Differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Cosa cambia tra le due tipologie di mutuo?

Destinato principalmente all’acquisto o alla ristrutturazione degli immobili, il mutuo è una delle forme di finanziamento più richieste a banche e ad istituti del credito. Ma quante forme di mutuo esistono e di quali tipologie si può parlare? Effettivamente lo scenario finanziario è chiamato a declinarsi in diverse soluzioni di prestito, nel tentativo di accogliere il maggior numero possibile di richieste e di rendere performante il sistema del credito. 

Due grandi tipologie di mutuo sono costituite dal mutuo fondiario e dal mutuo ipotecario. Queste due modalità per certi versi si somigliano: parliamo in fondo di uno stesso contratto stipulato tra un istituto mutuante, colui che eroga il prestito, e un mutuatario, colui che si impegna a corrispondere periodicamente il valore dell’immobile calcolato sugli interessi. Seppur simili, in realtà si tratta di due soluzioni finanziarie sostanzialmente diverse. Le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario saranno il contenuto di questo articolo, che si propone di descrivere queste due tipologie di finanziamento, riportandone caratteristiche e vantaggi propri di ognuna.

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un mutuo a medio o lungo termine che una banca eroga ad un mutuatario, rispettando il limite massimo di finanziamento che corrisponde all’80% del valore dell’immobile. Si tratta di un mutuo garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili, e rivolto esclusivamente all’acquisto, alla costruzione o alla mutuo fondiarioristrutturazione della prima casa. Il mutuo fondiario prevede una durata minima di 18 mesi ed una durata massima di 30 anni. Può capitare che un istituto del credito sia disposto ad erogare di più della percentuale 80% prevista: ma questo è a discrezione della banca e, qualora ciò si verificasse, richiederebbe maggiori garanzie al richiedente.
Tra le diverse tipologie di mutuo, il mutuo fondiario è tra i finanziamenti più convenienti in quanto a tassi di interesse applicati dalla banca sul medio lungo termine, e non solo. Difatti una delle maggiori differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario è che spesso viene preferito il primo in quanto gode di agevolazioni sui costi notarili. In sostanza, il mutuo fondiario è uno dei migliori mutui per acquistare la prima casa.

Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un mutuo a medio o lungo termine finalizzato all’acquisto di una casa, non necessariamente “prima” o “abitazione principale”. Il mutuo ipotecario può avere diverse finalità oltre l’acquisto dell’immobile, come il rifinanziare un mutuo già in essere oppure per il consolidamento debiti.
mutuo ipotecarioIl mutuo ipotecario prevede una durata minima di 5 anni e una massima di 30 anni, e richiede l’ipoteca come garanzia a favore della banca mutuante. Difatti, qualora il mutuatario dovesse venire meno al contratto e non pagare il rimborso, la banca può tutelarsi vendendo l’immobile ipotecato. A conti fatti, il mutuo ipotecario è una delle tipologie di mutuo più utilizzate nel mercato finanziario, in quanto può avere diverse soluzioni basate su diversi tassi di interesse, e soprattutto perché non presenta limiti sul valore dell’immobile da acquistare, ponendo una sostanziale differenza tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario in termini di erogabilità.
Le diverse tipologie di mutuo ipotecario sono:

