Periti banche: chi sono e cosa controllano nella perizia per mutuo

Cosa controlla un perito bancario in perizia di mutuo? Immobili e periti

Si sa, ottenere la delibera del mutuo dopo una perizia bancaria con esito positivo è un gioco da ragazzi. Infatti, questa valutazione immobiliare ha un ruolo cruciale nel consentire l’erogazione ufficiale del finanziamento. Ma chi dirige l’orchestra in questa particolare stima? Spesso li sentiamo nominare come valutatori immobiliari, ma se vogliamo essere più precisi il loro nome è periti banche. Questi professionisti del settore hanno in mano le sorti delle abitazioni, nonché degli ipotetici mutui di innumerevoli famiglie italiane ogni giorno. Per questo è importante informarsi su chi sono, cosa controllano, cosa succede se la casa in questione viene valutata meno del previsto e molto altro ancora. A tal proposito, grazie all’approfondimento di oggi ci focalizzeremo nel restituire le giuste risposte a tutte le domande più cliccate circa i periti banche. 

Periti banche: chi sono?

I periti delle banche sono dei valutatori immobiliari che esaminano un’abitazione e ne forniscono una relazione tecnica, seguendo l’iter previsto dalla perizia. Sono tecnici abilitati ad esercitare tale professione, obbligatoriamente iscritti all’Ordine degli Ingegneri, Architetti o Geometri. I valutatori immobiliari sono figure professionali imparziali ed obiettive circa la stima dell’immobile; infatti, sono totalmente esclusi dalle dinamiche di compravendita legate a quest’ultimo. Essi vengono selezionati dagli istituti bancari, e fino a qualche anno fa ne erano anche diretti dipendenti; ma ad oggi i periti possono essere sia professionisti di fiducia interni che esterni. Nello specifico, durante il processo di selezione la banca si occupa di: 

  • Presidiare l’iter decisionale per nominare il perito;
  • Definire gli estremi del contratto, nonché degli obblighi del tecnico abilitato;
  • Supervisionare le attività di valutazione immobiliare da parte di quest’ultimo;
  • Controllare che i periti utilizzino gli standard di valutazione prescelti;
  • Predisporre misure attuabili in caso di uno svolgimento errato delle procedure di stima immobiliare.

A prescindere dal fatto che sia interno o esterno, il perito deve soddisfare alcuni requisiti professionali. Vediamo quali:

  1. Esperienza
    Il perito deve dimostrare di avere esperienza nel campo della valutazione immobiliare da non meno di 3 anni antecedenti all’assegnazione del suo incarico. Il tutto deve essere certificato attraverso una specifica documentazione da parte della banca.
  2. Escluso da alcuni iter
    Il professionista non deve essere in alcun modo coinvolto nei meccanismi di compravendita dell’immobile tra le parti, ne con gli aspetti che riguardano l’erogazione del credito bancario.  
  3. Abilità e conoscenza
    Il tecnico abilitato deve aver maturato sufficienti competenze anche nei seguenti ambiti professionali: estimo, attestazione ambientale, principi economici ed inerenti al mercato immobiliare, matematica finanziaria, sistema delle classificazioni catastali, urbanistica, fiscalità immobiliare, tecniche di costruzione, basi di statistica.
  4. Nessuna delegazione
    Il valutatore immobiliare, anche se esterno alla banca, non può assolutamente delegare a terzi i suoi doveri, in quanto è l’incaricato ufficiale dell’indagine e stima dell’abitazione.

Perito banca: cosa controlla?

Oramai sappiamo per filo e per segno chi sono e come vengono ingaggiati questi professionisti. Ma cosa controllano? Per rispondere a questo quesito più che lecito, ci serviremo della seguente tabella esplicativa.

COSA CONTROLLA

 IL PERITO

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Documentazione relativa all’immobile Una volta che il perito viene selezionato, la banca provvede ad inviargli tutti i documenti relativi all’immobile. In particolare quelli riguardanti:

  • Storia catastale

Oltre a visionare i trascorsi catastali dell’abitazione, il tecnico abilitato prenderà in considerazione le eventuali ipoteche che gravano su di essa, modifiche  apportate e corretta registrazione di esse.

