Interessi passivi mutuo prima casa: calcolo e detrazione

Info e formule per effettuare il calcolo degli interessi passivi del mutuo

Il tasso d’interesse con il quale decidiamo di stipulare un finanziamento per comprare, ristrutturare o costruire la nostra abitazione ha una notevole importanza, se non cruciale. Infatti, quest’ultimo racchiude anche la quota inerente agli interessi passivi mutuo prima casa. Ma di cosa si tratta? Come molti già sapranno, essi rappresentano il costo effettivo che andremo a versare alla banca, in riferimento alla somma erogata ed alla tipologia di finanziamento che scegliamo. Ma se prendiamo in considerazione la loro parte detraibile, possiamo vederli come una sorta di sconti tasse. Dunque, conoscere le relative detrazioni fiscali e il modo per calcolarli torna sempre molto utile. Soprattutto quando siamo davvero indecisi se stipulare un’offerta di mutuo piuttosto che un’altra oppure siamo dei neo-mutuatari. Sapere in anticipo quanto spenderemo o risparmieremo rispetto agli interessi è un reale vantaggio: ecco perché, con l’approfondimento di oggi, ricostruiamo una guida su come calcolare gli interessi passivi del mutuo prima casa.

Quali sono le detrazioni fiscali

Le detrazioni fiscali inerenti agli interessi passivi del mutuo prima casa permettono di detrarre, in riferimento alla base imponibile di 4 mila euro, una percentuale pari al 19% IRPEF relativa agli interessi passivi del capitale da restituire, nonché agli oneri accessori correlati ai mutui ipotecari. Essendo il 19% applicabile ad un massimo di 4 mila euro, la quota di riduzione d’imposta non sarà mai superiore ai 760 euro annui. Inoltre, quest’ultima si ridurrà in maniera direttamente proporzionale a quella della quota degli interessi pagati nel corso del tempo. Per quanto riguarda i mutui con finalità costruzione o ristrutturazione, ritroviamo il 19% come percentuale detraibile, ma su una cifra massima pari a 2.582,28 euro. Al fine di usufruire delle detrazioni fiscali, è fondamentale che la stipula del mutuo avvenga nei 12 mesi antecedenti o seguenti all’acquisto della casa, successivamente al 1° gennaio 2001. Al contrario, se il mutuo è stato stipulato tra il 1° gennaio 1993 e il 31 dicembre 2000, allora la residenza deve essere sottoscritta non oltre i 6 mesi dall’acquisto. Infine, il finanziamento deve avere come finalità quello l’acquisto dell’abitazione principale, ovvero dove vivono regolarmente il richiedente e/o i suoi familiari. Su quali altre spese, oltre a quelle relative agli interessi passivi, possiamo beneficiare con il mutuo prima casa? Vediamole qui di seguito.

  1. Istruttoria;
  2. Preammortamento;
  3. Perizia;
  4. Spese notarili (riferite al contratto di mutuo);
  5. Quote di rivalutazione (regolate da clausole di indicizzazione);
  6. Oneri fiscali (imposta sostitutiva, d’iscrizione e/o rimozione  dell’ipoteca).

Tutte le spese citate poc’anzi, sono detraibili attraverso la dichiarazione dei redditi del debitore, che perciò si baseranno sull’anno d’imposta precedente a quello corrente. Ma quindi, come si fa a calcolare la detrazione degli interessi passivi? Scopriamolo nel prossimo paragrafo. 

Esempio detrazione interessi passivi mutuo prima casa

VOCI

CRITERI

CALCOLI+VALORI

Reddito imponibile

Oltre € 28.000,00 e fino a € 55.000,00

€ 40.000,00

Aliquota IRPEF (%)

38 %

€40.000,00 – € 28.000,00 = € 12.000,00

(quota sulla quale applicare il 38%)

Imposta dovuta sui redditi intermedi    

€ 6.960,00 + 38% rispetto alla parte eccedente ai  € 28.000,00

€ 6.960,00+( € 12.000,00x 8/100= € 4.560)

=  € 11.520,00

Interessi passivi pagati in 12 mesi

€ 5.000,00

Detrazione

L’importo massimo detraibile ogni anno è di € 4.000.

€ 4.000,00

Detrazione spettante

Il valore standard della detrazione è pari a 19% rispetto a quanto speso per gli interessi passivi.

€ 760,00

Rata Mensile Mutuo

€ 400,00

Rata mensile mutuo effettiva

€ 5000 – € 760 =  4240 (risparmio annuale)

€ 4240/12 (mesi)= € 353,00

Risparmio rata mensile

€ 400 –  € 353= € 47

Se stai cercando l’offerta di finanziamento che fa per te, puoi personalizzare gratis la tua rata di mutuo prima casa direttamente da QUI.