  • Mutuo a tasso fisso: come in ogni mutuo, il fisso prestabilisce un tasso che sarà tale per tutta la durata del rimborso. Rappresenta la soluzione migliore per chi non vuole rischiare innalzamenti di costi di un eventuale tasso variabile, e per chi vuole conoscere già al momento della firma del contratto quale sarà l’effettivo importo della rata, senza sorprese o oscillazioni di mercato impreviste. Una delle caratteristiche più note del mutuo ipotecario a tasso fisso è che esso presenta una maggiore spesa iniziale, ma un ribasso dei tassi sul lungo andare.
  • Mutuo a tasso variabile: il tasso variabile tende a modificare il costo delle rate nel tempo, poiché fa riferimento all’andamento di mercato, che può essere più o meno negativo. Per chi è attento alle dinamiche di mercato, quindi, il tasso variabile può presentare diversi vantaggi: ad esempio, qualora l’indice internazionale si abbassasse, anche la rata mensile del proprio mutuo tenderebbe a un ribasso. Tuttavia se ciò è vero, è vero anche il contrario, perciò qualora s’impennasse l’indice, anche la rata mensile tenderebbe a salire. Il tasso variabile presenta, a differenza del fisso, un costo iniziale più contenuto, ma è più rischioso sul lungo andare.
  • Mutuo a tasso doppio: si tratta di un mutuo ipotecario diviso in due parti, ovvero, una con il tasso fisso e una con quello variabile. Si chiama doppio tasso per via di questa divisione in fasi, che può rappresentare una valida soluzione per chi non sa quale tasso scegliere, mediando in un certo senso tra l’una e l’altra soluzione; sopperendo, in sostanza, l’una lo svantaggio dell’altra, e viceversa.
  • Mutuo a tasso misto: il tasso misto è la soluzione, infine, che consente di passare alternativamente tra un tasso fisso e uno variabile, e viceversa. Il mutuo ipotecario a tasso misto può trarre benefici alternando a proprio vantaggio un tasso oppure l’altro, dove l’uno risulterà più conveniente dell’altro, in quel determinato periodo. Tuttavia non è possibile alternare sempre i tassi: esiste un numero massimo di switch consentiti, prestabiliti dalle condizioni scritte nel contratto.

Le principali differenze tra i due mutui…

Molto spesso queste due tipologie di mutuo vengono confuse, poiché presentano delle caratteristiche molto simili all’apparenza. Per questo è opportuno comprendere quali sono le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario prima di rivolgersi ad un istituto del credito.

Partiamo dalla principale differenza: il mutuo fondiario è finalizzato esclusivamente all’acquisto della prima casa, rispetto al mutuo ipotecario che invece può essere indirizzato verso molteplici finalità, come indicato poc’anzi. In relazione a ciò, il mutuo fondiario presenta un limite sul valore dell’immobile che la banca è disposta a coprire: si tratta del tetto massimo pari all’80% e che nel mutuo fondiario può essere anche del 100%. L’ultima delle grandi differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario è il potenziale risparmio: il mutuo fondiario presenta maggiori vantaggi economici rispetto al mutuo ipotecario, come ad esempio le spese notarili e il regime fiscale agevolato. Per fare chiarezza, ecco le differenze tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario sintetizzate nelle loro caratteristiche specifiche.

Caratteristiche mutuo fondiario:

  • finalità per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa;
  • importo massimo erogabile dalla banca corrispondente all’80% del valore dell’immobile;
  • spese notarili agevolate;
  • tassi di interesse ridotti;
  • regime fiscale agevolato;
  • possibilità di estinguere in qualunque momento;
  • cancellazione automatica e gratuita dell’ipoteca sull’immobile, una volta conclusa la restituzione.

Caratteristiche mutuo ipotecario:

  • diverse finalità oltre l’acquisto della casa – prima, seconda e senza destinazione ad abitazione principale;
  • non c’è un tetto massimo erogabile, la banca può coprire anche il 100% dell’immobile;
  • molteplici tipologie di mutuo;
  • minori agevolazioni su tassi e spese notarili.

Come richiedere uno e come l’altro?

Una volta valutate a fondo le due tipologie di mutuo, si può procedere con la richiesta ad entrambe, rispettandone i requisiti e presentandone per ognuna le documentazioni necessarie. Di seguito un elenco di requisiti e documenti, che rispettano le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario.

Requisiti e documenti per il mutuo fondiario

Per richiedere il mutuo fondiario il soggetto richiedente deve presentare alla banca tutte le carte per valutare l’eventuale concessione. La banca, per erogare un mutuo, deve conoscere il suo potenziale cliente chiedendogli la presentazione dei seguenti documenti:

  • carta d’identità e codice fiscale;
  • certificato di residenza;
  • certificato di stato libero o atto matrimoniale;
  • atto di proprietà dell’immobile (per l’acquisto);
  • concessioni edilizie e planimetrie (per la costruzione);
  • permessi comunali (per la ristrutturazione);
  • modello CUD o 730, contratto di lavoro, cedolino della pensione, modello unico, iscrizione all’Albo Professionale;
  • dichiarazione che attesti la destinazione dell’immobile come prima abitazione.

