Rinegoziazione mutuo: cos’è? come funziona? calcolo rata e altre info per rinegoziare il mutuo

Guida per rinegoziare il mutuo tra costi, interessi, consigli e informazioni…

Passano gli anni, e su quel mutuo che avevi stipulato credendolo su misura per te inizi a porre qualche perplessità. Vuoi per l’aumento generale dei prezzi, vuoi per quel taglio in busta paga, inizi a chiederti se per caso hai fatto un errore. Ma non solo, magari le cose ti iniziano ad andare meglio e l’idea di rimanere ancorato al tuo mutuo per tutti quegli anni prefissati non ti va più a genio come un tempo e vorresti liberarti da quel peso il prima possibile.

Ebbene, prima di iniziare a disperarti, o rassegnarti, a seconda del caso, sappi che uno strumento utile e alla disposizione di tutti è la rinegoziazione mutuo, ovvero la modifica in corso d’opera del grande prestito.

Ma come funziona esattamente rinegoziare il mutuo?

Nell’articolo che segue vi guideremo nelle fasi più delicate della rinegoziazione, dandovi utili suggerimenti circa le cose da sapere per affrontare il percorso in maniera consapevole, senza ostacoli e, soprattutto, con la convinzione che è possibile cambiare le cose anche a distanza di anni.

Cos’è una rinegoziazione del mutuo e come funziona?

Iniziamo con le basi… ovvero andando a capire cosa significa rinegoziare un mutuo in banca.
La rinegoziazione è una pratica molto diffusa attraverso la quale è possibile richiedere alla banca con cui si è stipulato il mutuo la rinegoziazione delle clausole contrattuali.

I motivi che potrebbero spingere il mutuatario a rivolgersi alla propria banca per richiedere la rinegoziazione del mutuo possono essere molteplici, ma con la caratteristica comune di implicare un cambiamento dell’assetto economico del soggetto interessato; il quale pertanto, a fronte delle sue mutate condizioni, si ritrova ad avere necessità differenti da quelle pattuite in origine.

È evidente il fine della rinegoziazione del mutuo, come prettamente orientato al soddisfacimento della parte debole del rapporto, infatti in nessun caso la banca potrà imporre di sua iniziativa la rinegoziazione delle clausole contrattuali.rinegoziazione mutuo

Ciò posto, è pur vero che nulla obbliga la banca a concedere la rinegoziazione del mutuo, ma questa si potrebbe rivelare una mossa sconveniente, in quanto nel caso in cui un cliente, che richiede la rinegoziazione, non viene soddisfatto, esso potrebbe optare per una surroga con relativo cambio banca, e la banca del mutuo originale resterebbe senza un cliente che avrebbe pagato in ogni caso gli interessi del mutuo, regolarmente con le sue rate.

Pertanto, la rinegoziazione del mutuo è spesso un ottimo compromesso che soddisfa entrambe le parti del rapporto.

Ma cerchiamo di vedere ora, da più vicino, come funziona nel dettaglio questa pratica molto diffusa…

Innanzitutto è importante sapere che la rinegoziazione mutuo è, in base alla legge Bersani del 2007, gratuita, ed ogni onere accessorio è da considerarsi nullo, così come la surroga presso altre banche.

Ciò implica che il contratto su cui si fonda non si estingue, ma viene soltanto modificato, con risparmio di spese notarili; inoltre non sono previste spese aggiuntive né amministrative né bancarie per la rinegoziazione, così come non è prevista una perizia immobiliare (e quindi un costo per la banca).

Inoltre, precisiamo che, per poter parlare di rinegoziazione sul mutuo, andiamo a variare uno dei tre aspetti principali che compongono la rata, per andar a modificarla verso un nostro miglioramento, ovvero: 

  • Tasso d’interesseTipo di tasso (fisso
  • Durata del mutuo
  • Tipo di tasso (fisso/variabile)

Ma come si deve fare per iniziar a parlare di modifiche degli aspetti contrattuali? Per prima cosa, quello che vi consigliamo, è di recarsi direttamente alla filiale della propria banca di riferimento e sottoporre la questione a chi di competenza, motivando la propria richiesta sulla base delle mutate esigenze patrimoniali.

