifra offerta dall’acquirente per l’immobile.

Condizioni del pagamento

La proposta d’acquisto è un atto che ha valore solo tra gli esponenti che firmano l’accordo e non è opponibile a terzi. Perciò, le condizioni del pagamento vengono stabilite tra le parti, a parte ovviamente il valore della caparra che è quasi sempre pari a 5000 euro. Con un preliminare di mutuo, potresti versare circa un 10% o 15% del totale, includendo anche l’acconto già pagato. In altri casi, è possibile stabilire un pagamento rateizzato, oppure versare il tutto al momento del rogito: tutto dipende dagli accordi tra venditore e compratore.

Atto notarile+consegna casa

Premettiamo che in questa sezione non è in alcun modo obbligatorio indicare il nome del notaio: c’è ancora un pò di tempo per individuarlo. Nel caso in cui oltrettutto abbiate dubbi circa l’onestà del venditore, e non siate certi che la casa sia stata sgomberata, potete sempre attivarvi e controllare. Infatti, la nostra legge prevede la facoltà di accedere all’immobile la mattina antecedente al rogito: lì potrai essere sicuro a tutti gli effetti che sia stato svuotato.

Data di fine validità

Anche questa decisione è a discrezione dell’acquirente che presenta la proposta, tenendo sempre a mente che il massimo consentito sono 3 mesi.

Quota d’agenzia

L’art. 1755 del codice civile, sancisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da parte di entrambe gli esponenti della compravendita, a patto che l’affare si concluda positivamente. In linea generale l’agenzia immobiliare si tiene tra l’1% ed il 2% per il venditore, mentre per il compratore tra il 2% ed il 3%.

Clausola proposta subordinata mutuo

Ed eccoci arrivati al clou della proposta vincolata al mutuo: la sottoscrizione della clausola sospensiva. Questo spazio è dedicato all’aggiunta di essa, che nel prossimo paragrafo vedremo come scrivere. Il contratto si conclude con la data e le firme di entrambe gli esponenti.

Clausola mutuo proposta d’acquisto: ecco come scriverla

La clausola mutuo “proposta d’acquisto” si posiziona alla fine dell’atto e prevede una dicitura molto simile alla seguente: “la presente proposta d’acquisto si intende subordinata all’ottenimento di un mutuo…”. Per essere maggiormente precisi, vi riportiamo un esempio ancora più completo. Ecco come scriverla:

“La presente proposta d’acquisto è da reputarsi nulla e priva di utilità qualora la banca prescelta non conceda la stipula del mutuo. In caso di negata delibera del finanziamento, resta inteso, da questo momento in poi, che l’assegno versato dal sottoscritto all’agenzia immobiliare (tal dei tali) dovrà essermi rimborsato entro 2 giorni lavorativi, il tutto privo di penali e/o richiesta danni. Inoltre, la negata delibera determina anche il non ottenimento della provvigione destinata all’agenzia immobiliare”.

A proposito di delibera, se ti stai chiedendo in quanto tempo effettivamente avrai un responso certo dalla banca, la risposta è dopo l’esito positivo della perizia. Puoi aggiornarti in merito leggendo il nostro approfondimento circa le tempistiche per esito perizia mutuo.

Dunque, arrivati sin qui, se la compravendita si conclude positivamente, gli esponenti si incontreranno per perfezionare il tutto. Esiste l’eventualità nella quale una delle due parti si riveli insolvente. Vediamole: 

  • Venditore insolvente all’obbligo di consegna
    L’acquirente avrà diritto ad un rimborso doppio in riferimento alla quota espressa nell’assegno.
  • Compratore insolvente all’obbligo di acquisto
    Il venditore incasserà l’acconto versato in precedenza dall’acquirente e la mancanza della clausola sospensiva nell’atto, implicherebbe le stesse sorti.

Quando è consigliabile farla

Partiamo dal presupposto che, spesso e volentieri, le banche nemmeno concedono un finanziamento se non ci si presenta con una proposta immobiliare scritta. Dunque, la risposta è molto semplice: la proposta vincolata al mutuo è praticamente sempre consigliabile farla. Ad ogni modo, è di gran lunga necessaria quando la nostra liquidità scarseggia e non abbiamo tutta questa certezza riguardo la concessione del mutuo. Altra variabile da tenere in considerazione sono gli abusi. Cosa c’entrano? Sostanzialmente, se in un secondo momento la perizia ci rivelasse che nell’immobile che stiamo per acquistare sono presenti abusi edilizi non sanabili, è un problema non da poco. Infatti, ciò potrebbe far saltare l’affare! Ma, subordinando la nostra proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo, riusciremmo a tutelarci anche dalla sgradevole sorpresa degli abusi edilizi. Se cerchi ulteriori informazioni in merito, puoi dare un’ occhiata al nostro articolo circa i periti banche, dove approfondiamo per bene il tema abusi edilizi e come comportarsi di conseguenza.


Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento circa la proposta d’acquisto vincolata al mutuo, auspicando di avervi fornito i migliori strumenti per comprenderla ed utilizzarla a vostro favore. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione: nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito contattateci via email per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se avete avuto un’esperienza positiva o negativa con la proposta acquisto immobile subordinata mutuo. A presto! 

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Proposta d’acquisto vincolata al mutuo: come e quando farla?

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