Considerando che la banca copre l’80% del valore dell’immobile, il richiedente deve presentare al momento della stipula del contratto il restante 20% da versare come liquidità iniziale del mutuo.

L’unico grande requisito, perciò, rimane quello di non possedere la prima abitazione, in quanto il mutuo fondiario è finalizzato esclusivamente all’acquisto della prima casa.

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Requisiti e documenti per il mutuo ipotecario

Per richiedere il mutuo ipotecario, invece, il richiedente può presentarsi alla banca o all’istituto del credito con tutta una documentazione necessaria, anche qui, alla valutazione della richiesta e alla relativa concessione. Come il mutuo fondiario, anche il mutuo ipotecario richiede un minuzioso vaglio, al fine di non creare problemi e comportare un vantaggio reciproco. Il richiedente deve presentare pertanto i seguenti documenti:

  • carta d’identità e codice fiscale;
  • certificato di residenza;
  • certificato di residenza storico;
  • certificato di stato libero o atto matrimoniale;
  • atto di proprietà dell’immobile (per l’acquisto);
  • concessioni edilizie e planimetrie (per la costruzione);
  • permessi comunali (per la ristrutturazione);
  • copia del contratto del vecchio mutuo e dei pagamenti effettuati (per la sostituzione del mutuo);
  • modello CUD o 730, contratto di lavoro, cedolino della pensione, modello unico, iscrizione ad Albo Professionale.

Ipotecario vs fondiario, quale conviene?

Entrambi i mutui fanno parte del Testo Unico Bancario e, per le loro caratteristiche, vengono impiegati per l’acquisto o per la ristrutturazione di proprietà, di per sé un’operazione onerosa. A fronte delle differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, quale conviene richiedere?
Come sempre le prime cose da valutare sono il contesto e la finalità del proprio mutuo. Perché è chiaro che se il mutuatario necessita di un mutuo per finalità diverse dalla prima casa, la sua scelta dovrà vertere sul mutuo ipotecario che può destinarsi a diversi scopi e non vincola il richiedente all’attestazione della prima abitazione. La proprietà acquistata dal mutuo ipotecario può di fatti essere una prima casa, una seconda casa, o un immobile con altre finalità d’uso. Inoltre il mutuo ipotecario copre potenzialmente il 100% del valore dell’immobile, e il che vuol dire che il mutuatario non deve sborsare la liquidità iniziale, che altrimenti, con un mutuo fondiario, sborserebbe. Per questo il mutuo ipotecario è tra i più diffusi. Tuttavia c’è da dire che il mutuo fondiario è più vantaggioso dell’ipotecario: per questo, se il richiedente deve finalizzare il mutuo all’acquisto o alla ristrutturazione della prima casa, conviene economicamente il mutuo fondiario. Questo già a partire da due fattori: i tassi agevolati e la riduzione delle spese notarili. L’unico svantaggio del mutuo fondiario a differenza di quello ipotecario è rappresentato dalla liquidità iniziale: quel 20% che la banca non copre sull’acquisto dell’immobile, rappresenta infatti la spesa iniziale del richiedente. Ad ogni modo, trattandosi pur sempre e in entrambi i casi di un mutuo, vale la regola per cui più è breve la durata di un mutuo, più sono alte le rate da pagare mensilmente, ma maggiore è il risparmio sugli interessi.


Eccoci alla fine di questa breve discussione che si è proposta di affrontare le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, due tipologie di mutuo diffusissime nel settore del credito e che per certi versi possono risultare molto simili. Eppure ci sono quelle piccole differenze che possono rivelarsi sostanziali per la richiesta di mutuo. Come abbiamo visto, il mutuo fondiario è in parte un mutuo ipotecario finalizzato alla prima casa (anche se non si può affermare il contrario); sia che si tratti di un acquisto, di una costruzione o di una ristrutturazione, è la “prima abitazione” a dettare i requisiti del mutuo fondiario e a determinare il risparmio economico che il mutuo fondiario può presentare rispetto a quello ipotecario. Tuttavia, nel mondo dei mutui, non è sempre tutto così scontato, e oltre ad una buona scorpacciata di informazioni iniziali è sempre opportuno approfondire le prospettive che un mutuo può offrire sul lungo andare.

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mutuo ipotecario per liquidità
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