Preammortamento mutuo: cos’è e quando richiederlo?

Tra le fasi che contraddistinguono il prestito più famoso del mercato finanziario c’è il preammortamento del mutuo, un “pre” pagamento, come suggerisce la parola stessa, che anticipa il ben noto piano di ammortamento con cui, rata per rata, si va a restituire il debito alla banca. Di preammortamento mutuo si sente parlare in molte offerte e preventivi bancari, ma spesso può sfuggire la sua reale funzione, in qualità di strumento finanziario. Che cosa implica il preammortamento? 

Quando nelle clausole bancarie è presente il preammortamento del mutuo, il richiedente è tenuto a versare delle rate appena firmato il nuovo contratto; si tratta di rate leggere e che hanno perciò contribuito a creare quella nomea attorno al preammortamento, conosciuto perlopiù come un principio di pagamento “soft”. Sul preammortamento mutuo, in questo senso, sono state mosse diverse considerazioni e di diversa natura: c’è chi lo vede come un modo graduale di rimborsare il debito, e perciò, come un incentivo in vista del lungo impegno costituito dal debito; chi, d’altra prospettiva, non vede così positivamente il preammortamento mutuo, giudicandolo svantaggioso. 

Sul preammortamento del mutuo è dunque importante muovere altrettante riflessioni, partendo dal capire innanzitutto in cosa consiste, cos’è il preammortamento mutuo e perché si fa. In questo articolo cercheremo di fornire delle risposte alle più comuni domande sul preammortamento del mutuo, fino a scoprire insieme se e quando conviene fare il preammortamento; e in quest’ottica, come anticipare la banca, facendo un calcolo preammortamento fai da te.

Cos’è il preammortamento del mutuo?

Per preammortamento del mutuo s’intende quel periodo iniziale dopo l’accensione del mutuo in cui il mutuatario, in alcuni casi, è tenuto a pagare rate costituite dagli interessi che la banca applica al valore del prestito. Il preammortamento mutuo è perciò considerabile un insieme di rate iniziali costituite da soli interessi e che ancora non riguardano l’effettivo rimborso del debito. Per questo si parla generalmente di “periodo”: se l’ammortamento consiste nel totale progetto di restituzione del debito, dove vengono stabiliti la periodicità, le modalità, l’importo e il termine del mutuo, il preammortamento è la fase che intercorre tra la firma del contratto e la prima rata della quota capitale. Nella sostanza, il preammortamento è il pagamento di rate molto ridotte rispetto all’ammortamento. A differenza della normale rata del mutuo – costituita da quota capitale più la quota d’interessi – la rata del preammortamento si costituisce, appunto, della sola quota interessi: ecco perché lo si considera comunemente una fase leggera del pagamento rateale del mutuo.

Ma a cosa serve il preammortamento del mutuo? Sostanzialmente a scadenzare i
pagamenti del mutuatario verso la fine del mese, quando, appunto, inizia l’ammortamento vero e proprio. Il preammortamento mutuo si usa quando si vuole far ricadere una rata su un determinato giorno del mese. È questa la ragione per cui quasi tutti i mutui applicano il periodo di preammortamento tecnico.  Quando un soggetto si trova a firmare il contratto il giorno 10 del mese, ad esempio, ma vorrebbe iniziare a pagare le rate del mutuo il 28, con il preammortamento mutuo è possibile traslare l’inizio del rimborso, pagando delle piccole rate d’interessi alla banca in maniera anticipata.

L’altra grande ragione è che il preammortamento mutuo consente al mutuatario di iniziare a pagare il mutuo con rate basse. È tipico il caso di persone che hanno già delle spese, o delle imprese dove un titolare, grazie al preammortamento mutuo, può investire sulla propria attività all’inizio, preoccupandosi di pagare delle rate più leggere. Quest’ultimo tipo di procedimento è chiamato preammortamento finanziario.

In alcuni casi, il preammortamento del mutuo è considerato una fase di “osservazione” della banca che, di fronte ad una posizione creditizia più insicura, può prendersi del tempo per verificare se il mutuatario riesce a rispettare i primi pagamenti. In sostanza, con il preammortamento mutuo la banca può salvaguardare i propri interessi nel periodo iniziale del mutuo. È il caso tipico dei mutui subprime, ovvero, secondo la terminologia statunitense, mutui concessi ai soggetti con maggior rischio insolvenza.

