Come comprare casa senza mutuo? Spese accessorie e passaggi

Info su alternative e sul costo del notaio per l’acquisto di casa senza il mutuo

Ad un certo punto della nostra vita acquistare un’abitazione non è un mero desiderio o inutile capriccio, è una reale esigenza; esattamente come lo è avere i fondi necessari per farlo. Le crisi che hanno coinvolto il nostro paese, insieme all’aumento generale del costo della vita, complicano l’esistenza a molte famiglie e giovani coppie italiane. La liquidità molto spesso è solo un miraggio, come lo è altrettanto la possibilità di stipulare un mutuo, avendo contratti precari alle spalle. La vera domanda diventa quindi: come comprare casa senza mutuo? Infatti, oggigiorno le garanzie richieste dalle banche sono sempre di più, ragione per la quale non sempre riusciamo ad ottenere un finanziamento. I soldi per continuare a pagare l’affitto iniziano a sembrarci buttati via: vogliamo avere più stabilità, sicurezza ed iniziare magari a mettere le basi per una nuova fase della nostra vita. Con l’approfondimento di oggi ci focalizzeremo proprio su come comprare casa senza mutuo: alternative, costi, vantaggi, rischi e molto altro ancora.

Comprare casa senza mutuo, si può?

Comprare casa senza mutuo, si può? Le parole comprare casa senza mutuo a molti potrebbero sembrare una missione impossibile. Ma, in realtà, grazie a qualche escamotage si può fare, eccome. Difatti, esistono varie opportunità che consentono a chi sta cercando di acquistare un’abitazione, di farlo senza aver stipulato un finanziamento; semplicemente, sono opzioni poco conosciute e per questo poco considerate. Premettiamo che, qualsiasi sia l’opzione presa in esame, il criterio fondamentale per la riuscita della compravendita è che ci siano un accordo tra i contraenti: venditore e compratore, senza la mediazione di una banca e dunque di un mutuo. Ma iniziamo ad entrare nel dettaglio e conoscere la più utilizzata della alternative: la compravendita con riserva di proprietà.

La compravendita con riserva di proprietà

Conosciuta anche come compravendita con patto riservato di dominio, la compravendita con riserva di proprietà è una delle migliori soluzioni con cui è possibile comprare casa senza un mutuo. Sostanzialmente, i contraenti sottoscrivono un contratto nella quale vengono esplicitati i dettagli della compravendita senza un finanziamento. Ciò significa che è il proprietario di casa a conferire all’acquirente la facoltà di pagare a rate quanto dovuto, con annesso un tasso d’interesse.

Con questa soluzione entrambe le parti avrebbero il loro importante vantaggio. Per il venditore si riduce il rischio che il debitore si riveli insolvente, oltre al fatto che se così accadesse, il proprietario avrebbe la facoltà di recidere immediatamente il contratto; inoltre, il venditore può intascare una cifra superiore rispetto a quella di vendita, grazie al tasso d’interesse imposto sull’ammontare del debito. Dal canto suo, invece, il compratore ha l’enorme vantaggio di non dover avere una grossa somma di liquidità al momento dell’acquisto, né tantomeno ottenere la concessione di un mutuo da una banca; in più, il compratore otterrebbe subito la detenzione della casa.

Come comprare casa senza mutuo: le alternative

ALTERNATIVE

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE

Vendita con condizione risolutiva Facendo un confronto immediato con la riserva di proprietà, nel caso della vendita con condizione risolutiva il trasferimento della proprietà avviene nell’esatto momento in cui viene firmato il contratto di compravendita tra le parti. Il tutto viene tutelato da una specifica clausola presente nel rogito della casa, la quale sancisce che con il mancato pagamento di una o più rate, il contratto verrà recesso in automatico. In tal modo, la titolarità dell’abitazione tornerà nelle mani del venditore. Dunque, questa clausola ha la funzione di salva proprietà, in caso di insolvenza da parte dell’acquirente.
Rent to buy Anche il rent to buy potrebbe essere un’ottima risposta alla domanda come comprare casa senza mutuo. Possiamo definirlo una specie di contratto di affitto con riscatto finale. Sostanzialmente, il proprietario di casa permette al compratore di trasferirsi e pagare un canone mensile. Alla fine del periodo concordato di locazione, che sarà al massimo 10 anni, l’acquirente avrà il diritto di comprare l’abitazione. Il prezzo dell’immobile verrà pattuito tra i contraenti sin dall’inizio, bloccando quindi l’importo. Alla quota finale che andrà a pagare il compratore, verrà sottratto l’importo complessivo di affitto, versato nel corso degli anni.
Leasing immobiliare Detto anche contratto con locazione finanziaria di ritorno, il leasing immobiliare si presenta come una valida opzione per chi non dispone della liquidità necessaria a comprare casa, pur avendone l’esigenza. In questo caso, il soggetto si affida ad una banca o società di leasing, a cui dovrà pagare un canone mensile, ogni 3 o 6 mesi, per potersi trasferire, nonché vivere nell’abitazione. Una volta che il contratto scade, all’affittuario rimangono tre possibilità:

