Surrogazione mutuo prima casa: cos’è, quando richiederla e come

Come funziona la surroga di un mutuo sulla prima casa? Dettagli e spiegazioni

Esiste un modo per trasformare il vecchio e pesante mutuo in qualcosa di più leggero: si chiama surrogazione mutuo prima casa, ed è l’argomento che vi presentiamo oggi.
Il mutuo sulla prima casa è un impegno oneroso, che richiede costanza e specifica attenzione alla restituzione. È una grande responsabilità, quella di saldare il debito con la banca, un compito determinante e così lungo, che spesso si finisce col “dimenticare” lo scorrere del tempo e tutto quello che porta dietro con sé.

Pagare il mutuo è come un automatismo che si presenta a fine mese, e nonostante si faccia sentire parecchio, lo si accetta senza andare a vedere se attorno a noi i tassi di interesse stanno evolvendo. In altre parole: per abitudine, ci accontentiamo. Ecco, la surroga del mutuo è l’antidoto a questo automatismo, perché è quello strumento finanziario che ti suggerisce di scovare altrove tassi più convenienti dei tuoi.
Per questo motivo, affronteremo qui la questione della surroga del mutuo prima casa e del risparmio che comporta.
Come si fa a risparmiare con la surroga? Con la crisi del mercato: oscillando costantemente, è difficile che il mutuo presenti sempre gli stessi tassi per tutto l’arco della sua durata, specie sui mutui sulla prima casa che sono generalmente molto lunghi. Considerando i minimi storici che stiamo vivendo, il mercato traduce la tendenza al ribasso nel risparmio sui tassi.

Pertanto, la surroga del mutuo sulla prima casa, se non si presenta come una specifica necessità del mutuatario, può rivelarsi una mossa astuta che può consentirgli di risparmiare soldi sui tassi d’interesse del mutuo. Andiamo a scoprire come e chi può richiederla.

Surrogazione mutuo prima casa: cos’è e cosa significa

Con la portabilità del mutuosurrogazione del mutuo sulla prima casa si intende la possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario presso una nuova banca. Ci sono diverse motivazioni che spingono un intestatario del mutuo a voler cambiare referente, per una specifica necessità di cambiamento oppure per strategia di risparmio. Ma quando si fa?

Generalmente, quando il mutuatario si rende conto che sta pagando interessi svantaggiosi rispetto al mercato, che offre invece proposte di mutuo più interessanti sulla prima casa. Diciamo che ad una pizzata tra amici così come grazie ad una navigata in Rete si viene a sapere che qualcuno paga pochissimi interessi rispetto a noi: quello è il momento di valutare una surroga.

Bisogna da subito fare una precisazione per chi non conosce la surroga: non è da confondere con la rinegoziazione del mutuo. Quest’ultima, infatti, consiste in una ridiscussione delle condizioni contrattuali con la stessa banca in cui si è acceso il mutuo. La surroga, invece, implica il totale trasferimento verso una nuova banca e la chiusura del rapporto con la banca in cui si è acceso il mutuo. In più, la surroga del mutuo è gratuita. È la Legge Bersani (2007) a stabilire che le spese sono a carico della banca che accoglie. Dato che è gratuita, conviene sempre?

Conviene sempre una surroga?

Partiamo dalla domanda fondamentale: conviene in ogni caso fare una surroga? La risposta è , se confrontiamo il nostro mutuo con altri e ci accorgiamo di pagare tassi spropositati rispetto al mercato.
surrogazione mutuo prima casa
Dal momento che si tratta di una pratica gratuita, la surrogazione del mutuo prima casa conviene parecchio, se fatta con consapevolezza e se mirata all’abbassamento dei costi. Diciamo che l’unica spesa prevista potrebbero essere 35 euro della tassa d’iscrizione surrogazione nei registri immobiliari, nonostante anche questa spesso viene pagata dalla banca.

