Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: ecco come fare

Per chi desideri vendere la propria casa per acquistarne una seconda, le operazioni da compiere sono diverse e non sempre nell’ordine più conveniente. Tuttavia, le soluzioni si restringono se si desidera vendere casa con mutuo e comprarne un’altra contestualmente.

Da un lato, vendere la propria casa e decidere per l’acquisto di una seconda permette di disporre di fondi adeguati alla seconda operazione. Il rischio, tuttavia, è quello di non riuscire a trovare l’immobile adeguato, di non farlo in tempi consoni o di subire una perdita del potere d’acquisto se i prezzi degli immobili sono cresciuti nel frattempo. Dall’altro lato, acquistare un immobile prima di aver venduto il proprio può rivelarsi difficile o impossibile, se non si dispone della liquidità necessaria.

La situazione si complica ulteriormente se sull’immobile posto in vendita è ancora presente il mutuo originario. In questo caso, al calcolo finanziario della vendita e del successivo acquisto si aggiungono le esigenze dell’istituto di credito per la tutela del finanziamento emesso. Infine, questa operazione ha rilevanza anche dal punto di vista fiscale, soprattutto se il primo immobile è stato acquistato con condizioni agevolate.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: quali soluzioni

Per chi intendesse vendere la propria casa, su cui grava ancora un mutuo, per comprarne un’altra, ci  sono alcune soluzioni alternative da prendere in considerazione. Ciascuna di queste risolve le fasi di vendita, finanziamento e acquisto in modo diverso:

• Mutuo ponte
• Trasferimento  del mutuo da un’altra casa e sostituzione di garanzia
• Estinzione anticipata del mutuo
• Accollo del mutuo

Di seguito, riportiamo nel dettaglio ciascuna di queste soluzioni. È importante considerare che la convenienza complessiva dipende da diversi fattori tra cui: la differenza tra l’importo di vendita della prima casa e quello di acquisto della seconda; il valore residuo del mutuo; i risparmi disponibili del mutuatario venditore; la disponibilità all’accollo da parte del compratore del primo immobile; l’assenso dell’istituto di credito all’operazione ipotizzata, nonché il suo costo.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: il mutuo ponte

Il mutuo ponte è un finanziamento a breve termine ideato per chi voglia vendere il proprio immobile, sul quale è già stato acceso un mutuo, e acquistarne un altro. Questo ha una natura contingente: il suo scopo è quello di fornire fondi sufficienti per fissare l’acquisto del secondo immobile in attesa che la vendita del primo si perfezioni.

Una volta venduto il proprio immobile, il mutuatario sarà in grado di estinguere il mutuo ponte e potrà ripagare il mutuo originario, per il quale l’ipoteca sarà trasferita dall’immobile venduto a quello acquistato. A seconda dell’importo residuo del mutuo originario, i fondi ricavati dalla vendita del primo immobile potranno essere sufficienti a pagare l’acquisto del secondo o meno. In questo secondo caso, l’acquirente dovrà accendere un nuovo mutuo ipotecario.

Per erogare il mutuo ponte, l’istituto di credito richiede prova delle intenzioni del richiedente: questi dovrà presentare la dichiarazione di messa in vendita dell’immobile di proprietà e il documento di acquisto del secondo.

Con la delibera di mutuo, il mutuatario può ottenere fondi commisurati al valore dell’immobile di proprietà. Di norma, per un mutuo ponte l’istituto di credito arriva a finanziare un importo inferiore rispetto a quello del primo mutuo: i fondi arrivano al 60 percento dell’immobile, contro l’80 percento di un mutuo semplice. Il minor importo non costituisce di per sé un limite all’acquisto del secondo immobile in quanto il mutuo ponte ha una natura transitoria.

Anche la durata del mutuo ponte è commisurata al suo scopo: questo finanziamento non supera i due anni di durata, per coprire il periodo tra le due operazioni di compravendita. In questo periodo, il mutuatario si impegna a pagare rate che corrispondono alla quota interessi sul mutuo: una volta perfezionata la vendita, potrà estinguere anche le quote in conto capitale. Il risparmio potrebbe tuttavia non essere apprezzabile in quanto sul mutuo ponte sono applicati interessi più alti rispetto a un mutuo ipotecario tradizionale.