  1. Comprare casa, versando la quota mancante rispetto al prezzo dell’immobile e sottraendo quanto già pagato negli anni.
  2. Prorogare il contratto, continuando dunque a sfruttare il leasing immobiliare.
  3. Recedere il contratto, quindi abbandonare l’abitazione.

Se cerchi altre utili informazioni in merito all’argomento, puoi leggere il nostro approfondimento circa il sale and lease-back immobiliare.

Prestito vitalizio 
ipotecario
Se fino ad ora abbiamo visto alternative convenienti soprattutto per i giovani, passiamo ad una soluzione pensata per gli over 60 che sono già proprietari di una casa. Il prestito vitalizio ipotecario prevede che il soggetto chieda alla banca di erogare una somma equivalente ad una specifica percentuale del valore effettivo dell’immobile, con annessa ipoteca su di esso. In tal modo, il debitore può diventare già il proprietario di casa. Nel caso di morte del soggetto, saranno i suoi eredi a decidere cosa farne della casa:

  1. Estinguere ipoteca e debito del defunto, tenendosi dunque l’abitazione;
  2. Vendere l’immobile, in modo autonomo o con l’aiuto dell’istituto bancario, e poi estinguere il debito del defunto grazie al ricavato della vendita.

In ogni caso, il debito in qualche modo andrà estinto perché, come sappiamo, la banca deve essere rimborsata altrimenti potrebbe confiscare il bene grazie all’ipoteca. Nel caso in cui la casa venisse pignorata, andasse all’asta e voleste ricomprarla, potete trovare alcune soluzioni nel nostro articolo su come ricomprare casa all’asta.

Acquisto casa senza mutuo: come funziona il rogito?

Anche se non stiamo comprando casa attraverso un finanziamento è comunque necessario recarsi in un ufficio notarile. Infatti, è il notaio a rilasciare l’atto che attesta l’avvenuto trasferimento di proprietà dal venditore al compratore. A tal proposito, affinché la compravendita possa avere un lieto fine, il notaio si incaricherà di svolgere alcune verifiche, in particolare:

  • verificare la regolarità catastale dell’abitazione;
  • verificare la non sussistenza di vincoli o diritti di terzi sconosciuti;

Inoltre, l’enorme vantaggio che si ottiene nell’acquistare casa senza mutuo è che basta fare soltanto l’atto del passaggio di proprietà. Infatti, non serve l’atto di mutuo bensì l’atto notarile di rogito, i quali sono due documenti ben distinti. In questo senso, il vantaggio è che ci troveremo a dover sostenere una spesa in meno sulla lista rispetto a quelle previste con un mutuo prima casa. A tal proposito, se vuoi approfondire tale aspetto, puoi leggere il nostro articolo circa le spese acquisto prima casa. Ma per quanto riguarda invece il costo notaio acquisto prima casa senza mutuo? Vediamolo nel prossimo paragrafo.

Costo notaio per acquisto prima casa senza il mutuo

Il costo notaio acquisto prima casa senza mutuo varia in base ad alcuni criteri, come ad esempio il prezzo dell’immobile, la zona in cui è stato edificato o la città dove è ubicato. In linea generale, possiamo affermare che mediamente l’importo richiesto per attuare un rogito dal notaio parte da 1.500 fino a 3.000 euro, a cui bisognerà poi aggiungere le tariffe delle imposte previste, a seconda della tipologia di compravendita in atto. Dunque, il costo del rogito notarile aumenta in modo proporzionale a quello della casa prescelta. Infine, ricordiamo che, nel caso in cui la compravendita venga tassata basandosi sul valore catastale dell’immobile e non sul suo valore effettivo, il costo del notaio verrà ridotto del 30%. Puoi trovare maggiori info sul costo del notaio nel nostro approfondimento qui.