A questo riguardo è fondamentale presentarsi preparati, ad esempio informandosi preventivamente sull’andamento giornaliero dei tassi di riferimento per il calcolo degli interessi dei contratti di mutuo Euribor e Eurirs, in modo da ottenere le migliori condizioni possibili, e magari aver studiato vari preventivi di calcolo mutuo con altre banche. (Per questo calcolo vi consigliamo dei portali come MutuiSupermarket, che permettono il calcolo ipotetico della rata con varie banche).

Ma procediamo con ordine cercando di analizzare quelli che sono gli aspetti da poter variare nel mutuo in fase di rinegoziazione.
Innanzitutto è necessario aver chiaro cosa si vuole ottenere e analizzare il primo dei 3 parametri che vanno a comporre la rata finale del mutuo, ovvero analizzare, sulla basei dei propri interessi, se si vuol ottenere una modifica in senso di tasso d’interesse fisso o variabile.

Nel caso si fosse optato in passato per un mutuo a interesse variabile, la rinegoziazione mutuo a tasso fisso potrebbe essere una soluzione preferita da chi, in presenza di una entrata economica stabile, vuole avere la certezza di un esborso economico sempre uguale nel tempo, sfruttando attualmente il tasso molto basso presente anche sugli interessi a tassa fisso.

L’aleatorietà di un tasso variabile può comunque essere mitigata dalla previsione di particolari clausole, che consentono che il tasso di interesse non superi una certa soglia, da includere eventualmente in una fase di rinegoziazione mutuo.

Altra condizione, su cui potrebbe incidere rinegoziare il mutuo, è il tasso di interesse, costantemente legato al mercato e per cui si prende in riferimento i succitati indici Euribor, per i mutui a tasso variabile, e Eurirs per i mutui a tasso fisso, nonché lo spread, cioè la differenza sulla quale la banca calcola il proprio profitto. Proprio sulla base di queste variabili è possibile calcolare la propria rata sulla base del tasso di riferimento, il quale, può variare nel tempo ma non da contratto. Questo significa che se ad esempio quando abbiamo stipulato il mutuo iniziale il tasso d’interesse che abbiamo ottenuto con la nostra banca (sulla base del tasso attuale) era del 4% e oggi invece i tassi medi si aggirano sul 2%, potremmo rinegoziare il mutuo con la nostra banca chiedendo di abbassare il tasso d’interesse a quelli attuali. Ovviamente nel caso contrario, che si ottenga un mutuo al 2% e attualmente i tassi dovessero aumentare al 3-4%, sempre meglio restare come si era pattuito inizialmente e rinegoziare il mutuo sugli altri fattori che compongono la rata.

Infine, l’ultimo fattore sul quale possiamo focalizzarsi in fase di rinegoziazione del mutuo, è la durata. Il tasso d’interesse è strettamente collegato con la durata del mutuo. Un mutuo di durata minore, solitamente prevede tassi più bassi. Inoltre, il tasso d’interesse si calcola su media annua e pertanto un anno di mutuo in più implica un anno in più d’interessi da pagare. Il tutto si traduce indicando che minore è la durata del mutuo e minori sono gli interessi pagati. Se si ha la possibilità, pertanto, è meglio una rata più alta (qualora si potesse sostenere) per minor tempo, piuttosto che una rata più bassa per più tempo.
Sulla durata, però, si può ragionare anche in maniera opposta, ovvero… Nel caso in cui il nostro stipendio attuale è minore rispetto a quello che avevamo a disposizione in fase di stipula iniziale del mutuo, possiamo chiedere alla banca di abbassare la rata, andando ad allungare nuovamente la durata, così da avere un minor impatto mensile, nonostante sarà poi per più tempo.

Se, invece, decidessimo di volere cambiare l’immobile dato in garanzia, o variare l’importo del mutuo, si ricadrebbe nella diversa figura della sostituzione o del rifinanziamento, discorsi separati da quella che è la rinegoziazione, e quindi figure che esulano al momento dal nostro discorso.
Pertanto, ci teniamo a sottolineare che: solo una volta ponderati gli elementi sopra considerati è bene procedere a rinegoziare il mutuo.

Riduzione o ampliamento della rata, quale conviene e come influisce nel rinegoziare il mutuo? 

Altra decisione fondamentale da prendere è quella della riduzione o dell’ampliamento della rata in fase di rinegoziazione mutuo.

Per capire come andare in contro alle nostre esigenze bisogna capire per quale motivo vogliamo rinegoziare il mutuo. Essenzialmente siamo portati alla rinegoziazione mutuo per tre motivi:

  • Abbassare la propria rata 
  • Allungare il tempo del mutuo
  • Aumentare la rata mensile, riducendo durata e interessi

Rilievo, ha in questi casi il calcolo del tasso di interesse del mutuo, nella figura del TAN. 

