Decreto mutui da variabile a fisso: ecco come rinegoziare

Torna la possibilità di passare dal mutuo variabile a fisso per abbassare la rata: chi può e come farla

Dopo la stretta monetaria della Bce, finalmente un piccolo segnale positivo per tutti i detentori di mutuo a tasso variabile. Con l’ultima manovra del governo, infatti, viene ripristinata la vecchia la legge 106 del 2011, in vigore del 2012, che consente il passaggio ai tassi fissi praticamente a costo zero. Ma insomma, sebbene suoni allettante è opportuno sapere che quest’operazione presenta delle condizioni per cui può essere accettata. Qui di seguito una breve guida su come fare la rinegoziazione dei mutui da variabile a fisso in seguito all’emendamento del decreto mutui 2023.

Manovra governo sui mutui: cosa prevede

Con la manovra introdotta dal governo Meloni arriva la possibilità di modificare il tasso del mutuo da variabile a fisso. Non solo, ma è prevista anche la possibilità di allungare di cinque anni extra la durata del rimborso; a patto che la durata residua del mutuo non superi i 25 anni. È quanto dice l’ultimo emendamento appena firmato della Legge di Bilancio 2023. Ma andiamo per gradi.

Per quanto riguarda la possibilità di passare il mutuo da variabile a fisso, non sappiamo ancora se la norma sarà esattamente com’era stata pensata nel 2011. Ad ogni modo, possiamo immaginare che entrerà in vigore nel 2023 e che avrà alla base un meccanismo di calcolo del tasso fisso vantaggioso per chi rinegozia. Infatti, l’emendamento dice che il nuovo tasso fisso dovrà essere scelto tra il minore tra Irs a 10 anni e Irs pari alla durata residua del mutuo in essere. Vediamo come funziona.

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Mutuo variabile: come funziona il passaggio al fisso

L’intera operazione non è altro che una semplice rinegoziazione. Infatti, come chiarisce il governo, non si tratta di una surroga ma di una trasformazione del mutuo originario: proprio come nel 2011, quando si poteva andare in banca e chiedere di trasformare il mutuo variabile in fisso. Pertanto, si può dedurre che questo passaggio funzioni come una normale rinegoziazione, sulla base delle condizioni specificate dal governo.

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Pertanto, laddove riceva richiesta dal proprio cliente di rinegoziare il mutuo, la banca non può rifiutare. Certamente, può valutare la sua documentazione e verificare i requisiti, nonché la situazione creditizia e il merito del cliente. Ma se tutto è a norma, essa è tenuta ad accettare ed indicare qual è il nuovo tasso da applicare al mutuo. Non può rifiutare la proposta; diversamente, il cliente può valutare il nuovo tasso, farsi i calcoli e decidere se accettare o meno. Al momento non sembrano previsti costi particolari applicati alla rinegoziazione dal variabile al fisso, dunque si deduce sia una ‘trasformazione’ gratuita – come tutte le rinegoziazioni; e chiaramente, trattandosi di rinegoziazione, non è necessario l’intervento del notaio.

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Mutui, chi può passare da variabile a fisso?

La possibilità di modificare il tasso del mutuo da variabile a fisso spetta solo per mutui in origine non superiori a 200mila euro e per chi ha un’Isee non superiore a 35mila euro e che non abbia avuto ritardi nei pagamenti. Sarà necessario, dunque, che la banca in cui si ha acceso il mutuo valuti la documentazione che attesta il proprio reddito e la situazione creditizia.

Come precisa il governo, la norma interessa soprattutto quei giovani che hanno sottoscritto un tasso variabile Consap dopo giugno, nella fase in cui il fisso non era più accessibile, e oggi si ritrovano a pagare l’inflazione e i rincari dei tassi d’interesse. E per chi ha sottoscritto questi mutui l’estate scorsa non possono per legge ottenere una surroga del mutuo, perché avrebbero dovuto pagare almeno sei mesi di rate. Per questo rappresenta un’occasione per tutti, ma per loro in particolare.

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Requisiti e condizioni

I titolari del mutuo a tasso variabile inoltre non devono avere un reddito Isee superiore a 35 mila euro
Non avere morosità
Il mutuo non può essere superiore ai 200mila euro
Il tasso originale deve essere ‘puro’. Pertanto, sono esclusi mutui con cap, con opzione (ossia mutui che già prevedono la possibilità del passaggio da un tasso all’altro), variabili a rata costante, ecc.

