Surrogazione mutuo prima casa: cos’è, quando richiederla e come

Come funziona la surroga di un mutuo sulla prima casa? Dettagli e spiegazioni

Il mutuo sulla prima casa è un impegno oneroso che richiede costanza e specifica attenzione alla restituzione. È una grande responsabilità, quella di saldare il debito con la banca, un compito determinante e così lungo, che spesso si finisce col “dimenticare” lo scorrere del tempo e tutto quello che porta dietro con sé. Pagare il mutuo è come un automatismo che si presenta a fine mese, e che si fa sentire parecchio! L’acquisto della prima casa non è certo una passeggiata, tuttavia, se si presta attenzione al mondo dei mutui interessandosi alle dinamiche di mercato, il pagamento del mutuo può rivelarsi più conveniente di quello che sembra. Per questo motivo, affronteremo qui la questione della surrogazione mutuo sulla prima casa e del risparmio che comporta.
Come si fa a risparmiare con la surroga? Con la crisi del mercato: oscillando costantemente, è difficile che il mutuo presenti sempre gli stessi tassi per tutto l’arco della sua durata, specie sui mutui sulla prima casa che sono generalmente molto lunghi.
Questo può significare due cose: che di colpo il mutuo possa diventare ancora più costoso, oppure, facendo riferimento al presente, la situazione possa diventare molto più vantaggiosa con una surroga.
Considerando i minimi storici che stiamo vivendo, il mercato traduce la tendenza al ribasso nel risparmio sui tassi. La surroga del mutuo sulla prima casa, pertanto, se non si presenta come una specifica necessità del mutuatario, può rivelarsi una mossa astuta che possa consentirgli di risparmiare soldi sui tassi d’interesse del mutuo, e possono richiederla tutti (o quasi)!

Per capire meglio di cosa si tratta, in questo articolo cercheremo di raccogliere tutte le informazioni sulla surrogazione del mutuo della prima casa, in modo da restituire una spiegazione completa su cos’è e come si effettua la surroga, passando per i requisiti e i consigli aggiuntivi da tenere in considerazione.

Surrogazione mutuo prima casa: cos’è e cosa significa

Con la portabilità del mutuo o surrogazione del mutuo sulla prima casa si intende la possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario presso una nuova banca.
Ci sono diverse motivazioni che spingono un intestatario del mutuo a voler cambiare referente: può essere una specifica necessità di cambiamento oppure una strategia che, in relazione al contesto storico ed economico, possa fargli risparmiare molti soldi sugli interessi totali del mutuo.
La surroga si effettua, sostanzialmente, quando il mutuatario si ritrova a pagare tassi svantaggiosi rispetto al mercato, che offre invece proposte di mutuo più interessanti sulla prima casa. 

La surrogazione mutuo non è necessariamente lo step successivo alla rinegoziazione, ma generalmente viene consigliato di provare a rinegoziare le condizioni del proprio contratto, prima di procedere col trasferimento in un altro posto. Può capitare anche che il mutuante non accetti la proposta del cliente; a quel punto il mutuatario, non più soddisfatto delle caratteristiche del vecchio contratto stipulato, può provvedere al trasferimento mediante surroga di mutuo sulla prima casa presso una nuova banca con proposte di tassi migliori. 

Introdotta con la Legge Bersani del 2007, la surroga è oggi un importante strumento per riscattare il proprio mutuo gratuitamente, considerando che tutte le spese per rogito, perizia, e quant’altro, sono a carico della nuova banca che accoglie il mutuatario. Tuttavia, prima di precipitarsi a capofitto su nuove condizioni vantaggiose, il mutuatario deve capire in cosa consiste questo strumento, cosa serve per avviare la surrogazione mutuo sulla prima casa e soprattutto se è davvero vantaggiosa per il proprio caso specifico, dato che non sempre è detto che sia così.

Conviene sempre una surroga?

Partiamo dalla domanda fondamentale: conviene in ogni caso fare una surroga? La risposta è , se decidiamo di effettuare una surroga è sicuramente per trarne vantaggio, ma sempre in relazione al contesto e ai tassi.surrogazione mutuo prima casa
Con la Legge Bersani, come accennato poco fa, si ha diritto di trasferire il debito presso un’altra banca con una surrogazione mutuo della prima casa gratuita, rendendo questo strumento senz’altro flessibile e conveniente: l’unica spesa prevista sono i 35 euro della tassa d’iscrizione surrogazione nei registri immobiliari (nonostante anche questa spesso viene pagata dalla banca); per il resto, è tutto a carico della banca e quindi GRATUITO.