Nel complesso, il preammortamento mutuo è una modalità di pagamento che non va ad influire in maniera drasticamente negativa sul conto complessivo del mutuatario. Salvo per la durata che viene prolungata. E quando in un contratto di mutuo la durata aumenta, la relazione vuole che anche gli interessi in qualche modo aumentino. Ma va tenuta a mente una cosa, ovvero, che il preammortamento mutuo nasce per coprire un periodo breve. Riprendendo l’esempio del soggetto che vuole iniziare a pagare il mutuo il 28 del mese, ma ha siglato il contratto il 10: il periodo di preammortamento in questo caso corrisponderà a 18 giorni. Nel preammortamento tecnico si tratta generalmente di giorni o settimane corrispondenti al gap tra firma e piano di ammortamento.
Caso diverso riguarda il preammortamento finanziario, e di costruzione o ricostruzione immobiliare con sistema di erogazione Sal: in alcuni casi specifici il preammortamento mutuo proposto dalla banca differisce notevolmente, in termini di tempistiche: in questi casi il discorso sugli interessi cambia, e il periodo di preammortamento del mutuo può arrivare anche a 5 anni.

Quando si può richiedere e come…

Generalmente è la banca ad attivare il preammortamento mutuo, specie se trova davanti a sé un pagatore dalla posizione creditizia più incerta. Il preammortamento può essere visto, infatti, come una “chance” per alcuni richiedenti mutuo che, dovendo scontare alcune inadempienze o ritardi nel pagamento di rate precedenti, possono dimostrarsi precisi e puntuali in questa piccola prima fase di mutuo. D’altro canto, la banca può osservare il pagatore mentre s’impegna a restituire la sola quota interessi del mutuo (rata del preammortamento) e, qualora si verificasse una seconda inadempienza, può ancora preservarsi.

Il preammortamento del mutuo può essere richiesto preventivamente alle diverse filiali in cui si ha intenzione di accendere il mutuo. In fase di valutazione dell’offerta, la banca o l’istituto è tenuto ad esplicitare se esiste un preammortamento e in che termini esso funzioni. Il calcolo preammortamento è molto importante in questa prospettiva, perché determina quali saranno i costi presunti dall’introduzione del pagamento anticipato degli interessi (degli eventuali ulteriori interessi). 

In definitiva, alcune offerte di mutuo prevedono già da contratto un periodo di preammortamento; qualora non vi fosse, il cliente può richiedere alla banca se esiste la possibilità di pagare piccole rate di soli interessi all’inizio, così da saldare in seguito il debito residuo.

È perciò al momento della valutazione dell’offerta di mutuo, che il soggetto può richiedere il preammortamento. Chi non ha ancora tra le mani un’offerta di mutuo, invece, può pensare ad una prima scrematura con la ricerca online di mutui con preammortamento. Molti istituti offrono oggi la possibilità di preammortamento, pubblicizzando questo tipo di proposta per andare incontro alle diverse esigenze.

Calcolo preammortamento: come si calcola?

È possibile calcolare il preammortamento per conoscere in “numeri” in cosa consiste questa restituzione anticipata della quota interessi. Una delle prime valutazioni, infatti, e pressoché doverosa, è quella relativa al calcolo. Il preammortamento conviene o non conviene? La matematica può aiutare in questo caso a mettere in campo dati concreti da cui iniziare a valutare il preammortamento del mutuo.

Il calcolo preammortamento si svolge nella seguente formula: 

[(giorni) x (capitale) x (tasso d’interesse annuo in %)] / 36.500

Dove s’intendono:

• giorni: il numero di giorni tra firma del contratto e prima rata dell’ammortamento;
• capitale: la somma totale del credito erogato dalla banca;
• tasso d’interesse: è il tasso d’interesse applicato al mutuo o un altro tasso che la banca applica specificatamente al preammortamento, e che differisce da quello applicato nell’ammortamento (caso tipico dei mutui a tasso variabile).

Svolgiamo il calcolo preammortamento in un esempio: 

se è stato firmato un mutuo dal valore di 100.000 euro e con un tasso annuo del 5%, la cui prima rata effettiva del piano di ammortamento inizia tra 15 giorni, posso prima moltiplicare questi tre fattori, poi dividerli per 36.500. 