Tutta l’attenzione va rivolta alla nuova banca: dobbiamo navigare in Rete, leggere tassi, scaricare preventivi e stare a guardare quanto ci costerebbe di interessi quella rata rispetto alla nostra, per capire se conviene o no surrogare il mutuo (puoi farlo gratuitamente da qui).  Di base, la surroga conviene se si pagano meno interessi sul prestito e se al contempo vogliamo cambiare le caratteristiche del nostro mutuo.  Ad esempio, una buona surroga è quella che sfrutta il ribasso dei tassi d’interesse ma al contempo lascia invariata la rata mensile o addirittura la abbassa, così da riuscire a pagare lo stesso importo e, contemporaneamente, a ridurre il tempo del mutuo (e perciò dei tassi calcolati sulla durata) oppure lasciando la stessa durata ma con una rata minore. E ancora, la surroga del mutuo da un tasso fisso a variabile potrebbe convenire in questo periodo di tassi ai minimi, per poi rinegoziare o surrogare ad un tasso fisso non appena si alzeranno; oppure, attuare un ragionamento inverso, passando da un tasso variabile a fisso, congelando il tasso fisso “basso” del mercato attuale in previsione del rialzo futuro.

Insomma, ci vuole un po’ di occhio ma tutto sommato la surroga conviene parecchio ad un mutuatario. C’è inoltre da fare un’altra considerazione: la surroga del mutuo sulla prima casa conviene se esso è stato stipulato da poco. Considerando l’ammortamento alla “francese”, dove gli interessi vengono concentrati nei primi anni, non conviene surrogare un mutuo sulla prima casa dopo aver concluso il primo lasso di tempo in cui si sono pagati tutti i tassi d’interesse lì concentrati. 

Prerequisiti e documenti necessari alla surroga del mutuo sulla prima casa

Chi può fare la surrogazione del mutuo? Tecnicamente, non ci sono delle limitazioni scritte alla portabilità. Tuttavia, gran parte delle banche favorisce la surroga del mutuo a contratti già attivi da almeno 6 a 12 mesi. Questo perché la banca vuole assicurarsi che il nuovo mutuatario sia affidabile, constatando l’effettuato pagamento di sei o dodici rate. Oltre questo, però, per poter procedere con la surroga mutuo sulla prima casa sono necessarie le seguenti informazioni e documentazioni:

  • copia dei documenti di pagamento del vecchio mutuo;
  • copia dell’atto notarile d’acquisto dell’immobile;
  • copia di iscrizione dell’ipoteca;
  • copia del codice fiscale e del documento, sia del mutuatario che dei garanti;
  • copia del certificato di nascita e di stato civile;
  • documento che certifichi dipendenza lavorativa, libero professionismo o lavoro autonomo, e il modello unico per la dichiarazione del reddito (730, buste paga, contratto, ecc.);
  • documentazione catastale e planimetria.

Oltre questi documenti, sicuramente necessari per intraprendere la surroga presso un’altra banca, è possibile che vengano richieste documentazioni più dettagliate e particolari, come ad esempio rilasci di condoni su abusi edilizi, documenti finanziari o quant’altro. Pertanto, è sempre bene avere a portata di mano tutto ciò che riguarda la propria abitazione su cui si dovrà surrogare il mutuo.

I passaggi da seguire per effettuare una surroga sulla prima casa

Una volta deciso di trasferire il proprio debito presso una nuova banca, è giusto ragionare su come si fa una surrogazione e quali sono i passaggi da fare durante una surroga del mutuo sulla prima casa. Per semplificare il quadro della situazione, riportiamo di seguito tutti i passaggi previsti dalla portabilità del mutuo.

  1. Individuare la banca

    La prima cosa da fare per procedere con la surroga mutuo sulla prima casa è quello di avviare una ricerca delle offerte bancarie migliori. Può sembrare un passo sbrigativo, ma in realtà è la fase più importante, perché la banca che viene scelta sarà quella dove si sposterà il debito comportato dall’acquisto della prima casa. Come fare una ricerca vincente? semplicemente ti basta conoscere i dettagli del mutuo (importo residuo, anni, reddito, ecc) e simulare la tua rata. Se vuoi scoprire se conviene surrogare adesso il tuo mutuo, scarica diversi preventivi gratuiti da QUI.Una volta che hai in mano diversi preventivi di mutuo, confrontali con il tuo contratto. Noterai subito se i tuoi tassi sono vecchi e costosi rispetto a quanto offre il mercato. E mi raccomando, non gettare via quei preventivi. Una volta scaricati portali con te in banca e mostra all’operatore quanto stai pagando rispetto agli altri. La tua banca potrebbe proporti una rinegoziazione, se ci tiene. Altrimenti, sei pronto per inviare una richiesta di surroga alla banca che più ti ha convinto. Ricorda solo che, se trascorre troppo tempo dall’ultimo preventivo che hai scaricato, conviene farne un altro (sempre gratuitamente). Questo perché i tassi oscillano sempre.