Comprare casa senza mutuo: vantaggi e svantaggi

Premettiamo che la decisione di comprare casa senza mutuo è molto soggettiva e varia in base alle esigenze, nonché alla disponibilità economica di ognuno di noi. Qui di seguito elenchiamo alcuni vantaggi e rischi nel procedere con questa opzione di acquisto.

VANTAGGI CASA 

SENZA MUTUO

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE 

Risparmio Indubbiamente, scegliere di comprare un’abitazione senza finanziamento gioverà al nostro portafoglio. Infatti, non dovremmo sostenere molte spese ovvero quelle di: atto di mutuo, perizia, istruttoria, interessi anticipati sul capitale erogato, a seconda del piano di ammortamento selezionato. Con risparmio non si intende solamente il risparmio economico, ma anche di tempo. D’altra parte, come ne parliamo in quest’altro articolo, ci vuole tempo per ottenere un mutuo, oltre al fatto che le banche richiedono molteplici garanzie che qui non si è tenuti a dare. Non dimentichiamo che la concessione del mutuo potrebbe anche essere negata, costringendoci quindi a ricominciare tutto da capo. 
Liquidità Grazie a tutte le soluzioni citate in precedenza, l’acquirente avrà il principale vantaggio di non dover possedere un grande capitale di base. La liquidità di cui dovrà disporre sarà minima e concordata con il venditore, la banca o la società di leasing. 
Agevolazioni fiscali fruibili Le agevolazioni fiscali per la prima casa restano sempre valide: non è importante in che modo viene acquistata ma la sua finalità, dunque quella di abitazione principale. A tal proposito, sarà possibile detrarre interessi e spese a seconda dei criteri da soddisfare previsti dalla legge. Ad esempio, nel caso del leasing immobiliare, la detrazione fiscale prevista è pari al 19% sulle rate annue fino a 8.000 euro, nonché sull’importo del riscatto finale fino ad un massimo di 20 mila euro.
RISCHI CASA SENZA MUTUO

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE

Insolvenza È vero che non abbiamo un mutuo acceso, ma la possibilità risultare insolventi nel tempo rimane. Infatti, se un mutuo dura mediamente 20 o 30 anni, il pagamento per l’acquisto di casa senza il mutuo potrebbe protrarsi per molto più tempo, aumentando, pertanto, il rischio di inadempimento. Dunque, possiamo dire che maggiore è il lasso di tempo durante il quale versiamo le quote, maggiori sono le probabilità che possa succedere la qualunque: perdere il lavoro, cambiare idea, ecc.   
Abusi edilizi Non richiedendo un mutuo, è possibile acquistare anche case aventi abusi edilizi. Il vantaggio, da un lato, sta nel fatto che è possibile trovare qualche buon affare sul mercato, avendo anche meno acquirenti interessati all’immobile. Dall’altro lato, tuttavia, gli abusi edilizi possono essere oggetto di denuncia se non sanati. questo senso, bisogna sempre prestare molta attenzione al rischio che si corre acquistando una casa con abusi edilizi. Per saperne di più puoi leggere il nostro articolo su cosa controllano i periti.
Interessi  Indubbiamente, il tasso d’interesse che un proprietario pattuisce ed applica sulla compravendita della casa senza il mutuo sarà più basso rispetto a quello bancario tradizionale. Tuttavia, a lungo andare potrebbe rivelarsi costoso. Analogamente a quanto detto nella sezione insolvenza, se paghiamo canoni mensili per molto tempo, aumenteranno anche i soldi spesi per gli interessi. 

Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento in merito al comprare casa senza mutuo, auspicando di avervi fornito gli strumenti necessari per passare all’azione in completa tranquillità. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione: nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito contattateci via email per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se e come siete riusciti a comprare casa senza mutuo. A presto! 

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