Mutui S.A.L: come funziona il mutuo sullo stato avanzamento lavori?

Il mercato immobiliare può presentare interessanti soluzioni di acquisto o investimento, tanto per case di nuova costruzione, quanto per quelle che hanno diversi anni. L’andamento dei prezzi non è sempre allineato a quello dell’economia in genere. In alcune città e in quartieri, il costo al metro quadro potrebbe imporre di riconsiderare la spesa. Una soluzione può essere quella dell’acquisto con la ristrutturazione. Quest’ultima può essere un’eventualità interessante anche per i proprietari di un immobile. Le motivazioni possono essere le più diverse: dai semplici lavori di ampliamento o nuova disposizione dei volumi, agli interventi per l’efficientamento energetico o in accordo alla normativa antisismica. 

In questi casi, è opportuno valutare il ricorso a uno strumento di finanziamento ad hoc, che possa andare incontro alle esigenze del proprietario, che sono di copertura dei costi delle lavorazioni edili che si possono prolungare nel tempo. Un mutuo classico potrebbe imporre un corrispettivo troppo oneroso già dalle prime rate. Un mutuo S.A.L. può essere lo strumento adeguato.

Mutui S.A.L. cosa sono?

Il mutuo S.A.L. è un mutuo a erogazione scadenzata, in cui un Istituto di credito conferisce un capitale in più tranches lungo un arco di tempo concordato alla stipula del contratto di finanziamento. 

In un mutuo ordinario, il capitale viene conferito dalla banca mutuante al cliente mutuatario in un’unica soluzione, dopo l’approvazione della pratica. Tipicamente, un mutuo ordinario è finalizzato all’acquisto di un’immobile a uso abitativo, per cui, l’erogazione può avvenire contestualmente al rogito o dopo che il notaio ha prodotto i documenti connessi all’iscrizione dell’ipoteca.

Nel caso di un mutuo S.A.L., l’erogazione del capitale ha lo scopo di coprire una serie di costi che si protraggono nel tempo: il caso tipico è rappresentato dalle ristrutturazioni di un immobile, ma nella fattispecie può rientrare anche il caso del mutuo per la costruzione di un immobile. Con l’acronimo S.A.L. si fa riferimento allo Stato Avanzamento Lavori, la relazione redatta dal direttore dei lavori del cantiere. Questo consulente tecnico – un geometra, un architetto o un ingegnere – stila il documento nel quale ricapitola quali lavori sono stati fatti nell’arco di tempo considerato e li rapporta al cronoprogramma concordato alla stipula del contratto di ristrutturazione. 

Il S.A.L. giustifica l’appaltatore a presentare una fattura per la liquidazione delle opere realizzate fino a quella fase. Allo stesso modo, questo documento permette al committente di ottenere la corrispondente tranche di mutuo per il pagamento della fattura, dall’Istituto di credito presso il quale ha concordato il finanziamento. 

In buona sostanza, il meccanismo dello Stato Avanzamento Lavori permette la realizzazione di opere di importo cospicuo e durata protratta. Infatti, non è tanto l’importo totale del finanziamento richiesto, quanto la durata degli interventi edili a generare delle specifiche necessità di finanziamento. Per questo, un normale mutuo non sarebbe adeguato alle necessità di un committente che volesse effettuare lavori di ristrutturazione del proprio immobile: ottenuta l’intera cifra all’inizio dei lavori, si troverebbe ad avere un eccesso oneroso di liquidità fino al pagamento dell’ultimo S.A.L. Dall’altro lato, neanche l’appaltatore potrebbe essere interessato a ricevere il pagamento immediato dell’intero importo pattuito: in caso di un eventuale aumento dei costi di produzione non avrebbe modo di ottenere facilmente un adeguamento degli importi.

Con il ricorso a un Mutuo S.A.L. il mutuatario ottiene l’erogazione delle cifre in concomitanza con le esigenze di pagamento. In questo modo può ottenere due importanti vantaggi: ridurre gli interessi sul capitale effettivamente ottenuto come finanziamento; ridurre il rischio in caso di imprevisti durante la ristrutturazione, con il sollievo di dover rispondere verso la banca per le sole cifre già ricevute. Questo tipo di finanziamento è vantaggioso anche per l’Istituto di credito erogante: il valore della casa, che costituisce la garanzia del finanziamento, cresce al procedere dei lavori.