  • Provenienza

Questi documenti, cosiddetti atti di provenienza,  conterranno tutte le informazioni essenziali a ricostruire i particolari di edificazione della casa. Inoltre, attestano possibili volture appartenenti ad ex proprietari.

  • Legittimità territoriale

La documentazione in questione descrive tutti gli strumenti, nonché i materiali utilizzati per l’edificazione dell’immobile e se fosse tutto a norma di legge all’epoca.

  Conformità catastale Chiamata anche attestazione di conformità catastale, è un documento ufficiale attraverso il quale il perito certificherà che lo stato attuale dell’immobile, ed i suoi dati (planimetrie, voci quali foglio, subalterno etc.), siano tutti conformi alle norme catastali legislative. Inoltre, ricordiamo che quest’ultima certificazione è diventata obbligatoria dal 1° luglio 2010 con l’entrata in vigore del DL 78-2010, avente come pena l’annullamento dell’atto di compravendita immobiliare. Ecco perché è fondamentale che ogni difformità catastale venga riportata prima dell’inizio di tale iter. A tal proposito, nell’eventualità in cui vi ritroviate a dover acquistare immobili di uso non abitativo e non sappiate come procedere, potete dare un occhiata al nostro articolo sul mutuo accatastamento c2.
Regolarità urbanistica Conosciuta anche come certificazione di conformità urbanistica, serve al valutatore immobiliare per verificare la corrispondenza tra l’abitazione oggetto della compravendita e il suo titolo edilizio, depositato nel Comune di riferimento, senza il quale tra l’altro non è proprio possibile procedere con il consueto iter. Visionando tale documento, il perito può attestare la regolarità dell’immobile, nonchè assicurarsi che esso sia identico al progetto originario e approvato dall’organo comunale. Grazie a tale attestato, verranno a galla per cosiddire anche eventuali abusi edilizi, di cui parleremo approfonditamente giusto tra qualche paragrafo.
Beni che aumentano/diminuiscono il valore dell’immobile Anche i beni che appartengono all’immobile hanno un loro valore. Possono aumentare o diminuire il valore commerciale della casa. Potrebbeo essere ad esempio:  giardino, box auto, capanno attrezzi, cantina, soffitta, condizionatore, impianto fognario, caldaia, termosifoni, ecc. Essendo questi dei beni immobili dotati di una propria autonomia fisica, ma subordinati all’abitazione, durante l’atto di compravendita assumono il nome di pertinenze. Per saperne di più in merito, potete fare riferimento a questo nostro approfondimento su cos’è una pertinenza dell’abitazione principale.
Valore commerciale dell’immobile Il perito bancario utilizza specifici parametri per determinare il valore commerciale dell’immobile, basandosi su:

  • Domanda di mercato

Il mercato immobiliare è regolato ovviamente da domanda e offerta, entro il quale il perito si orienta basandosi sulle precedenti vendite di immobili, comparabili per tipologia con l’abitazione oggetto di attuale inquisizione. Inoltre, il tecnico farà riferimento anche alle tabelle OMI riscontrabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Puoi documentarti meglio in proposito sulla nostra guida ai valori omi. 

  • Ubicazione

Se la casa è ubicata in una zona particolarmente vicina o centrale rispetto a luoghi di interesse della località in cui sorge, allora il suo valore aumenterà. Al contrario, se è ubicata in una zona rurale, questo potrebbe far scendere il suo grado di valutazione, ma non è una legge scritta: dipende anche dalle altre variabile citate.

  • Classe energetica

Si sa, oramai la classe energetica gioca un ruolo fondamentale nella valutazione immobiliare. Basta farsi un giro tra le offerte di mutuo attuali per trovare agevolazioni di vario genere in base ad essa.