Il TAN rappresenta l’interesse annuo, calcolato sull’intera somma prestata, ossia la percentuale di quanto effettivamente incasserà la banca.

Infatti, avere un TAN ad esempio al 2% significa pagare mediamente ogni anno di mutuo il 2% del prestito totale del mutuo.

Se si ha un mutuo inizialmente da 100.000€, ogni anno mediamente si pagano 2000€ di interessi. Questi interessi sono maggiori nei primi anni e minori negli ultimi, vale a dire che i primi anni di mutuo si pagano magari anche 3500-4000€ all’anno di interessi, mentre gli ultimi anni si vanno a pagare 3-400€, ma il totale degli anni avrà una media di 2000€ all’anno di interessi. 

L’importo delle rate mensili non è lasciato al caso, e, come ben saprà chi ha contratto un mutuo, è preventivamente previsto dal piano di ammortamento.

Quando si parla di TAEG, invece, ci si riferisce invece a un tasso virtuale, che indica il costo del mutuo comprensivo di tutte le spese, andando a includere eventuali assicurazioni, commissioni e qualsiasi altra spesa aggiuntiva.

L’altro motivo per cui si rinegozia un mutuo è perché il proprio tasso d’interesse è molto alto rispetto al mercato attuale e quindi si può provar a rinegoziare con la propria banca per abbassarlo.

Infatti, chi per esempio ha contratto un mutuo negli anni 2000 avrà attualmente un tasso di interesse di gran lunga superiore a quello attuale, decisamente più conveniente rispetto al passato.

Si può provar dunque a rinegoziare il mutuo con la banca, chiedendo uno sconto sul tasso e ricevendo così un tasso inferiore più in linea con il mercato.

Mentre la motivazione che spinge alla rinegoziazione del mutuo nell’ultimo caso è evidente, un po’ più difficile e decisamente da calcolare sarà la scelta riguardo le ipotesi di allungare o ridurre la rata, per i quali è necessario andar a vedere il “costo totale del finanziamento” in base alle ipotesi possibili, così da comprendere meglio quale sarà il costo o il risparmio totale dell’operazione.

Utili indicatori saranno sicuramente il calcolo del TAN e del TAEG comparata alla capacità contributiva in modo da avere una rinegoziazione mutuo più vantaggiosa possibile.

Quale banca scegliere per rinegoziare il mutuo? Si può cambiare?

La cosa più naturale da fare, una volta appurato il disagio con il pagamento del mutuo, è quella di rivolgersi alla propria banca. Può però accadere, in fase di rinegoziazione mutuo con la banca, che vi stiate trovando in un momento di stallo, vuoi perché non è disposta a concedervi quello sconto che state richiedendo o vuoi che non vi soddisfa il piano di ammortamento proposto.

A questo punto è consigliabile guardarsi intorno alla ricerca di nuove opzioni, rivolgendosi dunque ad un’altra banca e cercando di ricevere tassi, durata e rate di un altro istituto bancario, ma attenzione!

Cambiando mutuante si avrà a che fare con la surroga e non più con la mera rinegoziazione del mutuo.

Sempre secondo la stessa legge Bersani che ha esplicitato la gratuità della rinegoziazione mutuo, anche la surroga è gratuita ed è pertanto una possibile alternativa conveniente e vi spiegheremo come tra poco.rinegoziazione mutuo

La surrogazione è un diritto dei titolari di mutuo a trasferire il finanziamento ad altra banca, evitando i vari costi legati a una nuova perizia dell’immobile e altri oneri accessori.

Dopo aver esaminato più preventivi dettagliati delle varie banche, una volta individuata l’offerta di cui ci si intende avvalere, è necessario avviare la procedura di trasferimento mutuo con un preavviso di almeno trenta giorni alla banca originaria, la quale, in questo periodo, procederà a dare il via libera alla surroga.

La soluzione della surroga potrebbe dunque essere una scelta migliore della rinegoziazione mutuo, nel caso in cui la nuova banca offra condizioni migliorative rispetto a quanto offerto dalla nostra banca di riferimento.