Inoltre, questa operazione comporta un aggravio di costi notarili: per concedere il mutuo ponte, gli istituti di credito richiedono l’iscrizione ipotecaria su entrambi gli immobili, quello posto in vendita e quello da   acquistarsi. Alla vendita del proprio immobile, il mutuatario ripaga il mutuo ponte e ottiene la cancellazione dell’ipoteca. L’ipoteca sull’immobile acquistato segue il normale decorso.

Dal punto di vista fiscale, il mutuo ponte può aiutare a mantenere le agevolazioni sulla prima casa, a patto che la vendita del proprio immobile si perfezioni entro 12 mesi dall’acquisto. In questo modo, il soggetto risulterà proprietario di un unico immobile entro l’anno fiscale di riferimento.

Bisogna aggiungere che il mutuo ponte è un’operazione che comporta alcuni rischi. I fondi sono ricevuti nell’aspettativa di riuscire a vendere il proprio immobile nei tempi e alle condizioni ottimali. In ordine, si potrebbero verificare questi eventi negativi: la vendita avviene oltre 12 mesi; la vendita avviene oltre i 24 mesi; la vendita avviene a un prezzo sostanzialmente inferiore a quello preventivato. Nel caso in cui la vendita avvenga oltre l’anno fiscale, il venditore risulterà come proprietario di due immobili, perdendo i vantaggi fiscali su uno dei due. Nel caso in cui la vendita avvenga oltre i 24 mesi, il prestito ponte dovrà essere rimborsato senza aver ottenuto i fondi dalla vendita, col rischio di dover attingere ai propri risparmi o perdere il secondo immobile. Per evitare il pignoramento o in caso di crollo del mercato immobiliare, il proprietario potrebbe decidere di ridurre sostanzialmente il prezzo di vendita: questo potrebbe scompaginare il bilancio finanziario delle due operazioni e costituire un aggravio sui risparmi del mutuatario.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: la sostituzione di garanzia

Una soluzione alternativa al mutuo ponte è quella di trasferire da un immobile all’altro il mutuo già esistente. Questa è un’operazione più semplice, per la quale è sufficiente perfezionare presso un notaio il trasferimento dell’ipoteca dall’immobile che si dovrà vendere a quello che si intende acquistare.

Il trasferimento della garanzia è l’unica variazione sul contratto di mutuo, che preserverà le caratteristiche originarie in quanto a tassi di interesse e a durata del piano di ammortamento.

Per questo tipo di operazione è importante considerare la differenza di prezzo tra i due immobili. Se i due prezzi sono uguali, l’operazione sarà finanziariamente neutra. Se l’immobile da acquistarsi avrà un prezzo inferiore, l’acquirente si ritroverà con della liquidità eccedente, pari alla differenza tra i due importi. Al contrario, se il nuovo immobile avrà un valore maggiore, l’acquirente dovrà sopperire attingendo ai propri risparmi.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: l’estinzione anticipata

Una terza ipotesi è quella dell’estinzione anticipata del mutuo. In questo modo, il mutuatario effettua la vendita del proprio immobile, si libera in parte o del tutto dal debito contratto e acquista il secondo immobile, eventualmente accendendo un secondo mutuo per coprire tutto o parte del costo d’acquisto.

L’estinzione anticipata del mutuo è un’operazione contemplata dall’articolo 120 ter del Testo Unico Bancario, che per i mutui contratti dopo il febbraio 2007 può essere eseguita senza alcuna penale.

Qualora disponga di risorse sufficienti, il mutuatario può estinguere il mutuo prima della vendita del proprio immobile, sul quale sarà cancellata l’ipoteca. Laddove questo non sia possibile, il mutuatario potrà optare per estinguere il mutuo al momento del rogito, versando tutto o parte dei fondi ricevuti dalla vendita.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: l’accollo del mutuo

Infine, un’altra strada percorribile quando si voglia vendere casa con un mutuo e comprarne un’altra è quella dell’accollo del mutuo. Consideriamo la casa messa in vendita, su cui grava il mutuo e la relativa ipoteca. Nel caso di accollo, al momento del rogito, il nuovo compratore accetta di diventare il nuovo debitore nei confronti dell’istituto di credito che lo ha emesso.

L’accollo del mutuo è normato dall’articolo 1273 del Codice Civile,  che stabilisce che, se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore comporta la liberazione del  debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. Questo fa sì che vi siano due diversi tipi di accollo: l’accollo liberatorio, col quale il mutuatario originario è liberato dai suoi impegni, e l’accollo cumulativo, per il quale invece questi resta obbligato in solido assieme all’accollante.

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