Rinegoziazione mutui tasso fisso: cos’è e come effettuarla?

Guida alla rinegoziazione del mutuo a tasso fisso

Uno degli aspetti più critici dell’apertura di un mutuo, consiste nel vincolo economico della restituzione che, in un tempo generalmente lungo, deve essere estinta. Per questo motivo, di un mutuo è importante conoscerne le caratteristiche specifiche che rendono appetibile un’offerta, quanto le possibilità che una banca o un istituto del credito offre in caso di “cambiamento”.
Il cambiamento è una variabile imprescindibile della vita, economica quanto individuale: che avvenga una crisi nel paese o una trasformazione a livello personale, il richiedente di un mutuo può sentire il peso economico aumentare o diminuire sulle proprie spalle.
La prima cosa da fare in caso di crisi – e non solo, come vedremo – è chiedere una rinegoziazione del mutuo. Ma cosa significa rinegoziare un mutuo? Esiste una possibilità di rinegoziazione mutui tasso fisso in variabile, e viceversa?

La risposta è ovviamente SI, e in questo articolo andremo ad affrontare nel dettaglio tutto ciò che riguarda le rinegoziazioni mutui a tasso fisso!

Cos’è la rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione del mutuo è quella possibilità di modificare le caratteristiche del mutuo già attivo da tempo, stipulato presso una banca o un istituto del credito. Generalmente, il mutuatario chiede di rinegoziare il mutuo quando si trova in difficoltà con il pagamento delle rate oppure quando vuole approfittare del tasso attuale, grazie a un certo andamento storico dell’economia; ma è l’istituto mutuante a scegliere facoltativamente se concedere la rinegoziazione oppure no.

Si può procedere con la rinegoziazione mutui –  tasso fisso o variabile – presentandosi alla propria banca ed esprimendo personalmente la volontà di modificare i parametri del mutuo aperto, oppure ci si può presentare con in mano un preventivo di surroga ottenuto presso un’altra banca, che, a livello di tassi, si presenta migliore del proprio mutuo già circoscritto, così da avere in mano un piano concorrenziale a quello attuale.
L’obiettivo della rinegoziazione, infatti, è quello di abbassare i costi del mutuo che, il più delle volte, coincide con i tassi d’interesse. Molto spesso capita che, dopo anni e anni di pagamenti mensili, il mutuatario “dimentica” di verificare la situazione del mercato attuale a causa della routine mutuale pagando alla banca interessi maggiori rispetto a quelli che il mercato può offrire.

Come è noto, però, tutto questo è un universo variabile e i tassi di interesse cambiano inrinegoziazione mutui tasso fisso relazione al mercato, e può capitare che i tassi del proprio mutuo già attivo risultino più alti rispetto a quelli presenti sul mercato odierno. È proprio in questo caso che il mutuatario ha di fronte a sé una scelta: procedere col trasferimento oppure tentare la rinegoziazione del mutuo; che è la prima azione consigliabile. Sarà la banca a scegliere se regolare i tassi di interesse con quelli di mercato oppure lasciare che il cliente proceda con una surroga presso una nuova banca, andando a pagare, da lì in poi, gli interessi a un altro istituto bancario. 

Ma la rinegoziazione dei mutui è anche lo strumento per chi sente la necessità di ridurre il numero di rate, così da diminuire il costo dei tassi d’interesse – che aumentano con l’aumentare della durata del mutuo – oppure, caso contrario, si può procedere con la rinegoziazione mutui tasso fisso o variabile se il mutuatario non riesce più a sostenere il pagamento delle rate così come siglate nel contratto. Si può rinegoziare, in questo caso, la diminuzione del costo delle rate mensili e aumentare la durata del mutuo.
In ogni caso, nonostante si possa rinegoziare il mutuo sia a tasso fisso che variabile, in questo articolo vogliamo concentrarci su chi possiede un mutuo a tasso fisso o che comunque ci voglia passare, andando a valutare insieme l’opportunità e analizzandola.

Rinegoziare il mutuo da tasso fisso a variabile

Se il mutuo è diventato troppo oneroso o se si vuole approfittare di una proposta conveniente presso un’altra banca, come suggerito il primo passo potrebbe essere quello di bussare alle porte della propria banca e proporre un lecito ultimatum per cercare di abbassare i costi. Una delle strade percorribili per abbassare la rata del mutuo è la rinegoziazione mutui da tasso fisso a variabile.

Il tasso fisso è legato all’indice Eurirs, valore di riferimento europeo con cui si calcolano gli interessi fissi dei mutui. Generalmente, il tasso fisso del mutuo coincide con il valore fisso dell’Eurirs al momento del contratto, più lo Spread, la percentuale che la banca trattiene per i propri interessi.
Perché rinegoziare mutui da tasso fisso a variabile? Se il mutuatario sceglie di passare da un tasso fisso Eurirs ad un tasso variabile, in sostanza, sceglie di scommettere sul valore dell’Euribor. Il tasso variabile si basa sull’oscillazione in mercato dell’Euribor, il cui valore in borsa determina il valore nel mutuo. Scegliere un mutuo a tasso variabile conviene se il valore dell’Euribor è negativo. Ma non è sempre così… E il cambiamento potrebbe arrivare da un momento all’altro!

Molte persone preferiscono il tasso variabile perché, sulle carte, “costa meno” del tasso fisso. 