  1. Avviare la praticaUna volta scelta la banca presso cui trasferire il debito ipotecario, si può avviare la pratica di surroga mutuo sulla prima casa attraverso la richiesta di surrogazione. La domanda può essere compilata e consegnata direttamente allo sportello bancario di riferimento, oppure scaricando i moduli online e procedere con l’invio tramite raccomandata. Per conoscenza, si invia una raccomandata anche alla vecchia banca, che è giusto sappia quanto stia accadendo a livello burocratico.
  1. Inviare la documentazioneInsieme alla domanda va consegnata anche tutta la documentazione per la surrogazione del mutuo sulla prima casa che vi abbiamo indicato sopra. Una volta ricevuti tutti i documenti, la banca valuta finalmente la richiesta. Se la banca accetta la richiesta di surroga, sarà la stessa a contattare la vecchia banca per la richiesta del nullaosta, e per conoscere il residuo del mutuo da trasferire. Il valore residuo del mutuo, che sarà trasferito presso la nuova banca, corrisponderà al nuovo mutuo. Il passaggio tra la banca originaria e quella nuova deve avvenire secondo normativa in un tempo massimo di 30 giorni.
  1. Perizia immobiliareAccettata la richiesta e convalidata a livello finanziario, la banca provvederà autonomamente ad avviare la perizia immobiliare per valutare il valore dell’immobile che, per legge, deve essere l’80% del valore per essere surrogato. In questa fase sarà assegnato questo compito a un perito neutrale, che non ha contatti diretti con la banca per evitare possibili truffe e verrà fissato l’appuntamento in cui il perito si presenterà nel vostro immobile per stabilire il valore dell’abitazione.Viene controllato in questa fase lo stato catastale e il rispetto della planimetria originaria. È importante, affinché venga compiuta la surroga del mutuo, che la prima casa non presenti modifiche interne personalizzate e abusive. In questo momento, capita spesso che alcuni immobili presentino muri, finestre o soppalchi non segnalati nella planimetria. È quindi importante prestare attenzione a questo passaggio, perché un negativo riscontro nella perizia immobiliare potrebbe comportare la negazione della surroga e, a volte, anche il pagamento a vostro carico della perizia immobiliare.

    Esistono alcuni istituti bancari che permettono piccoli abusi, in quanto viene sottratto dal valore di perizia, il costo per ripristinare l’abitazione allo stato di conformità. Se ad esempio avete un muro non indicato nella planimetria, la perizia avrà il valore dell’immobile “meno” il costo per la rimozione del muro, ma attenzione, sono veramente poche le banche che permettono questa cosa in fase di perizia, lo spieghiamo in questo articolo qui sulla surroga con abuso edilizio.

  2. Apertura conto e atto notarileLa fase finale della stipula del mutuo è l’atto notarile che ufficializza la surrogazione del mutuo sulla prima casa. Allo stesso notaio spetta anche il compito di iscrivere l’ipoteca nel registro immobiliare e dare all’atto il “titolo esecutivo”. La fase notarile è l’ultimo step per la surrogazione del mutuo, e una volta superata, può dichiararsi effettivo il trasferimento dell’ipoteca alla nuova banca con l’accensione del nuovo mutuo.Attenzione, però, perché prima di procedere all’atto è necessario aver già preventivamente aperto un conto corrente con la banca che andrà a farsi carico del vostro mutuo, ovvero quella di destinazione della surroga. Questo passaggio per alcune banche online potrebbe richiedere fino a 15-20 giorni di tempo, pertanto muovetevi il prima possibile e indicate in fase di apertura del conto che avete già prefissato l’appuntamento dal notaio per la surroga, così da sollecitarne l’apertura.
  3. ConsulenzaInfine, c’è una strada alternativa che racchiude tutti questi passaggi e li esemplifica enormemente, ed è la consulenza finanziaria. Diciamo che non sempre, ma nella gran parte dei casi affidarsi ad un mediatore del credito è la strategia migliore per risparmiare e per non abboccare ad offerte che sembrano convenienti, e poi non lo sono. Come abbiamo spiegato, esistono per fortuna i comparatori dove scaricare dei preventivi gratuiti. Ma ci sono certi casi che meritano un giudizio più approfondito e competente possibile.