Ciò solitamente inciderà sulle spese accessorie di gestione, che potrebbero ridursi o tagliarsi completamente, un tasso minore e competitivo, inoltre per chi ha optato per il tasso variabile, potrebbe rappresentare una soluzione meno rischiosa sottoscrivere il mutuo con la nuova banca.
Per poter individuare la nuova banca con la quale effettuare una surroga, consigliamo di utilizzare un sistema di simulatori mutui consolidato, nel quale dopo aver inserito i requisiti economici (importo residuo, tipo di abitazione, anni, reddito, ecc…) si otterrà una lista delle banche disponibili a fissare un appuntamento per parlare della surroga.
Il sistema più utilizzato e affidabile è sicuramente quello messo a disposizione dal portale MutuiSupermarket, dove potrete vedere una simulazione della rata con tutte le possibili banche, avendo un prospetto immediato di quanto andrete a pagare e potendolo bloccare a quell’importo inserendo i vostri dati di contatto. Nel giro di pochi giorni verrete chiamati dalla banca stessa per fissare l’appuntamento in filiale e iniziare così tutte le procedure per la surroga! Seppur richiederà più tempo, la procedura di surroga si rivela quasi sempre la più conveniente.

Rinegoziare mutuo: prerequisiti, documentazione, indicazioni e passaggi da seguire

Seppur conveniente, non sempre rinegoziare il mutuo è fattibile, infatti l’operazione è sottoposta a requisiti di molteplice natura, come finanziari, documentari e legali in aggiunta ai documenti standard come la carta d’identità, codice fiscale, certificato di residenza ed eventuali come l’omologa di separazione, sentenza di divorzio o atto di matrimonio.

Per quando riguarda i requisiti finanziari è necessario dimostrare la capacità di sostenere la nuova rata del mutuo, specialmente nel caso si chieda un aumento di rata per ridurre gli anni, presentando le buste paga o, nel caso di lavoro autonomo gli ultimi due modelli unici e il modello F24.

Oltre a questi, importanza rivestono i documenti riguardanti l’immobile.

Al fine della rinegoziazione mutuo, infatti, è fondamentale la mancanza di qualsivoglia abuso nella propria abitazione, non avendo nessun tipo di incongruità con la planimetria e la documentazione di casa, nonostante, in realtà, non avvenga una perizia immobiliare da parte della banca e pertanto, anche qualora ci fosse la minima incongruenza, probabilmente la banca non se ne accorgerà.

Riguardo all’abitazione, però, è bene avere tutti i documenti riguardanti l’immobile, dall’atto di provenienza all’atto di mutuo, dunque planimetria, concessione edilizia in caso di nuova costruzione, ecc…, in modo che possano essere pronti per la consegna, qualora in fase di rinegoziazione vengano richiesti dall’istituto bancario, nonostante in realtà saranno già stati consegnati al momento di stipula iniziale del mutuo.

Per avviare formalmente la procedura di rinegoziazione mutuo potrebbe occorrere, inoltre, una raccomandata con ricevuta di ritorno alla propria banca, elencando le condizioni che si vogliono cambiare. Questo viene richiesto soprattutto dalle banche online. Qualora la banca non accettasse la rinegoziazione, la raccomandata non produrrà alcun effetto, mentre nel caso in cui la banca si renda disponibile a rinegoziare il mutuo, si discuteranno insieme i vari punti.

È importante ricordare che le garanzie ottenute per il mutuo originario non si considerano perse, ma andranno a integrare il futuro contratto e non si perdono gli eventuali benefici fiscali concessi.

Calcolo rata mutuo rinegoziata, ecco come fare…

Al fine della buona riuscita della rinegoziazione mutuo, abbiamo già accennato quanto sia raccomandabile avere le idee chiare sulla quella che è la situazione attuale dei mutui, comprenderne il tasso di interesse attuale e quello a cui si potrebbe ambire. 

Presentandoci alla rinegoziazione con questa consapevolezza partiremo avvantaggiati nella nostra pretesa e farci ottenere uno sconto sul tasso di interesse, cercando di avere ben in mente qual è l’obiettivo della rinegoziazione.

Utili, a questo riguardo, i vari motori di ricerca di comparazione prezzi, che permettono di confrontare varie banche dopo aver inserito i dati relativi al mutuo. Ad esempio, su tutti, come vi abbiamo anticipato precedentemente, mutui supermarket vi permette di effettuare un test richiedendo una surroga sul sito e vedendo il prospetto da confrontare con il proprio mutuo.