Mutuo stato avanzamento lavori: quando e perché richiederlo

Un mutuo S.A.L. può essere richiesto per la costruzione o la ristrutturazione di un immobile a uso abitativo e no. I richiedenti possono essere tanto le persone fisiche, quanto le persone giuridiche, come le imprese. Nel caso di immobile a uso abitativo, questo può essere tanto una prima casa, quanto un’ulteriore unità abitativa. Le ristrutturazioni che comportino il miglioramento energetico in caso di prima casa possono dare diritto ad ottenere delle detrazioni fiscali.

Per il mutuatario, richiedere un mutuo stato avanzamento lavori permette di sostenere dei costi di finanziamento allineati alle proprie esigenze di pagamento. Pertanto, al momento di contrattare questo finanziamento dovrà prestare attenzione alle seguenti caratteristiche del mutuo:

• Il numero delle tranches erogate
  il numero delle tranches erogate deve essere coerente con gli stati avanzamento lavori concordati con l’impresa
• L’importo totale finanziato
• La durata del preammortamento
  ovvero, la durata del finanziamento nella quale è richiesto il solo pagamento degli interessi sul capitale prestato
• La durata dell’ammortamento
  ovvero, la durata del finanziamento in cui, oltre alla quota interessi comincia il pagamento della quota capitale
• Il tasso di interesse
  il tasso di interesse applicato al preammortamento è di norma lo stesso dell’ammortamento

Due i principali svantaggi di un mutuo S.A.L. In primo luogo, con questo tipo di finanziamento si ha la duplicazione dei documenti tecnici. In particolare, ad ogni stato avanzamento lavori sarà necessario che un perito incaricato dall’Istituto di credito comprovi con una perizia l’effettivo completamento delle operazioni previste per quella fase, a tutela del mutuante. Ciascuna di queste perizie è a carico del mutuatario: maggiore il numero di tranches finanziate, maggiore il costo totale delle perizie redatte, indipendentemente dall’importo totale finanziato. 

In secondo luogo, il preammortamento costituisce un costo aggiuntivo al finanziamento totale. Facciamo un esempio per capire i numeri in gioco. Ipotizziamo un mutuo S.A.L. di 100.000 euro, erogato in tre tranches crescenti da 20, 30 e 50 mila euro, erogate a sei mesi di distanza. Ipotizziamo un tasso di interesse al 3%, con rate mensili. La fase di preammortamento durerà fino all’erogazione dell’intero importo del mutuo: 365 giorni in tutto, a partire dalla prima tranche di 20 mila euro. La formula per il pagamento del preammortamento è così espressa:

rata di preammortamento totale = (giorni di preammortamento * tranche * tasso %): 365

quindi, per la prima tranche, si dovranno pagare gli interessi pari a 600 euro (20 mila euro * 365 * 3%: 365), pari a 12 rate mensili da 50 euro l’una; la seconda tranche richiederà il pagamento di 450 euro di interessi (30 mila euro * 182.5 * 3%: 365). Per i primi sei mesi, la rata del preammortamento sarà di 50 euro al mese, per poi salire a 125 euro per i successivi sei mesi. All’erogazione della terza tranche da 50 mila euro, l’intero capitale sarà stato versato come finanziamento e potrà avere inizio il periodo di ammortamento consueto. Nell’esempio riportato, il periodo di preammortamento costituisce quindi un ulteriore costo del finanziamento pari a 1150 euro (600 euro della prima tranche, più 450 della seconda tranche). A questa cifra si dovrà aggiungere il costo delle perizie successive alla prima di cui sopra.

In sintesi, un mutuo S.A.L. può risultare conveniente in quanto le prime rate da versare sono meno onerose in quanto costituite dai soli interessi sulle sole cifre effettivamente richieste. Il preammortamento non ha usualmente una durata superiore ai 36 mesi. L’importo massimo della prima tranche è pari all’80% del valore della casa e non dell’importo finanziato. 

Come richiedere il mutuo S.A.L.

