Tassi mutui 2023: quale mutuo conviene oggi?

Dopo l’ennesimo rialzo dei tassi da parte della Bce, ci si chiede se scegliere un mutuo a tasso fisso oppure variabile. Questo perché le percentuali attuali sono molto vicine. Una notizia interessante per chi è alla ricerca del mutuo. Infatti, sottolineano gli analisti, se gli indici continueranno a crescere con i trend attuali e il mutuo a tasso variabile assorbirà questo ulteriore aumento di 50 punti base, è possibile che nel corso del 2023 i mutui a tasso fisso siano addirittura meno costosi dei variabili. Vediamo cosa sta succedendo e cosa dicono le previsioni sui mutui per quest’anno.

Mutuo: tasso variabile in aumento

Gli aumenti del costo del denaro stanno facendo crescere l’Euribor a 3 mesi e con l’ennesimo rialzo dei tassi da parte della Bce assisteremo ad un aumento del costo dei mutui a tassi variabile. Un’analisi di Mutuionline evidenzia come nei primi quindici giorni di dicembre la differenza tra il costo medio dei mutui fissi (3,35%) e variabili (2,90%) si riduce molto rispetto ai 150 punti base di settembre.

Il 14 dicembre, il tasso interbancario di riferimento europeo da cui dipendono i costi dei mutui variabili, l’Euribor ha toccato il 2,08% superando l’Eurirs a 30 anni, il tasso di riferimento per i mutui fissi, fermo all’1,99%. Questa situazione, sottolineano gli analisti, non si presentava dal 2008. Ma cosa significa che l’Euribor sta crescendo?

Molto semplicemente che, per chi sta cercando un mutuo, il costo dei mutui a tasso variabile continuerà a salire, mentre quello dei mutui a tasso fisso sta già calando da un mese. Ad esempio, lo scorso luglio, un mutuo da 160 mila euro a 20 anni, per un immobile di 200 mila euro, aveva un TAN agevolato pari allo 0,70%, con rata mensile di 715 euro. Oggi, invece, il miglior mutuo giovani ha Tan 1,15% e rata 747 euro, pari ad un aumento mensile del 5% e a 7.700 euro in più in 20 anni.  Dunque, si spenderebbe il 20% in più rispetto a luglio. 

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Scende il tasso fisso: conviene di più?

Paragonando i due tassi, emerge che le offerte di mutui a tasso fisso e quelli variabili hanno poca differenza. Se prendiamo ad esempio un’offerta di mutuo under 36 con tipologia fissa e rata a 870 euro al mese, scopriamo che il tasso fisso costa solo il 2% in più rispetto al variabile.

Qualora, spiegano gli esperti, la Bce trasferisse l’aumento appena stabilito sui tassi dei mutui variabili, comporterebbe loro un ulteriore aumento dello 0,5%, rendendoli di fatto paragonabili ai tassi fissi. Se davvero accadesse, ovvero se gli indici crescessero e l’Euribor assorbisse 50 punti base, è possibile che a gennaio i mutui a tasso fisso siano addirittura meno costosi dei variabili. 

Non a caso, sul finire dell’anno vecchio c’è stato un vero e proprio boom di richiesta per mutui a tasso fisso; riflesso dell’andamento dell’euribor, che oggi come oggi determina mutui variabili dalla rata molto vicina a quella del fisso, con uno scarto di qualche decina di euro in alcuni casi.

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Quale mutuo conviene fare oggi?

Se le previsioni si avverassero, non avrebbe senso per un nuovo sottoscrittore scegliere il mutuo a tasso variabile o variabile con cap, che è addirittura più costoso.

A chi ricerca un mutuo converrà scegliere il tasso fisso e valutare la surroga quando scenderanno nuovamente i tassi. A novembre, dicono le stime, sono comunque ancora il 42% i consumatori che puntano sul variabile o sul variabile con cap, in leggero calo rispetto al mese precedente in cui erano quasi il 49%, ma in netto aumento rispetto ai primi mesi dell’anno. 

“L’attuale quadro di incertezza geopolitica ed economica rende molto complesso fare previsioni per il 2023, ma si auspica che questa situazione di tassi alti non duri a lungo. Gli analisti sono concordi nell’ipotizzare che i tassi di riferimento in Usa, Uk e Europa inizino a scendere già dalla seconda metà del prossimo anno”, spiega Alessio Santarelli di mutuionline.