Lo abbiamo provato per voi, inserendo i dati di un mutuo fittizio e i risultati di surroga trovati sono davvero interessanti e a costo zero; aggiornati alla data corrente e calcolati in base ai dati forniti dalle banche e al valore dei tassi Euribor e Euris forniti dal Sole 24ore.

Per ogni risultato nell’elenco viene visualizzata la rata mensile, i vantaggi della surroga, il TAEG e, nel dettaglio, le varie voci che concorrono a determinarlo (tasso, spese iniziali, spese ricorrenti, ecc…), il tipo di step consentito e altri dettagli utili.

A questo punto una buona idea sarebbe quella di appuntare le soluzioni più interessanti in un foglio, in modo da poterle valutare con calma, ma ancora meglio si otterrebbe un risultato maggiore e concorrenziale alla propria banca, scegliendo una delle banche proposte e andando a effettuare una consulenza, ricevendo così un vero e proprio prospetto cartaceo originale, da mostrare poi alla propria banca. 

Inoltre, qualora si fosse realmente interessati a una surroga, cliccando sul prospetto della singola banca si apre un form, in cui indicando i nostri dati personali e acconsentendone all’utilizzo, è possibile inoltrare una richiesta alla banca al fine di verificarne concretamente la fattibilità.

Rinegoziare mutuo a step 1, cosa significa?

Addentriamoci ora nel dettaglio della rinegoziazione mutuo, precisamente riguardo al quando effettuarla.

Non c’è un momento prestabilito alla nostra decisione di rinegoziare il mutuo, ma è bene tenere presenti alcune regole dettate dalla banca per sapere quando sia possibile effettuarla concretamente.

Innanzitutto è bene ricordare che non esiste una regola fissa, ogni banca fa le sue regole, anche se in linea generale si può dire che è necessario sia passato almeno un anno dalla stipula, in modo che sia trascorso un certo periodo di ammortamento e che la banca possa esser certa delle vostre buone intenzioni di continuar a pagare ogni rata del mutuo.

Altre condizioni che possono essere poste riguardano l’assicurazione sulla vita e altre regole, una delle quali, che varia da banca in banca è il tipo di step con cui si può rinegoziare o surrogare il mutuo, ma anche richiederne uno da zero.

In linea di massima le banche distinguono tra step 1 e step 5, questo indica il tipo di “salto” in anni tra i vari mutui. Vale a dire che se si rinegozia o si surroga in step 5 è necessario che, alla fine della rinegoziazione o della surroga, il rimanente degli anni dev’esser obbligatoriamente un multiplo di 5 anni (5, 10, 15, 20, 25, 30 anni), nel caso in cui si rinegoziasse a step 1, invece, questo vincolo non ci sta e si può rinegoziare a multipli di 1 anno e quindi anche a 16,17,18 anni, ecc… 

Solitamente le surroghe sono quasi tutte a step5, mentre le rinegoziazioni a step1.

Ma spieghiamoci meglio con un esempio… Questo vale a dire che, se al momento della rinegoziazione mutuo restano da pagare 13 anni, si potrebbe riuscir ad abbassare il proprio tasso d’interesse, mantenendo lo stesso costo della rata ma riducendo gli anni da 13 a 11.

Nel caso in cui si rinegoziasse a step 5, invece, si potrebbe far lo stesso discorso di rinegoziare il tasso d’interesse ma in questo caso il risultato può esser quello di arrivare a 10 anni restanti, con un aumento della rata mensile, oppure riallungare da 13 attuali ai 15 anni, abbassando però il costo della rata, aggiungendo 2 anni all’attuale mutuo. 

Semplificando, qualora la banca vi metta la condizione step 1 sarà possibile rinegoziare il mutuo (o surrogarlo), con qualsiasi numero di anni restanti, a step 5 si può arrivare alla conclusione della rinegoziazione mutuo o surroga solamente con un numero di anni multiplo di 5. Pertanto, consigliamo di rinegoziare a step5 nel momento in cui si è molto vicini al multiplo di 5 di riferimento, così da diminuire la durata del mutuo il più possibile.


Finisce qui il nostro articolo sulla rinegoziazione del mutuo, ma non il nostro supporto! Se avete in serbo delle domande, potete scriverci senza impegno oppure lasciare un commento qui sotto. Saremo lieti di supportarvi nel vostro percorso di rinegoziazione mutuo.

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Rinegoziazione mutuo: cos’è? come funziona? calcolo rata e altre info per rinegoziare il mutuo

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