Calcolo interessi passivi per 730

Di base, gli interessi passivi possono essere detratti nel 730 o anche attraverso il modello Unico nel caso di un lavoratore autonomo, tenendo sempre come riferimento il 19% IRPEF. Il calcolo interessi passivi mutuo è relativamente facile da applicare, basta utilizzare la seguente formula:

Costo di acquisto della casa x Interessi passivi pagati / somma ottenuta a titolo di mutuo

Prendiamo come esempio quello del mutuo Bper Banca, fatto nel precedente paragrafo. Supponiamo, quindi, che un richiedente abbia stipulato un mutuo ipotecario per acquistare la sua prima casa dal valore di 250 mila euro. La cifra di acquisto di quest’ultima, però, viene registrata come 200 mila euro nel rogito redatto dal notaio. Dunque, l’importo del  finanziamento richiesto supera il costo dell’immobile, quindi gli interessi saranno detraibili solo per una parte del mutuo. Gli interessi passivi pagati in 12 mesi sono sempre pari a 5000 euro, come evidenziato nella tabella precedente.  A questo punto, avremo il nostro semplice calcolo da fare:

 € 200.000 x  € 5.000 /  € 250.000 = € 4.000 

La cifra degli interessi passivi detraibili con la dichiarazione dei redditi equivale dunque a 4 mila euro, ovvero il massimo ottenibile per legge. Se cerchi ulteriori info sugli interessi per la dichiarazione dei redditi, troverai tutto quello di cui hai bisogno nel nostro approfondimento circa le detrazioni del 730.

Calcolo interessi passivi mutuo all’italiana

Sebbene sia il meno utilizzato tra i piani di ammortamento, il mutuo all’italiana ha i suoi vantaggi. Infatti, esso prevede che le rate mensili cambino nel tempo diminuendo via via l’importo da versare, mentre la quota di capitale rimane sempre fissa. Per comprendere al meglio il meccanismo di questo finanziamento, prendiamo come esempio un’offerta di mutuo reale:

BPER Banca: Tasso Fisso Green (acquisto prima casa)

Importo mutuo Durata 1° Rata  TAN fisso
 € 150.000,00  25 anni € 681,25 1,45%

Ora finalmente possiamo effettuare il nostro calcolo interessi passivi mutuo, in riferimento ad ogni rata del piano di ammortamento all’italiana. Seguiremo questa formula base:

Interessi passivi = Capitale residuo x Tasso di interesse annuo / Numero di rate annue

PROCEDIMENTO INCOGNITA CALCOLO
Come anticipato qualche riga fa, in questo caso le rate non sono fisse.  Avremo una rata di partenza equivalente a € 681,25, ed una quota di capitale fissa. Quota di 

capitale

 fissa

 500,00 €
Capitale residuo=

149.500,00 €

Al momento, non abbiamo ancora versato la prima rata, dunque non abbiamo nemmeno versato alcuna quota del nostro mutuo da rimborsare. Ecco perché gli interessi saranno calcolati su tutti i 150.000,00 € di capitale finanziato. Interessi passivi

(1° rata)

150.000€ x 0,0145/ 12

 = 181,25 €

Interessi residui=

27.096,88 €

Siamo alla seconda rata, abbiamo finalmente versato la prima quota pari a 500,00€ del capitale. Dunque, quello residuo è pari a 149.500,00 €. Adesso possiamo fare un nuovo calcolo e trovare gli interessi passivi sulla 2° rata.  Interessi passivi

(2° rata)

149.500,00 € x 0,0145/12

= 180,65 

Interessi residui=

26.916,23 €

Com’è normale che sia, in un mutuo all’italiana la quota delle rate tende ad essere più alto all’inizio e poi via via più basso nel corso del tempo. Seconda rata € 680,65
Capitale residuo=

149.000,00

Procedendo in questo modo, sarà molto semplice ricavare i valori di tutto il piano di ammortamento. A tal proposito, se vuoi aggiornarti circa le offerte più vantaggiose di mutuo Bper Banca, puoi dare un’occhiata al nostro ultimo articolo in merito, disponibile direttamente da qui. Ma a proposito di proposte di mutuo, è giusto vedere come funziona il calcolo interessi passivi anche del mutuo alla francese, considerando che è quello che va per la maggiore. 

Calcolo interessi passivi mutuo alla francese

Il mutuo alla francese è indubbiamente il più gettonato tra le famiglie italiane, poiché le rate prevedono un importo fisso, ma una quota di capitale variabile. Quest’ultimo, infatti, cambia il suo valore a seconda degli interessi sottratti ad ogni rata di quel mese. Inizialmente, la composizione delle rate sarà data in gran parte da interessi passivi; ma andando avanti nel tempo prevarrà la quota di capitale. A tal proposito, prendiamo in esame la stessa offerta di mutuo utilizzata come esempio nel mutuo all’italiana. 

BPER Banca: Tasso Fisso Green (acquisto prima casa)

Importo mutuo Durata Rata TAN fisso
 € 150.000,00  25 anni € 596,39 1,45%

A questo punto possiamo iniziare il nostro calcolo interessi passivi mutuo del piano di ammortamento alla francese.

