Quando e perché vendere casa ai cinesi? Consigli e indicazioni

Chi decidesse di mettere sul mercato un proprio immobile se lo sarà domandato almeno una volta: con l’evoluzione della società italiana, è possibile che una normale inserzione non colga tutte le migliori occasioni che il mercato potrebbe offrire? Negli anni si è assistito in tutte le città maggiori ad acquisti di negozi o a rilevamenti di aziende da parte dei cittadini cinesi. Questi investimenti spesso si estendevano da un centro dato dalla comunità locale verso le altre zone urbane. Da questa osservazione la riflessione: può essere conveniente vendere casa ai cinesi? In questo articolo proviamo a presentare una semplice analisi della domanda. 

Vendere ai cittadini stranieri: cosa dice la legge

Per capire se e come convenga vendere casa ai cittadini cinesi è utile ragionare su una procedura generale per la vendita di un immobile agli stranieri. In sequenza, è necessario chiedersi:

• Chi può acquistare casa in Italia
• Quali sono i documenti necessari per acquistare casa
• Come risolvere il pagamento e un eventuale finanziamento

I cittadini cinesi possono acquistare un immobile in Italia?

I vincoli dal lato europeo

In tre casi un cittadino straniero può acquistare casa in Italia:

• Se è un cittadino comunitario o dell’area EFTA
• Se è uno straniero regolarmente soggiornante nel nostro Paese o cittadino apolide, con carta o permesso di soggiorno attualmente validi
• Se tra i due Paesi vige un trattato internazionale che preveda la compravendita o se nel suo Paese è garantita la reciprocità all’acquisto per un cittadino italiano

Queste le norme di legge. Consideriamo la loro applicazione teorica nel caso di vendita a un cittadino cinese. Se il cittadino ha origini cinesi ma nazionalità comunitaria o dei Paesi Efta (Svizzera, Liechtenstein, Norvegia e Islanda), nessun problema. Discorso simile in caso di soggiorno regolare o nel caso in cui l’acquirente sia apolide. La questione è distinta nella terza ipotesi, nella quale un cittadino straniero che non rientri nelle precedenti casistiche, è in grado di acquistare un immobile in Italia a patto che vi sia una condizione di reciprocità, ovvero che a un cittadino italiano deve essere permessa la stessa facoltà nel paese di origine. In mancanza di questa condizione, non è possibile perfezionare la compravendita, a meno che tra i due Paesi non sia stato sottoscritto un trattato bilaterale che regoli la questione.

Nel caso dei rapporti tra Italia e Cina, un apposito Accordo per la promozione e la protezione degli investimenti è in vigore dal 1987. Per questo motivo, un cittadino cinese non residente in Italia ha facoltà di acquistare un immobile nel nostro Paese. Per fare questo, dovrà richiedere l’attribuzione del codice fiscale all’Agenzia delle Entrate.

I vincoli dal lato cinese

Altro discorso sono le limitazioni da parte del Governo cinese sugli investimenti dei propri cittadini. La Cina impone delle rigide limitazioni all’esportazione di capitali come conseguenza della politica sul controllo del tasso di cambio.  Per poter effettuare un trasferimento di fondi all’estero, un cittadino cinese deve rivolgersi a una banca nazionale autorizzata a convertire yuan in valuta estera e a verificare se il trasferimento è dovuto come pagamento o come investimento. Dal 2007 sono consentiti e gratuiti i trasferimenti per un valore annuo fino a 50 mila dollari per le voci di spesa corrente. Importi superiori devono ottenere l’approvazione dall’Amministrazione statale dei cambi dopo aver presentato la documentazione che ne comprova le cause. Questi rigidi controlli non impediscono del tutto l’acquisto di case all’estero ma ne limitano di molto l’attuazione.

Quali documenti sono necessari per acquistare casa in Italia

Non ci sono requisiti eccezionali circa i documenti che un cittadino cinese debba presentare per acquistare casa. Sono necessari i regolari documenti che comprovino l’identità dell’acquirente; è  dunque richiesto il Passaporto o un documento di viaggio equivalente. A questi si aggiungono il Permesso di soggiorno o la Carta di soggiorno e il Codice Fiscale, rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Il rilascio del Codice Fiscale è propedeutico alla procedura notarile di registrazione dell’atto di compravendita. L’acquirente deve quindi munirsi di questo documento prima di perfezionare l’acquisto. 

Il problema dei Pagamenti

Diversamente da quanto illustrato nell’ipotesi di vendita ai cittadini russi, non ci sono particolari limitazioni da parte dell’Unione europea per i cittadini cinesi in merito all’apertura di un conto corrente. Ragion per cui, un cittadino cinese che ne avesse capienza, potrebbe acquistare un immobile tramite apposito bonifico bancario, seguendo le normali procedure notarili e il rispetto per la normativa antiriciclaggio. Come scritto sopra, il vero e proprio limite è rappresentato dalla normativa cinese in merito all’esportazione di capitali, limitata tanto nel valore – 50 mila dollari all’anno per persona -, quanto nello scopo.