Come spiega spiega Fabio Femiani, responsabile mutui di Idealista: “Sebbene, in questo momento, molti istituti siano restii ad offrire condizioni aggressive sui prestiti a tasso fisso, questa tipologia di mutuo continua ad essere quella più frequentemente richiesta dalla clientela. Dall’inizio del movimento al rialzo dei tassi a partire dallo scorso luglio, inoltre formule ibride come quelle dei mutui a tasso misto, mutui variabili con rata fissa oppure con cap, sono per così dire ‘rinati’  e vengono preferiti da molte famiglie per ottenere finanziamenti a prezzi più bassi e più stabili per un primo periodo di anni (nel caso del tasso misto), oppure per proteggersi dall’attuale incertezza (nel caso dei finanziamenti a rata costante e durata variabile)”.

Secondo l’analisi dell’esperta, è evidente che i mutui a tasso variabile sono cresciuti molto (in media del 43%). Tradotto: chi pagava una rata di circa 500 euro al mese, oggi paga 715 euro (215 euro in più). D’altro canto abbiamo i fissi che sono arrivati ad un tasso del 4%. Così, ad esempio, un mutuo a tasso fisso da 200.000 euro della durata di 25 anni con tasso al 3,9% prevede un rimborso mensile di 1.056 euro.

È difficile dare una soluzione certa sui mutui; quello che è chiaro, però, considerando i rialzi Bce è che un mutuatario con rata variabile insostenibile potrebbe necessitare di un passaggio al fisso – sfruttando il decreto sulla rinegoziazione – così da bloccare la rata e poi, più avanti, valutare una rinegoziazione o una surroga.

Ricordiamo che per chi è in seria difficoltà coi pagamenti che può richiedere la sospensione del mutuo, a cui consigliamo caldamente la lettura della nostra guida.

Infine, sottolineiamo che il modo migliore per salvaguarda la propria situazione finanziaria è quella di monitorare il mercato dei mutui e, qualora lo si volesse, chiedere consiglio ad un esperto. Invitiamo tutti i nostri lettori a scaricare un preventivo gratuito per un mutuo col miglior tasso di oggi e riflettere se conviene rinegoziare, surrogare o sospendere il proprio mutuo. Solo dal confronto dei tassi si può avere chiaro il quadro attuale del mercato e quale direzione prendere. In più, chi lo volesse, può affidarsi al team esperto pronto ad offrire assistenza.

Non perdere altro tempo: scopri tu stesso qual è il mutuo da scegliere oggi e qual è il miglior tasso di interesse.

Mutui 2023: previsioni e consigli 

A novembre abbiamo assistito ad un nuovo rialzo dei tassi sui mutui. Come evidenziato nel rapporto mensile Abi, a seguito dei ritocchi dei tassi Bce, il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è il 3,02% (2,75% il mese precedente, 5,72% a fine 2007). Complessivamente il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,96% (2,78% a ottobre e 6,18% prima della crisi, a fine 2007); il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese è pari al 3,11% (2,54% il mese precedente; 5,48% a fine 2007). 

La riunione della Bce del dicembre 2022 ha stabilito un nuovo aumento dei tassi che, secondo le stime, potrebbero crescere di 50 punti base. Ciò, comporterà inevitabili ricadute sulle rate dei mutui variabili, di cui si prospetta un aumento di 35 euro in rata. Queste sono simulazioni online  calcolate su un mutuo di 126.000 euro a 25 anni sottoscritto a gennaio 2022 e con un LTV (valore del prestito rispetto all’immobile) pari al 70%.

Come si vede, il TAN di partenza a gennaio usato nell’esempio è pari a 0,67%, corrispondente ad una rata mensile di 456 euro. Se nella prima parte del 2022 le rate sono cresciute solo di poco (13 euro da gennaio a giugno), a partire da luglio gli indici dei mutui variabili hanno iniziato a salire in modo consistente e, a dicembre, la rata è arrivata a circa 602 euro; vale a dire quasi 35 euro in più rispetto ad oggi, e 180 in più rispetto a inizio anno (+39%). Se l’Euribor dovesse crescere in maniera analoga all’ultimo aumento dei tassi, la rata mensile arriverebbe nei prossimi mesi a circa 636 euro.

Ad ogni modo, l’impatto dell’aumento dei tassi d’interesse sarà differente per ciascun mutuatario e dipenderà dall’importo residuo e dalle rate mancanti. Il consiglio degli esperti per chi ha un mutuo variabile è di stabilire la soglia massima sulla rata, oltre la quale potrebbe diventare insostenibile e rivolgersi al proprio istituto di credito o ad un consulente del credito per conoscere cosa fare. Oppure valutare una surroga del tasso fisso, tenendo monitorato questo calo.