    Il consulente finanziario è un professionista iscritto all’Albo che di mestiere conosce il mercato bancario e invece di essere pagato dalla banca viene pagato dal mutuatario. Ciò significa che al consulente non conviene fare interessi con la banca, non è schiavo dei diktat di un determinato istituto, e agisce in maniera indipendente e secondo le sue strategie. Per questo è un ottimo alleato per un mutuatario che cerca un mutuo su misura: il loro guadagno coincide. Per onestà ai nostri lettori, diciamo anche quanto costa. Indicativamente, il compenso di un consulente si aggira tra un 1-2% sull’importo del mutuo. Si tratta di 500 o 2 mila euro di investimento iniziale che potrebbe farti risparmiare anche 6-8 mila euro di interessi sul lungo andare, laddove sottoscrivessi un mutuo “sbagliato”.

    Perché vi diciamo questo? Per due semplici ragioni. La prima è che avrete a disposizione una consulenza gratuita della banca, molto probabilmente. Ma, appunto, favorirà il vostro ingresso in filiale perché quello è il loro lavoro: ottenere clienti in quel determinato istituto. La seconda è che collaboriamo con consulenti esperti e qualificati OAM, e preferiamo, in tal caso, che i nostri lettori ci richiedano un contatto per una consulenza piuttosto che incappare in consulenti del credito improvvisati sul web. Ed ultimissima cosa: se pensi in cuor tuo di necessitare di una consulenza, ma non ti va per niente di aprire un’ennesima pratica, abbiamo in serbo una cosa per te: una prima consulenza gratuita direttamente sul nostro portale. Come? compila il form e descrivici la tua situazione.

Quante volte si può effettuare una surrogazione del mutuo?

Da decreto, la surrogazione del mutuo sulla prima casa non prevede limiti prestabiliti. Si può procedere con la surroga ogni qual volta il mutuatario avverta la necessità di trasferire il proprio debito ipotecario o abbia voglia di sfruttare un determinato momento storico per risparmiare sui tassi.
Tuttavia potrebbe essere che la nuova banca non accetti la surroga del mutuo sulla prima casa, qualora avvenga troppo frequentemente la pratica da banca a banca. Collezionare surroghe, infatti, potrebbe esser malvisto dalle nuove banche. Quando si fa richiesta di surroga, la banca ha tutto il diritto di compiere degli accertamenti sul richiedente, e vedere come si è comportato con la banca originaria o se ha già compiuto altre surroghe, prima di consentire lui il trasferimento. Il motivo è che per il mutuatario non ci sono costi per la surrogazione, perché le spese sono a carico della banca; pertanto, se il cliente dovesse scegliere di trasferirsi nuovamente presso un altro istituto a pochi mesi dalla sigla del contratto, la banca ci rimetterebbe in termini economici e questo potrebbe creare un blocco tra voi e ulteriori surroghe nello stretto tempo, facendo diventare più difficoltoso ottenere una surrogazione del mutuo se già ne sono state effettuate 3 o più in precedenza. Il nostro consiglio, in ogni caso, è di aspettare almeno 6-12 mesi sempre prima di una nuova surroga e, qualora ne aveste la possibilità, di affidarvi a un consulente finanziario che saprà supportarvi e guidarvi alla miglior banca del momento. In alternativa, in ogni caso, è sempre buona prassi consultare mutuisupermarket per farvi un’idea autonoma dei tassi e dei costi attuali sul mercato.


Sperando di aver fornito ulteriori chiarimenti su come si fa una surroga mutuo sulla prima casa e quali siano i requisiti per portarla avanti, termina qui l’articolo sulla surrogazione e sul principio di convenienza che essa porta con sé. Domandarsi se una surroga è conveniente o quali siano i passaggi da fare per ottenerla è piuttosto importante, se non determinante per questo periodo storico. Se c’è una cosa positiva che le crisi politiche ed economiche comportano al cittadino sono proprio gli influssi sui tassi: sfruttare i minimi storici dei tassi è la mossa migliore che il mutuatario possa compiere per risparmiare sul mutuo che, si sa, è un grande impegno economico e temporale. Pertanto è utile guardare cosa offre il mercato oggi in termini di mutuo e tassi, e procedere con il trasferimento del debito ipotecario, laddove si paghino meno tassi.

Per qualsiasi domanda sulla surrogazione mutuo della vostra prima casa, potete sempre  lasciare un commento sotto l’articolo; o in alternativa, contattarci via email per informazioni o soluzioni più specifiche.

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