PROCEDIMENTO INCOGNITA CALCOLO
Attualmente, non abbiamo ancora versato la prima rata, dunque non abbiamo nemmeno versato alcuna quota del mutuo da rimborsare. Ecco perché gli interessi saranno calcolati su tutti i 150.000,00 € di capitale finanziato. Dato che la rata è pari a 596,39 €, rimborseremo anche una parte di quota di capitale. Interessi passivi

(1° rata)

150.000€ x 0,0145/ 12

 = 181,25 €

Interessi residui=

28.734,86

Ora possiamo calcolare la quota di capitale che andremo a pagare questo mese, per poter sapere il costo degli interessi del mese successivo. Per farlo, utilizzeremo questa semplice formula:

Rata – Interessi = Quota di capitale

Quota di 

capitale

(dopo 1°rata)

596,39 € – 181,25€ 

= 415,14 €

Capitale residuo=

149.584,86 €

Versata la nostra prima quota di capitale, quello residuo sarà pari a 149.584,86 €, con il quale ci calcoleremo gli interessi passivi sulla 2° rata. Interessi passivi

(2° rata)

149.584,86 € x 0,0145/12

= 180,75 €

Interessi residui=

28.554,12 €

Come il mutuo alla francese prevede, la quota di capitale da versare sarà sempre più alta, man mano che procediamo con la restituzione del nostro debito. Lo calcoleremo con la medesima formula usata in precedenza. Quota di 

capitale

(dopo 2°rata)

596,39 € – 180,75€ 

= 415,64 €

Capitale residuo=

149.169,22

Procedendo in questo modo, sarà molto semplice ricavarci i valori di tutto il piano di ammortamento del mutuo. Ma in fin dei conti, chi può detrarre questi interessi passivi? Scopriamolo insieme.

Interessi passivi mutuo prima casa: chi può scaricarli?

Di base, chi ha la facoltà di detrarre gli interessi passivi sulla prima casa è unicamente il titolare del contratto di mutuo, nonché proprietario di casa. Dunque, per accedere a questa detrazione fiscale bisogna essere acquirente ed intestatario allo stesso tempo. Nell’eventualità in cui la stipula del finanziamento sia cointestata, come succede nel caso della presenza del coniuge, a quel punto anche al contestatario spetta di diritto una detrazione. In tal caso, la percentuale detraibile rimane del 19%, ma cambia l’importo sulla quale calcolarlo: non potrà mai essere superiore a 2.000 euro, ammesso e concesso che siano indipendenti fiscalmente l’uno dall’altro. Come spiegavamo qualche paragrafo fa, è necessario che l’acquisto della casa sia finalizzato all’utilizzo principale. Sotto questo aspetto, se si decide di non utilizzare più la casa come abitazione abituale, il diritto alla detrazione si annulla in riferimento al periodo successivo a tale comunicazione. Ovviamente, se in un secondo momento, il soggetto torna ad utilizzare l’immobile come principale, potrà tornare ad usufruire della detrazione spettante. A proposito di perdita del diritto di detrazione, ci sono due casi particolati in cui ci è possibile “salvarlo”. Vediamoli qui di seguito.

  1. Trasferimento per ragioni lavorative
    Per comprovate esigenze di lavoro, il soggetto può continuare a godere delle detrazioni fiscali inerenti agli interessi passivi dell’abitazione principale.
    Anche nei casi in cui il trasferimento avviene:
  • In un comune limitrofo a quello di riferimento;
  • In un altro paese, dunque all’estero;
  • In caso in cui l’immobile venga inoltre allocato.

    Perché queste opzioni siano valide, il proprietario non deve acquistare nessuna nuova abitazione nel luogo di trasferimento.

  1. Ricovero sanitario
    Nel caso di ricoveri permanenti in case di riposo oppure in centri di assistenza sanitari, è comunque possibile fruire delle detrazioni, a patto che nel mentre l’abitazione non venga locata.

Documenti per la detrazione degli interessi

Adesso che conosciamo bene i calcoli riguardanti gli interessi passivi mutuo prima casa, andiamo a vedere la documentazione necessaria per richiedere la detrazione fiscale. Eccoli in elenco:

  • Contratto del mutuo stipulato;
  • Certificazione bancaria che comprova le quote di interessi versati, nonché la quota capitale residua del piano di ammortamento;
  • Atto di acquisto dell’abitazione;
  • Documenti aggiuntivi che attestino fiscalmente il pagamento di spese ed oneri.

Tutti i documenti sopracitati andranno allegati al modello 730 (oppure Unico), che è sempre meglio conservare, nel caso in cui ci venga chiesto di mostrarlo durante controlli fiscali periodici. Trovare il modulo e compilare il 730 è relativamente facile: basterà accedere al sito online ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, cercando il modello pre-compilato.


Con la speranza di avervi illustrato le informazioni che cercavate, terminiamo qui la nostra guida sugli interessi passivi mutuo prima casa. Come abbiamo potuto notare, questa procedura burocratica di detrazione riserva importanti benefici per chi acquista, costruisce o ristruttura l’abitazione principale. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione: nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito, contattateci via email per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre raccontarci la vostra esperienza con gli interessi passivi mutuo prima casa: potrebbe davvero aiutare un altro lettore a caccia di informazioni. Ditecelo scrivendo un commento! A presto.

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Interessi passivi mutuo prima casa: calcolo e detrazione

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