Il risultato che si ottiene corrisponde all’importo degli interessi del preammortamento, che poi andranno aggiunti agli interessi del mutuo. In questo caso: 205,47 euro.

Conviene o no il preammortamento del mutuo?

Per stabilire se il preammortamento mutuo conviene o meno, bisogna valutare attentamente il proprio obiettivo e rapportarlo al contratto. Spiegandoci meglio: se l’obiettivo di un mutuo è quello di acquistare una casa e non si hanno particolari condizioni per cui esso possa essere minacciato, il preammortamento ha meno senso nell’essere richiesto. In un caso standard così descritto, il preammortamento mutuo, piuttosto, può essere utile per stabilire la cadenza della rata, organizzando i pagamenti del futuro ammortamento, comodamente sulla base del proprio calendario. 

Il caso cambia se ci sono quelle condizioni particolari che possono ostacolare il pagamento del mutuo. Se il mutuatario ha richiesto un mutuo, ma ha delle difficoltà economiche iniziali oppure ha già altre spese in essere, può sfruttare il preammortamento degli interessi per pagare rate più basse. Come è evidente, in questo caso l’obiettivo del mutuatario diventa momentaneamente un altro, ovvero, salvare il pagamento del mutuo, prima ancora del portarlo al termine. In questo caso specifico – e piuttosto tipico – il preammortamento mutuo interviene riducendo le prime rate alla sola quota interessi, rendendole considerevolmente più basse e consentendo al mutuatario di portare a termine anche altri pagamenti.

Il caso del mutuo subprime, per adottare un concetto americano, può esprimere al meglio questa situazione. Il subprime è il soggetto a rischio inadempienza, colui che ha una situazione creditizia compromessa, fatta di insolvenze o di ritardi nei pagamenti. Un istituto del credito, davanti ad una posizione così complessa, può accettare la richiesta di mutuo ma applicare un preammortamento come verifica. In questo caso, il preammortamento rappresenta una seconda chance, e quindi conviene richiederlo, nonostante possa comportare degli interessi.

Vi è infine il caso delle imprese. Per un’impresa che necessita di investire sulla nuova attività e sul suo sviluppo in fase embrionale, può convenire concentrarsi sull’evoluzione dell’impresa piuttosto che sulle rate. È un ragionamento che acquista senso in questo caso, in cui gli interessi comportati dal preammortamento mutuo, possono essere interpretati come investimento nell’attività stessa. Il periodo di preammortamento, in caso di imprese, come nella costruzione e nella ristrutturazione all’inizio accennate, ha una durata maggiore.

In conclusione il preammortamento mutuo conviene solo se necessario: per consentire momentaneamente altre spese, per investire nell’attività, per regolare il giorno del pagamento della rata nel calendario. Altrimenti, è consigliato al soggetto di esaminare interessi e costi relativi al mutuo e al preammortamento, e valutare se conviene, in alternativa, spalmare gli interessi nelle rate, piuttosto che anticiparne una parte all’inizio e dilatare la durata del mutuo.

Siamo arrivati alla fine di questo excursus sul preammortamento del mutuo, sperando di aver raccolto il maggior numero di informazioni sul preammortamento. La speranza in realtà è che questo breve e conciso riepilogo possa costituire l’indagine da cui partire per scoprire, come sempre, quale formula di finanziamento è più adatta al proprio caso. Il preammortamento mutuo, se non rappresenta una scelta perché insito nella logica contrattuale, può pertanto essere conosciuto e valutato secondo le modalità che vi abbiamo mostrato: il calcolo preammortamento è lo strumento per concretizzare la teoria fin qui espressa, e che può risultare davvero utile per chi ha davanti a sé la possibilità di richiedere un piano di preammortamento del mutuo, ma non sa se è davvero una mossa conveniente o meno.

E se qualcosa non è stato chiarito o non sufficientemente approfondito, c’è sempre un modo per trovare delle risposte più specifiche: saremo ben lieti di rispondere ai vostri commenti sul preammortamento del mutuo, cercando di fornire maggiori informazioni nel minor tempo possibile. Se ci sono esigenze specifiche e che necessitano di una maggiore spiegazione, potete sempre contattarci senza impegno inviandoci una email con le vostre argomentazioni!

Tra i nostri servizi, inoltre, c’è anche quello di indirizzare i nostri lettori, laddove bisognosi di consulenza, verso esperti finanziari qualificati. 

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