Tuttavia, per assicurarsi che la surroga sia davvero vantaggiosa per il proprio mutuo, è necessario porre l’attenzione sui tassi che la nuova banca propone. Di base, la surroga conviene se si pagano meno interessi sul prestito. Perciò, se non ci sono particolari situazioni economiche che possano spingere il mutuatario a diminuire le rate, aumentando il tempo (e perciò i tassi), la surroga mutuo sulla prima casa più conveniente è quella che sfrutta il ribasso dei tassi d’interesse ma al contempo lascia invariata la rata mensile o addirittura la abbassa, così da riuscire a pagare lo stesso importo e, contemporaneamente, a ridurre il tempo del mutuo (e perciò dei tassi calcolati sulla durata) oppure lasciando la stessa durata ma con una rata minore. 

C’è inoltre da fare un’altra importante considerazione: la surroga del mutuo sulla prima casa conviene se esso è stato stipulato da poco. Considerando l’ammortamento alla “francese”, dove gli interessi vengono concentrati nei primi anni, non conviene surrogare un mutuo sulla prima casa dopo aver concluso il primo lasso di tempo in cui si sono pagati tutti i tassi d’interesse lì concentrati. 

Per concludere, la surroga può essere davvero conveniente per il proprio mutuo se: si passa da un tasso fisso a variabile in questo periodo di tassi ai minimi, per poi rinegoziare o surrogare ad un tasso fisso non appena si alzeranno; oppure, attuare un ragionamento inverso, passando da un tasso variabile a fisso, congelando il tasso fisso “basso” del mercato attuale in previsione del rialzo futuro

Prerequisiti e documenti necessari alla surroga del mutuo sulla prima casa

Chi può fare la surrogazione del mutuo? Tecnicamente, non ci sono delle limitazioni scritte alla portabilità. Tuttavia, gran parte delle banche favorisce la surroga del mutuo a contratti già attivi da almeno 6 a 12 mesi. Questo perché la banca vuole assicurarsi che il nuovo mutuatario sia affidabile, constatando l’effettuato pagamento di sei o dodici rate.
Oltre questo, però, per poter procedere con la surroga mutuo sulla prima casa sono necessarie le seguenti informazioni e documentazioni:

– copia dei documenti di pagamento del vecchio mutuo;
– copia dell’atto notarile d’acquisto dell’immobile;

– copia di iscrizione dell’ipoteca;

– copia del codice fiscale e del documento, sia del mutuatario che dei garanti;

– copia del certificato di nascita e di stato civile;
– documento che certifichi dipendenza lavorativa, libero professionismo o lavoro autonomo, e il modello unico per la dichiarazione del reddito (730, buste paga, contratto, ecc.);

documentazione catastale e planimetria.

Oltre questi documenti, sicuramente necessari per intraprendere la surroga presso un’altra banca, è possibile che vengano richieste documentazioni più dettagliate e particolari, come ad esempio rilasci di condoni su abusi edilizi, documenti finanziari o quant’altro. Pertanto, è sempre bene avere a portata di mano tutto ciò che riguarda la propria abitazione su cui si dovrà surrogare il mutuo.

I passaggi da seguire per effettuare una surroga sulla prima casa

Una volta deciso di trasferire il proprio debito presso una nuova banca, è giusto ragionare su come si fa una surrogazione e quali sono i passaggi da fare durante una surroga del mutuo sulla prima casa. Per semplificare il quadro della situazione, riportiamo di seguito tutti i passaggi previsti dalla portabilità del mutuo.

  1. Individuare la banca

surrogazione mutuo prima casaLa prima cosa da fare per procedere con la surroga mutuo sulla prima casa è quello di avviare una ricerca delle offerte bancarie migliori. Può sembrare un passo sbrigativo, ma in realtà è la fase più importante, perché la banca che viene scelta sarà quella dove si sposterà il debito comportato dall’acquisto della prima casa.

Per semplificare la ricerca, ci sono alcuni strumenti online che consentono di comparare banche e tassi proposti dal mercato giorno per giorno: è il caso di mutui supermarket, dove è possibile inserire a questo link le varie informazioni sul proprio mutuo (importo residuo, anni, reddito, ecc) per avere in pochi secondi una lista di tutte le banche con le quali si può effettuare una surroga e l’importo della rata associato alla durata del mutuo. In questo modo si riuscirà in modo semplice e intuitivo a fissare subito l’appuntamento con una delle banche individuate.

