Ipoteca di primo grado: che cos’è e come funziona?

Iscrizione, cancellazione e informazioni sull’ipoteca di primo grado

Nell’erogazione di un mutuo è molto frequente che vengano richieste delle debite garanzie. L’ipoteca è un diritto che il mutuante richiede per tutelare le somme prestate a credito. Più ipoteche possono gravare uno stesso bene. Il loro ordine di iscrizione determina la priorità con cui possono essere soddisfatte. 

Ipoteca di primo grado: che cos’è?

L’ipoteca è una forma di garanzia che il creditore può richiedere per tutelare il suo diritto alla soddisfazione del credito. Infatti, il creditore garantito da ipoteca sa che, nel caso in cui il debitore non estingua il debito, potrà sempre ottenere quanto dovuto grazie al bene ipotecato. 

Oggetto di questa garanzia deve essere un bene iscritto nei pubblici registri, nei quali viene trascritta. Non è importante se si tratta di un bene mobile o immobile. L’ipoteca può gravare tanto su una casa o su un veicolo, quanto sui titoli di Stato o dei brevetti. Questa può anche essere iscritta su un bene altrui: un genitore potrebbe garantire con la propria casa il mutuo richiesto dalla figlia, ad esempio.

Grazie all’ipoteca, il creditore può soddisfare le proprie pretese economiche sul bene oggetto di garanzia. Secondo l’articolo 2808 del Codice civile, l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di esproprio, eventualmente anche nei confronti del terzo acquirente. Se il debitore ha venduto il bene ipotecato, il creditore può comunque pignorarlo, qualora il suo credito non fosse ripagato: l’esproprio sarà valido anche nei confronti del nuovo proprietario. Di contro, il nuovo acquirente può richiedere l’annullamento della compravendita se al momento dell’acquisto non fosse stato informato dell’ipoteca.

Avvenuto l’esproprio, il bene viene messo in vendita. Al creditore titolare dell’ipoteca spetta il diritto di essere compensato per primo con i proventi della vendita. Soddisfatta la prelazione del creditore garantito, la quota rimanente spetta al debitore ex proprietario o ad eventuali altri creditori. In caso di più debiti, è importante stabilire l’ordine con cui i creditori possono essere ripagati: i fondi potrebbero non essere sufficienti per tutte le legittime pretese e sullo stesso bene potrebbero essere apposte più ipoteche.

L’ordine delle ipoteche

Quando più creditori devono essere ripagati è essenziale stabilire una gerarchia. Di norma, vige la parità tra i creditori. Nel caso in cui il patrimonio non fosse sufficiente, questi sarebbero ripagati in proporzione alle loro pretese. Vi sono però delle cause di prelazione, tra cui l’ipoteca, le quali permettono a chi ne beneficia di essere ripagato interamente prima dei creditori chirografari, che non beneficiano cioè di alcuna garanzia prelatoria.

Nel caso tipico di un mutuo ipotecario o fondiario, l’Istituto di credito che concede il finanziamento richiede come garanzia l’ipoteca sull’immobile da acquistare o su un altro immobile. nel caso in cui il mutuatario non riesca a onorare il debito, pagando puntualmente le rate del mutuo, il mutuante può procedere al pignoramento come ultimo mezzo di tutela, come sopra illustrato. Ripagato per intero l’Istituto che ha erogato il mutuo, l’eventuale cifra rimasta potrà essere utilizzata per ripagare i creditori chirografari.

La procedura si complica qualora siano state apposte più ipoteche sullo stesso immobile. In questo caso, a rilevare è l’ordine cronologico di iscrizione delle ipoteche. 

Si parla di ipoteca di primo grado, di secondo grado, e così via per definire la sequenza con cui queste potranno essere soddisfatte. Un’ipoteca di secondo grado potrà essere ripagata solo dopo che sarà stato estinto il debito garantito dall’ipoteca di primo grado.

Si consideri ad esempio il pignoramento di un immobile, su cui siano stati concessi due diversi mutui, entrambi garantiti da ipoteca. Al momento del pignoramento, il primo mutuo vanta un credito residuo di 70 mila euro ed è garantito da un’ipoteca di primo grado; il secondo, un credito di 30 mila euro, ed è garantito da un’ipoteca di secondo grado. 

Se nell’asta in cui viene venduto l’immobile, si ricava un valore di 120 mila euro, tutti i creditori vengono ripagati: per primo, il primo mutuo da 70 mila euro, quindi il secondo da 30 mila; i restanti 20 mila euro andranno all’ex proprietario. 

Se, invece, dall’asta fossero ricavati soltanto 90 mila euro, la situazione sarebbe alquanto diversa: il primo mutuo sarebbe comunque ripagato interamente, mentre il secondo mutuo potrebbe rifarsi solo sui restanti 20 mila euro, subendo una perdita di 10 mila euro. All’ex proprietario non spetterebbe alcunché.

Come chiarisce l’articolo 2853 del Codice civile, il numero d’ordine delle iscrizioni determina il loro grado. Se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e di ciò si fa menzione nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti. 