  • Tipologia e caratteristiche dell’immobile

Infine, anche il design e lo stato della casa vogliono la loro parte nella lista di controllo del perito. Bellezza, armonia estetica, elementi decorativi e qualsivoglia caratteristica particolare inerente all’immobile, potrebbero far aumentare o al contrario diminuire anche il suo valore commerciale.

Arrivati sin qui, siamo ormai certi di cosa verrà valutato del nostro immobile. Ma in quanto alla perizia immobile per mutuo ne sappiamo ancora troppo poco. Scopriamo subito tutti i criteri della perizia bancaria.

Tutti i criteri della perizia bancaria per mutui

La perizia è la procedura di valutazione volta a stabilire il valore dell’immobile che viene adottata, appunto, dal tecnico abilitato. Possiamo riassumere i principali criteri inerenti alla perizia bancaria per mutuo in 5 valori riportati nella seguente tabella.

VALORI INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Mercato Come abbiamo citato anche in precedenza, questo è il parametro per eccellenza con il quale il perito stabilisce il valore commerciale dell’immobile, tenendo in considerazione i dati di mercato.
Costo Detto anche di ricostruzione deprezzato, è la somma delle varie spese necessarie alla realizzazione di un immobile identico oppure che gli equivalga. Inoltre, il costo in sé viene diviso in due voci: 

  • Costo di ricostruzione stimato in base al prezzo attuale di un facsimile dell’immobile;
  • Costo di rimpiazzo stimato in base al prezzo attuale di un perfetto sostituto dell’immobile, avente le stesse caratteristiche, materiali, tecniche costruttive impiegate e tecnologie.
Trasformazione Indica il valore di un immobile suscettibile al cambiamento, basato sulla differenza tra il primo criterio (valore di mercato) ed il secondo (valore del suo costo). Il processo di trasformazione può fare riferimento anche ad una demolizione o all’edificazione di un nuovo immobile.
Complementare Viene determinato da una stima tra altri due valori, detti di mercato: ad esempio quello commerciale dell’immobile e il terreno sulla quale viene edificato quest’ultimo. Questo rapporto viene anche chiamato di complementarità economica.
Sostituzione Se il primo bene preso in considerazione si presenta come il perfetto sostituto del secondo o viceversa, avranno anche il medesimo valore.

Questi sono considerabili grossomodo i criteri della valutazione bancaria, ma gli elementi da tenere in considerazione sono molti di più; per questo, abbiamo dedicato un intero approfondimento su una delle maggiori domande in merito e che potete leggere direttamente da qui: i tempi per l’esito di una perizia mutuo.

Cosa succede se il perito valuta meno la casa

A volte, da una perizia bancaria per mutuo possono arrivare spiacevoli notizie. Cosa fare, ad esempio, se il tecnico abilitato valuta meno la casa rispetto al previsto? In linea generale, si presenterebbero due casi, i quali dipendono principalmente dagli accordi che abbiamo stipulato nella compravendita:

  1. Se la proposta d’acquisto è subordinata alla richiesta di mutuo.
    Quando il compromesso è vincolato all’ottenimento di un mutuo, se per qualche ragione quest’ultimo non ci venisse concesso, è inevitabile che l’affare salti. 
  1. Se la proposta non è vincolata all’ottenimento del finanziamento.
    In questo caso, abbiamo ancora qualche chance per non far saltare la compravendita: possiamo decidere di versare la quota mancante per portare a termine l’affare, esattamente quella che la banca non ha voluto erogarci. A tal proposito, questa potrebbe essere la soluzione migliore, dato che far saltare le trattative di vendita, oltre a farci perdere l’acconto, potrebbe anche esporci all’ipotetico rischio di dover risarcire chi ci sta vendendo la casa.

Di base, per evitare di ritrovarsi in una simile situazione è caldamente consigliato fare una pre-perizia, in modo da riuscire ad avere anticipatamente la risposta del perito senza trovarsi nei guai più avanti. E se dall’esito della perizia emergono abusi edilizi? Vediamo subito come procedere.