È importante scrutare attentamente le proposte e vedere se effettivamente conviene procedere con la surrogazione del mutuo. Qual è il tasso del vecchio mutuo? È più alto dei tassi di mercato? Il consiglio è quello di selezionare prima le offerte migliori, per poi valutare l’idea di un incontro in banca per studiarne da vicino i dettagli con chi di dovere. C’è anche un’altra alternativa, ovvero, l’utilizzo di un consulente finanziario esperto che sappia indirizzare il proprio cliente. Va chiarito che in questo caso è previsto un pagamento a parte per la consulenza che, in quanto facoltativamente privata, non rientra nelle spese a carico della banca e solitamente si aggira intorno all’1% del mutuo.
Ovviamente dovendo decidere tra una scelta gratuita e una a pagamento si è sempre propensi ad affidarsi a quella gratuita, ma nel caso in cui non si abbia molto tempo a disposizione per star dietro agli appuntamenti della banca o comunque non ci si intende troppo dei documenti necessari e dei valori da considerare per comprendere quale banca è la più conveniente, sicuramente la scelta di affidarsi a un consulente bancario è quella più idonea.
La figura del consulente finanziario è una persona che riesce a seguirvi da inizio a fine nella procedura di surroga, fino ad arrivare al giorno di stipula dal notaio, dove si andrà a retribuire il lavoro svolto dal consulente. Esistono tante persone che fanno questi lavori, alcune subappaltando le richieste e prendendo retribuzioni sopra a quelle previste dalla legge, pertanto noi vi consigliamo di affidarvi solamente a consulenti certificati e riconosciuti.
In particolare, se avete bisogno di maggiori informazioni, potete inviarci un’email o inviare la vostra richiesta di contatto da qui, spiegandoci la vostra situazione e vi indirizzeremo noi a un consulente riconosciuto, pronto ad assistervi, chiedendovi delle provvigioni in linea con quelle previste dalla legge.

  1. Avviare la pratica

Una volta scelta la banca presso cui trasferire il debito ipotecario, si può avviare la pratica di surroga mutuo sulla prima casa attraverso la richiesta di surrogazione.
La domanda può essere compilata e consegnata direttamente allo sportello bancario di riferimento, oppure scaricando i moduli online e procedere con l’invio tramite raccomandata. Per conoscenza, si invia una raccomandata anche alla vecchia banca, che è giusto sappia quanto stia accadendo a livello burocratico.

Se invece avete scelto di affidarvi a un consulente bancario, la procedura sarà più semplice, dato che una volta firmato il contratto di affidamento della pratica con il vostro consulente, penserà lui a effettuare la richiesta alla banca individuata per voi, senza dover inviare raccomandate e quant’altro.

>>> Se vuoi richiedere una consulenza per la surroga del mutuo, CLICCA QUI <<<

  1. Inviare la documentazione

Insieme alla domanda, successivamente andrà consegnata tutta la documentazione per la surrogazione del mutuo sulla prima casa che vi abbiamo indicato sopra. Una volta ricevuti tutti i documenti, la banca valuta finalmente la richiesta.
Se la banca accetta la richiesta di surroga, sarà la stessa a contattare la vecchia banca per la richiesta del nullaosta, e per conoscere il residuo del mutuo da trasferire. Il valore residuo del mutuo, che sarà trasferito presso la nuova banca, corrisponderà al nuovo mutuo. Il passaggio tra la banca originaria e quella nuova deve avvenire secondo normativa in un tempo massimo di 30 giorni.

Anche qui, nel caso in cui abbiate affidato la pratica ad un consulente bancario, vi spiegherà lui stesso come procedere, inviandogli tramite email tutta la documentazione necessaria, il quale si occuperà di riportarla alla banca. In questo caso, il vostro unico riferimento resterà il consulente e potrete affidare a lui tutte le domande e le perplessità, soprattutto se vi trovate in situazioni particolari con la vostra abitazione, dove presenti piccoli abusi o non conformità con le planimetrie.
In ogni caso, se avete individuato in autonomia la banca per la surroga, tramite portali come mutuisupermarket, avrete comunque sia il supporto di un consulente in modo gratuito per eventuali problemi o difficoltà, nonostante il sostegno potrebbe esser limitato sotto alcuni aspetti.

  1. Perizia immobiliare

Accettata la richiesta e convalidata a livello finanziario, la banca provvederà autonomamente ad avviare la perizia immobiliare per valutare il valore dell’immobile che, per legge, deve essere l’80% del valore per essere surrogato. 

In questa fase sarà assegnato questo compito a un perito neutrale, che non ha contatti diretti con la banca per evitare possibili truffe e verrà fissato l’appuntamento in cui il perito si presenterà nel vostro immobile per stabilire il valore dell’abitazione.
Viene controllato in questa fare lo stato catastale e il rispetto della planimetria originaria. È importante, affinché venga compiuta la surroga del mutuo, che la prima casa non presenti modifiche interne personalizzate e abusive.
In questa fase, capita spesso che alcuni immobili presentino muri, finestre o soppalchi non segnalati nella planimetria. È quindi importante prestare attenzione a questo passaggio, perché un negativo riscontro nella perizia immobiliare potrebbe comportare la negazione della surroga e, a volte, anche il pagamento a vostro carico della perizia immobiliare.
Esistono alcuni istituti bancari che permettono piccoli abusi, in quanto viene sottratto dal valore di perizia, il costo per ripristinare l’abitazione allo stato di conformità. Se ad esempio avete un muro non indicato nella planimetria, la perizia avrà il valore dell’immobile, meno il costo per la rimozione del muro, ma attenzione, sono veramente poche le banche che permettono questa cosa in fase di perizia.
Nel caso di ricerca autonoma della banca a cui affidarvi, il consiglio è quello di leggere le schede di surroga nel dettaglio, una volta individuato la rata presso le varie banche, tramite i motori di comparazione come mutuisupermarket. Nel caso di affidamento della pratica ad un consulente finanziario, è vostro interesse indicare eventuali discrepanze con la planimetria o abusi, così da fargli trovare la soluzione in linea con le vostre esigenze.