I mutui ai cittadini cinesi

Al di là dell’ipotesi di un acquisto in contanti, una compravendita può essere regolata tramite mutuo bancario. Gli Istituti di credito nazionali possono erogare finanziamenti ai cittadini cinesi residenti nel nostro Paese o che abbiano ottenuto il codice fiscale dall’Agenzia delle entrate. Non essendo in vigore particolari limitazioni, questo tipo di finanziamenti è del tutto assimilabile all’acquisto di un immobile da parte di un cittadino italiano. Quello che eventualmente può cambiare è il tipo di garanzia richiesta o di tasso di interesse applicato all’acquirente estero, in accordo con le politiche commerciali delle banche consultate e, eventualmente, la lista dei documenti richiesti. 

Il caso più interessante è invece quello in cui un Istituto di credito cinese possa erogare il credito per l’acquisto internazionale. A questo proposito è necessaria una premessa. Per poter operare nell’area euro, le banche devono fare parte del circuito Swift, il sistema di comunicazione interbancario che regola le comunicazioni di oltre 11 mila istituti. Pertanto, affinché un Istituto di credito cinese possa concedere mutui per l’acquisto di una casa, deve poter operare tramite il circuito Swift. 

Attualmente, le banche cinesi presenti in Italia sono la Bank of China, la China Construction Bank Corporation, la Bank of Communications Luxembourg S.A. e la Industrial and Commercial Bank of China. Di queste, solo la Bank of China prevede anche servizi per i privati. Tuttavia, nessuna offre servizi di mutuo ai privati per l’acquisto di casa.   

Conviene vendere casa ai cinesi?

Ricapitolando, è possibile vendere casa ai cinesi? Sempre e comunque, nel caso questi abbiano cittadinanza europea o dell’area EFSA, siano regolarmente soggiornanti in Italia. Più complicato il caso di cittadini di nazionalità cinese. Per questi ultimi non ci sono limitazioni dal lato italiano, in virtù degli accordi bilaterali Italia-Cina. Il vero è proprio ostacolo risiede nella limitazione all’esportazione di capitali imposta dal Governo cinese per via della politica dei cambi. A meno di percorrere vie legalmente anguste, il caso più frequente di vendita ai cittadini di origine cinese è quindi rivolto alla comunità cinese già presente in Italia. 

Invece, conviene vendere ai cinesi? Una risposta netta a questa domanda è difficile. Troppi sono i fattori da considerare, dalla tipologia dell’immobile a quella dell’acquirente; dalle condizioni attuali del mercato immobiliare a quelle del mercato del credito, per terminare con la congiuntura economica. Pertanto, si può tentare una distinzione di massima per la tipologia di immobile, in mancanza di dati oggettivi. 

Il lato visibile della domanda di investimenti immobiliari ha rappresentato per un lungo periodo gli immobili a uso commerciale. Per poterlo verificare è sufficiente osservare il trend nelle città principali: il numero di attività gestite da cinesi è aumentato anche al di fuori degli originari quartieri a storica presenza cinese. Meno osservabile è l’acquisto degli immobili a uso abitativo, che comunque restano in qualche modo correlati a quello degli immobili commerciali, se non altro per la dinamica della forza lavoro. In linea di massima, le fonti specializzate suggeriscono che sia più facile vendere quegli immobili che si trovino nelle aree cittadine in cui la presenza cinese è già radicata, se non altro per un vantaggio di prossimità con la propria comunità di origine. Per gli immobili in queste zone può aver senso proporre la propria offerta a qualche agenzia specializzata che si occupi di connettere domanda e offerta e si prenda cura di ordinare la documentazione necessaria. Come per la domanda dei connazionali, al crescere del valore dell’immobile cambia la categoria professionale dell’acquirente, con metrature e importi maggiori che saranno destinati a imprenditori o professionisti affermati. 

Una categoria a sé è quella degli immobili di pregio. Questi sono quelli che potrebbero avere qualche chance di attirare gli acquirenti esteri, come i cinesi in madrepatria. Questi sono anche quegli immobili per la cui vendita risulta difficoltoso rapportarsi al mercato, in quanto ogni immobile può fare testo a sé. Ville di lusso, cascinali storici, attici in zone esclusive: in genere, tutti gli immobili a uso abitativo il cui prezzo di vendita può facilmente partire da cifre a sei zeri. Per questo segmento sono necessarie due considerazioni. In primo luogo, la scelta di un immobile nel nostro Paese trova la concorrenza con gli investimenti in altre piazze internazionali, per le quali sono di gran lunga preferite quelle inglesi e americane. In secondo luogo, nei mesi recenti il Partito Comunista Cinese ha adottato una linea dura contro i suoi dirigenti che detengano sostanziali proprietà immobiliari all’estero. Se da un lato questa politica riconosce che gli investimenti immobiliari all’estero sono una realtà per le élites, dall’altro questa potrebbe avere l’effetto di frenare questo genere di investimenti in uno scenario di incertezza geopolitica.

Quindi, tornando alla domanda, conviene vendere ai cinesi? Presumibilmente, sì, se le condizioni dell’immobile e del mercato sono favorevoli. Sembra invece poco plausibile che da questo possibile gruppo di acquirenti possano arrivare offerte superiori al mercato: dal lato degli immobili a uso abitativo comune, semplicemente perché, a parte casi particolari, la domanda non sembra essere da sola in grado di spingere l’intero mercato al rialzo: la comunità cinese in Italia consta di poco meno di 300 mila abitanti su un totale di poco meno di 60 milioni di abitanti; dal lato degli immobili di lusso ed extra lusso, perché la concorrenza con altre piazze internazionali e gli accresciuti vincoli in patria non sembrano essere favorevoli a questo genere di acquisti.

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