Eventuali mutui chirografari verrebbero ripagati solo dopo la totale estinzione delle ipoteche

Quando è necessaria e perché

Come detto, l’ipoteca insiste soltanto sui beni che siano iscritti nei pubblici registri. Il titolo grazie al quale può essere iscritta l’ipoteca può essere di tre tipi:

  • Volontario
  • Giudiziale
  • Legale

L’ipoteca volontaria è quella che viene concessa dal proprietario dell’immobile in un accordo con il beneficiario, sia esso il debitore o un terzo garante. Questa ha una natura contrattuale, di accordo tra le parti. Di norma, l’ipoteca è richiesta in occasione di un finanziamento di importo sostanziale. Il caso tipico è quello del mutuo per l’acquisto di un immobile, con la conseguenza che l’ipoteca sarà apposta sull’immobile stesso: solo all’estinzione del mutuo l’ipoteca potrà essere cancellata. In alcuni casi, l’Istituto che concede il finanziamento può richiedere garanzie ai parenti del mutuatario, come l’ipoteca sulla casa di questi.

Se l’ipoteca viene iscritta in seguito a una condanna o a un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, si parla di ipoteca giudiziale. Infine, l’ipoteca legale è quella che può essere legalmente richiesta, che trascura la volontà di chi la concede. Il richiedente può esigerla in alcuni casi specifici quali:

  • La vendita di un immobile
  • La divisione dei beni

Nel primo caso, il venditore di un immobile si può tutelare contro il mancato pagamento dell’acquirente, facendo trascrivere un’ipoteca sull’immobile stesso. In caso di inadempienza, il venditore potrà far pignorare l’immobile ed essere certo dell’avvio della procedura. Nel secondo caso, quando più eredi debbano spartirsi un’eredità in cui è presente un immobile indivisibile, possono decidere di attribuire a uno di loro la proprietà di questo, dietro garanzia di conguaglio: nel caso in cui il nuovo proprietario non proceda al pagamento, i beneficiari dell’ipoteca possono procedere all’esproprio.

Iscrizione dell’ipoteca di primo grado, come avviene e come cancellarla?

L’iscrizione dell’ipoteca di primo grado nei pubblici registri è una condizione essenziale affinché si formi il diritto di ipoteca. In mancanza della trascrizione, il creditore non può diventare titolare di questo diritto. L’altra condizione essenziale è che esista un titolo per l’ipoteca, come sopra elencato: il credito per il quale la garanzia di ipoteca è creata deve essere stato riconosciuto volontariamente, giudizialmente o legalmente. 

In mancanza di un titolo adeguato, la sola iscrizione non può generare una valida ipoteca: in questo caso si tratterebbe di un’errata iscrizione su un pubblico registro.  

L’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri ha durata ventennale. Prima della scadenza, questa può essere rinnovata, nel caso in cui il debito non sia stato estinto. In questo caso l’ipoteca mantiene il grado originario. Se invece la rinnovazione è fatta dopo la scadenza, la nuova ipoteca otterrà l’ultimo grado nella sequenza di ipoteche, perdendo l’eventuale priorità. Non solo, eventuali vendite dell’immobile effettuate nell’intervallo di tempo tra la scadenza e il rinnovo non potranno essere pignorate.  

L’ipoteca è una garanzia di un debito: quando questo viene ripagato, l’ipoteca si estingue. Oltre a questo, l’estinzione dell’ipoteca può avvenire nei seguenti casi, in accordo con l’articolo 2878 del Codice civile: 

  • con la cancellazione dell’iscrizione
  • con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine di venti anni
  • col perimento del bene ipotecato
  • con la rinuncia del creditore
  • con lo spirare di un eventuale termine o al verificarsi di una condizione risolutiva
  • con il trasferisce all’acquirente del diritto espropriato

 Le procedure per la cancellazione dell’ipoteca dipendono da come si è originato il titolo. 

Nel caso di ipoteca volontaria, la cancellazione può avvenire in tre modi:

  • cancellazione automatica
  • atto notarile
  • ricorso al giudice

La cancellazione automatica si ha quando l’Istituto che ha erogato il mutuo comunica agli uffici competenti l’estinzione del debito, entro trenta giorni. Questa procedura semplificata, introdotta dalla Legge Bersani (L. 04/2007), permette di evitare il ricorso al notaio. Gli altri due metodi di estinzione dell’ipoteca volontaria implicano il ricorso a un soggetto terzo, sia esso il notaio o il giudice.

Nel caso dell’ipoteca giudiziale, spetta alla parte che desideri tutelare il proprio diritto richiederne la cancellazione. I casi in cui può essere richiesta la cancellazione corrispondono a quelli elencati per l’estinzione. Nel caso dell’ipoteca legale, il legittimo interessato può richiederla in caso di adempimento delle obbligazioni.


In conclusione, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che tutela il creditore. Questa può essere richiesta nel caso in cui il bene oggetto della garanzia sia iscritto ai pubblici registri, come nel caso degli immobili o dei veicoli. L’ordine di registrazione determina la priorità in caso di più ipoteche: l’ipoteca di primo grado dovrà essere interamente ripagata affinché si possa passare alla seconda, e così via. L’ipoteca ha una durata ventennale e, nel caso il debito esista ancora dopo tale termine, dovrà essere rinnovata prima del termine per mantenere il grado di priorità. Oltre al rinnovo, è possibile ottenere la cancellazione dell’ipoteca in una serie di casi specifici, il principale dei quali è costituito dall’estinzione del debito.

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