Rinegoziazione mutui da variabile a fisso: i vantaggi

Come anticipato, l’emendamento prevede che il nuovo tasso fisso non dovrà essere superiore al tasso ottenuto sulla base del tasso minore tra l’Irs euro a 10 anni e l’Irs euro della durata residua del mutuo; mentre, per quanto riguarda lo spread, quello applicato all’Irs dovrà essere uguale a quello applicato al mutuo precedente, quello a tasso variabile.

Detta così, può apparire molto complicato. Ma in parole semplici la formula significa che al tasso fisso viene aggiunta una quota di interessi legati ai cosiddetti Irs, ossia quei contratti speculativi che consentono alle banche di ridurre le perdite, in caso di tassi troppo alti con mutui a tassi fissi. Attualmente la quota di interessi che troviamo legata agli Irs è dello 0,75%, con mutui variabili che oscillano attorno al 6% di interessi. Dal momento che quelli fissi sono al di sotto del 3% ne consegue che conviene molto, ai possessori dei requisiti, passare dal variabile al fisso.

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Ecco perché conviene passare al mutuo fisso: l’esempio

Facciamo un esempio pratico. Sappiamo che oggi un mutuo a tasso variabile sottoscritto a gennaio 2022 ha una rata che costa circa il 40% in più. Ora, la nuova normativa dice che si può passare dal variabile al fisso ma che il nuovo tasso fisso dovrà essere scelto tra il minore tra Irs a 10 anni e Irs pari alla durata residua del mutuo in essere. A questo tasso si aggiungerà lo spread previsto nel contratto di mutuo, ovvero il guadagno della banca.

Nel concreto, se il mutuatario in questione ha un mutuo a 30 anni e ha pagato due anni di rate, dovrà guardare all’Irs a 25 perché è quello con la durata più vicina alla durata residua del suo mutuo. In questo caso, utilizzerà il minore dei due valori Irs: quello a 25 anni oggi è al 2,33% mentre quello a 10 anni è al 2,86%. Seguendo le ipotesi di Mutuisupermarket, e ipotizzando uno spread bancario dell’1% più un Euribor 3 mesi al 2,05% con tasso finito al 3,0%, il mutuatario otterrebbe un tasso fisso al 3,33%.

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E dov’è il vantaggio, se è più alto? Molto semplice, è la classica regola del tasso fisso: paghi di più, ma risparmi sulla durata senza imprevisti. Si tratta di un costo più elevato legati ai tassi fissi, che però hanno il vantaggio di preservare una rata contenuta per tutta la durata del finanziamento. Nessuna inflazione potrà, infatti, aumentare la rata, come invece sta succedendo ai variabili in questo periodo storico. Pertanto, il risparmio non si coglie nell’immediato ma nel futuro.

Come fare la rinegoziazione del mutuo

È sufficiente che il titolare di mutuo si presenti in banca e richieda la rinegoziazione. La banca, qualora il richiedente soddisfi i requisiti, non può rifiutare. La pratica è gratuita, e non ci sono costi. E dato che la manovra lo prevede, sarà possibile contestualmente richiedere anche una variazione della durata residua del mutuo, con un alleggerimento della rata, con un allungamento massimo di 5 anni a patto che la durata residua, al momento della rinegoziazione, non superi i 25 anni.

L’unica accortezza durante la rinegoziazione del mutuo e che potrebbe davvero significare una svolta nel risparmio è arrivare in banca preparati. La banca sui mutui ci guadagna, e questo principio non potrà mai variare. Ecco perché chi si accinge a richiedere in banca la rinegoziazione del mutuo deve arrivare preparato: la cosa più saggia è scaricare quanti più preventivi possibili per non farsi trovare impreparato sui tassi che ci sono in giro. Con in mano i preventivi, puoi costringere la tua banca ad offrirti il tasso più conveniente: scarica gratuitamente da qui i preventivi del tuo mutuo a tasso fisso.

Simulatori Mutuo saluta qui i lettori e dà l’appuntamento alle prossime novità in materia mutui e finanziamenti. Sperando che l’inflazione si arresti e soprattutto che arrivino nuove normative garantiste sui mutui, vi lasciamo qui di seguito alcuni approfondimenti che potrebbero interessarvi se siete approdati qui. Per qualsiasi cosa, è attivo in nostro canale email; in alternativa, lasciate pure un commento sotto l’articolo per aprire un dibattito.

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