Perizia immobile con abuso edilizio: che fare?

Quando parliamo di abuso edilizio, in qualche modo riscontrato dai periti banche durante la valutazione, ci riferiamo a lavori e modifiche effettuate nell’immobile senza permessi legislativi o dichiarazioni al Comune in cui la casa è ubicata. Di base, gli abusi che non alterano l’agibilità dell’immobile, nonché di piccola entità, vengono tollerati dalla legge. Al contrario, per capire come procedere con altre tipologie di abusi, dobbiamo necessariamente fare una suddivisione in abusi sanabili e non. Vediamo di cosa si tratta.

Abusi edilizi sanabili

In genere, abusi di questo tipo possono essere la demolizione di un tramezzo, l’edificazione di una tettoia in un’area come il terrazzo o il giardino, la creazione di una porta, la costruzione di una scala di servizio, ecc. Solitamente, possono essere risolti attraverso diverse modalità:

  1. Chiedere una sanatoria: ovvero un atto legislativo o amministrativo, che legittima lo stato irregolare di ciò che viene segnalato in perizia e per la quale è previsto un costo. Quest’ultima viene richiesta nell’eventualità in cui lavori o modifiche alla cas, siano stati realizzati senza o con difformità rispetto alla SCIA (segnalazione certificata di attività).
  2. Permesso di edificare con una sanatoria: nel caso in cui non sia stato richiesto in precedenza.
  3. Inviare una CILA: ossia una comunicazione di inizio lavori asseverata tardiva o postuma, con il quale trasmettere al Comune l’informazione in questione.

Il nuovo proprietario avrà a disposizione un massimo di 120 giorni per sanare gli abusi previsti e accedere così all’ipotetica erogazione del mutuo. 

Abusi edilizi non sanabili

Partiamo dal presupposto che una casa totalmente o anche in parte abusiva non è vendibile. In particolare a monte dei permessi ci dev’essere quello di costruzione o comunque una licenza, oltre alle ipotetiche varianti e/o condoni. Dunque, la vendibilità dell’immobile è chiaramente vincolata all’entità dell’abuso, in questo caso non sanabile.

Mutuo per casa all’asta con abusi edilizi

Solitamente, se la perizia immobile per mutuo fa emergere abusi o incongruenze rispetto allo stato attuale dell’abitazione, l’erogazione è quasi impossibile da ottenere. Questo perché la conformità catastale e le planimetrie devono essere congrue e concordi con le leggi di riferimento. Per la stessa ragione, non è possibile chiedere un mutuo prima casa su un’abitazione che al catasto rientri nella categoria C/2, come ad esempio un magazzino, che in realtà dentro è una casa a tutti gli effetti. Ad ogni modo, un’abitazione non sanabile potrebbe essere venduta all’asta, a patto che la presenza degli abusi sia evidenziata nell’apposito avviso di vendita o nell’eventuale ordinanza. Nel caso in cui ciò non avvenga, l’atto di compravendita può essere annullato. Maggiori info su questo argomento potete trovarle nel nostro approfondimento sul mutuo per casa all’asta. 

Attualmente l’unica banca che consente l’erogazione di un mutuo con il riscontro di abusi nell’abitazione oggetto della compravendita è CheBanca! Infatti, quest’ultima consente di scalare dal valore di perizia il costo di ripristino dell’abuso. Ad esempio se la casa vale 100.000€, ma è stato trovato un soppalco abusivo all’interno, per rimuoverlo vengono stimati dei lavori che costerebbero 2000€ al proprietario. Dunque, la perizia bancaria invece di essere stimata a 100.000€, sarà valutata a 98.000€. Maggiori informazioni sulla banca potete trovarle sulla nostra pagina CheBanca area clienti.


Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento circa i periti banche e tutto ciò che concerne la loro valutazione immobiliare. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione: nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito contattateci via email per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se avete avuto un’esperienza positiva o negativa con i periti banche. A presto! 

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Periti banche: chi sono e cosa controllano nella perizia per mutuo

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