Per richiedere il mutuo S.A.L. è necessario presentare all’Istituto di credito una lista di documenti più ampia rispetto al caso del semplice mutuo ipotecario. In particolare, sarà necessario specificare i documenti edili attinenti alla ristrutturazione o costruzione dell’immobile. Una lista indicativa è costituita da:

• Il preventivo dell’impresa appaltatrice dei lavori
• I documenti relativi all’impresa appaltatrice
• I documenti attinenti al progetto edile
• I documenti identificativi del mutuatario
• I documenti che comprovano la capacità reddituale del mutuatario
• Eventuali documenti di terzi garanti

Prima di richiedere un mutuo SAL alla banca, puoi anche sbirciare quali sono le migliori offerte del momento per questa particolare tipologia di mutuo, e puoi farlo online. Il vantaggio è che puoi preventivamente metterti al sicuro da quelle banche che offrono tassi sconvenienti. Grazie ai simulatori online, infatti, puoi fare tutto in maniera autonoma e vedere qual è il mutuo costruzione più conveniente del momento; non solo, ma procedendo con la richiesta puoi ottenere una pre-fattibilità del mutuo. E se hai bisogno di una consulenza digitale, gratuita e senza impegno puoi procedere da qui.

Come e quando comunicare lo stato di avanzamento?

Lo stato avanzamento lavori è il documento di riepilogo delle lavorazioni edili compilato dal direttore dei lavori, in accordo con il decreto 49/2018. Esso è un atto pubblico a valore contabile, nella quale sono indicate tutte le lavorazioni eseguite nel periodo di riferimento. Lo stato avanzamento lavori deve seguire lo sviluppo contestuale dei lavori. Secondo l’articolo 14 comma 1 lettera d) del Dm 49/2018, lo stato avanzamento lavori riassume tutte le lavorazioni e somministrazioni eseguite dall’inizio dell’appalto. La sua produzione è regolata dalla documentazione di gara e dal contratto di appalto. Il S.A.L. deve specificare il corrispettivo maturato, gli acconti già corrisposti e il totale ancora da corrispondere. 

Importo erogabile e richiesta

Come detto, un mutuo SAL si compone di due parti: una prima parte di preammortamento, in cui vengono progressivamente erogate le somme a copertura dei lavori di costruzione o ristrutturazione. In questa fase, le rate che il mutuatario è chiamato a rispondere sono composte per il 100% della quota interessi sul mutuo. Solo dopo l’ultima erogazione, il mutuo passa nella sua fase di ammortamento, nella quale le rate da corrispondere si compongono tanto della quota interessi quanto della quota di capitale. 

Il valore totale del finanziamento può arrivare fino all’80% del valore finale dell’immobile, una volta completate le ristrutturazioni. C’è un limite anche all’erogazione della prima tranche, pari all’80% del valore dell’immobile prima dell’inizio dei lavori. Quindi, per un immobile da 200 mila euro, il cui valore salisse a 300 mila dopo le ristrutturazioni, l’intero importo della ristrutturazione dovrebbe essere finanziabile, ma la prima tranche del finanziamento non dovrebbe superare i 160 mila euro. 

In funzione del tipo di ristrutturazione definito, queste limitazioni non dovrebbero costituire impedimento, in quanto è prassi nel settore definire interventi di importo crescente.   

È importante farsi un’idea sui costi e sulle rate di un mutuo S.A.L. prima di rivolgersi a un Istituto di credito. Con i comparatori online puoi simulare il tuo mutuo costruzione e ottenere un parere già da adesso, gratis e senza impegno cliccando qui.

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Dunque, un mutuo S.A.L. può essere lo strumento adeguato a chi dovesse ristrutturare il proprio immobile o anche costruirlo da zero. Per un’impresa che dovesse costruirsi il proprio capannone industriale, posporre il pagamento delle quote in conto capitale può essere un’opzione saggia: pagare rate più basse fino all’inizio dell’attività economica all’interno del capannone può rendere più facile l’avviamento. Per le persone fisiche, il ricorso al mutuo S.A.L. è di norma collegato alla ristrutturazione della propria abitazione, sia essa già in possesso od oggetto di acquisto e ristrutturazione. 

In ciascuno dei casi, il punto centrale di un mutuo S.A.L. è la dichiarazione dello stato avanzamento lavori, che accerta il progresso delle lavorazioni edili compiute e scandisce l’erogazione delle tranche del finanziamento e, a cascata, il pagamento delle fatture presentate dall’impresa appaltatrice.