  1. Apertura conto e atto notarile

La fase finale della stipula del mutuo è l’atto notarile che ufficializza la surrogazione del mutuo sulla prima casa. Allo stesso notaio spetta anche il compito di iscrivere l’ipoteca nel registro immobiliare e dare all’atto il “titolo esecutivo”. La fase notarile è l’ultimo step per la surrogazione del mutuo, e una volta superata, può dichiararsi effettivo il trasferimento dell’ipoteca alla nuova banca con l’accensione del nuovo mutuo.
Attenzione però, perché prima di procedere all’atto, è necessario aver già preventivamente aperto un conto corrente con la banca che andrà a farsi carico del vostro mutuo, ovvero quella di destinazione della surroga. Questo passaggio per alcune banche online potrebbe richiedere fino a 15-20 giorni di tempo, pertanto muovetevi il prima possibile e indicate in fase di apertura del conto che avete già prefissato l’appuntamento dal notaio per la surroga, così da sollecitarne l’apertura.

Quante volte si può effettuare una surrogazione del mutuo?

Da decreto, la surrogazione del mutuo sulla prima casa non prevede limiti prestabiliti. Si può procedere con la surroga ogni qual volta il mutuatario avverta la necessità di trasferire il proprio debito ipotecario o abbia voglia di sfruttare un determinato momento storico per risparmiare sui tassi.
Tuttavia potrebbe essere che la nuova banca non accetti la surroga del mutuo sulla prima casa, qualora avvenga troppo frequentemente la pratica da banca a banca. Collezionare surroghe, infatti, potrebbe esser malvisto dalle nuove banche. Quando si fa richiesta di surroga, la banca ha tutto il diritto di compiere degli accertamenti sul richiedente, e vedere come si è comportato con la banca originaria o se ha già compiuto altre surroghe, prima di consentire lui il trasferimento. Il motivo è che per il mutuatario non ci sono costi per la surrogazione, perché le spese sono a carico della banca; pertanto, se il cliente dovesse scegliere di trasferirsi nuovamente presso un altro istituto a pochi mesi dalla sigla del contratto, la banca ci rimetterebbe in termini economici e questo potrebbe creare un blocco tra voi e ulteriori surroghe nello stretto tempo, facendo diventare più difficoltoso ottenere una surrogazione del mutuo se già ne sono state effettuate 3 o più in precedenza. Il nostro consiglio, in ogni caso, è di aspettare almeno 6-12 mesi sempre prima di una nuova surroga e, qualora ne aveste la possibilità, di affidarvi a un consulente finanziario che saprà supportarvi e guidarvi alla miglior banca del momento. In alternativa, in ogni caso, è sempre buona prassi consultare mutuisupermarket per farvi un’idea autonoma dei tassi e dei costi attuali sul mercato.


Sperando di aver fornito ulteriori chiarimenti su come si fa una surroga mutuo sulla prima casa e quali siano i requisiti per portarla avanti, termina qui l’articolo sulla surrogazione e sul principio di convenienza che essa porta con sé. Domandarsi se una surroga è conveniente o quali siano i passaggi da fare per ottenerla è piuttosto importante, se non determinante per questo periodo storico. Se c’è una cosa positiva che le crisi politiche ed economiche comportano al cittadino sono proprio gli influssi sui tassi: sfruttare i minimi storici dei tassi è la mossa migliore che il mutuatario possa compiere per risparmiare sul mutuo che, si sa, è un grande impegno economico e temporale. Pertanto è utile guardare cosa offre il mercato oggi in termini di mutuo e tassi, e procedere con il trasferimento del debito ipotecario, laddove si paghino meno tassi.

Per qualsiasi domanda sulla surrogazione mutuo della vostra prima casa, potete sempre  lasciare un commento sotto l’articolo; o in alternativa, contattarci via email per informazioni o soluzioni più specifiche.

Condividi questo articolo:

Surrogazione mutuo prima casa: cos’è, quando richiederla e come

mutuo ipotecario per liquidità