Il mutuatario si ritrova a fine mese a pagare una cifra sempre diversa, più o meno alta rispetto alla precedente, facendo riferimento alla pubblicazione giornaliera del valore emessa dalla EMMI (European Money Markets Institute).
Il vantaggio della rinegoziazione mutui da tasso fisso a variabile è sfruttare l’inflazione bassa che, tradotto, significa pagare rate più basse, specialmente all’inizio. Per questa capacità, il tasso variabile attira molti mutuatari che approfittano dei tassi Euribor storicamente bassi.
In questo periodo, ma in realtà ormai da qualche anno, il tasso Euribor che compone la rata del tasso variabile è decisamente basso, stando sotto lo 0, e pertanto converrebbe sicuramente avere un tasso variabile, ma, allo stesso tempo, dato che i tassi d’interesse sono ai minimi storici, forse la soluzione migliore è proprio quella di sfruttare il momento per passare a un tasso fisso, così da fissare la propria rata (seppur con qualche interesse in più del variabile) costante nel tempo, e avere in questo modo la certezza di non dover pagare più interessi da un momento all’altro, dato che seppur ora è così basso il tasso Euribor, potrebbe salire e arrivare sopra lo 0, andando ad aumentare le rate, da un mese all’altro, e non si sa quando questo può accadere.

Per farvi un’idea su quelli che sono i tassi attuali e partire preparati in una fase di rinegoziazione, il consiglio è quello di controllare periodicamente, o comunque prima di andar a parlare alla vostra banca, su dei portali che permettono simulazioni di mutui in tempo reale, confrontando le varie banche a disposizione. In particolare, vi consigliamo di dare un’occhiata al portale mutuisupermarket, il quale permette di visualizzare il tasso corrente di oltre 50 banche contemporaneamente.

Ma attenzione anche allo Spread: nel mutuo a tasso variabile lo Spread è un valore fisso, ma quando l’indice Euribor è negativo, le banche tendono ad alzare la percentuale di interessi applicati nell’offerta di mutuo. Se l’Euribor è basso, nonostante lo Spread sia maggiorato, al richiedente la rata sembrerà sempre bassa. Ma se dovesse alzarsi l’inflazione, il tasso di Spread rimarrà fisso, e il mutuatario si ritroverebbe a pagare di più rispetto al tasso di mercato. A quel punto è consigliato guardare nuovamente ai tassi attuali e rinegoziare.

Per questo motivo, molte persone che vogliono rinegoziare mutui a tasso fisso in variabile optano per un mutuo a tasso variabile con cap, o limite massimo, che regolarizza il tasso applicato dalle banche con un tetto, impedendole di salire troppo anche se i tassi di mercato dovessero superare tale limite. In questo modo, si andrà a pagare un po’ di più la rata, seppur non quanto quella di un tasso fisso attuale, ma allo stesso modo si potrà avere la garanzia di non far alzare troppo questa rata, avendo un tetto massimo di spesa mensile.

Rinegoziazione mutui tasso fisso da variabile

Se i tassi del mutuo variabile non sono più così vantaggiosi, e quindi ci ritroviamo nella situazione indicata poco fa, oppure si vuol puntare al tasso fisso così da non avere preoccupazioni future di un eventuale passaggio, si può sempre pensare ad una rinegoziazione da tasso variabile a fisso. Il mercato è una continua oscillazione di valori, e questo richiede un controllo costante, specie per chi ha sulle spalle un mutuo che si basa sulla variabile Euribor e che si prospetta durare ancora per parecchi anni. Vediamo perciò in cosa consiste la rinegoziazione del mutuo a tasso fisso partendo da un tasso variabile già attivato.

Anche il tasso Eurirs è storicamente molto basso. I due tassi differenti tendono ad andare in parallelo, seppur il tasso Eurirs determina un costo più alto del mutuo. Tuttavia non è detto che sia meno conveniente. Innanzitutto, essendo un tasso fisso, esso consente al mutuatario di pagare la stessa rata per l’intero mutuo, a prescindere dalle oscillazioni in borsa; in parole semplici, il tasso fisso è meno rischioso.

Il tasso fisso, specialmente all’inizio, prevede un costo maggiore degli interessi rispetto al variabile, ma rimane costante nel tempo. E se il mutuatario preferisce non dipendere dall’altalenante Euribor, ma piuttosto conoscere da qui alla fine del mutuo qual è il reale importo da pagare, può sfruttare l’andamento storico tendenzialmente basso dell’Eurirs e mantenerlo con il valore di oggi, anche se in futuro dovesse rialzarsi nel mercato, come già sta accadendo in parte.
Accanto al tasso fisso Eurirs, c’è ovviamente lo Spread: nei mutui a tasso fisso il “rischio” non è nelle mani del mutuatario, bensì nella banca stessa. Per questo motivo, la banca è spinta ad alzare il tasso applicato, innalzando in generale i costi del mutuo a tasso fisso rispetto a quello variabile, al fine di tutelarsi.

Il consiglio, qualora si possedesse un tasso variabile e si volesse passare a un tasso fisso, è quello di verificare periodicamente (una volta ogni 2 settimane) il tasso medio delle varie banche, andando a sfruttare i motori di comparazione mutui disponibili online, tra tutti il migliore, a parer nostro, è quello di Mutuisupermarket, nel quale dopo aver inserito il vostro mutuo residuo, gli anni restanti e il valore circa dell’immobile, potrete avere a vostra disposizione dei preventivi da poter confermare presso varie banche. Inoltre, qualora fossero veramente molto vantaggiosi, potreste anche inserire i vostri dati e “bloccare” così il preventivo, andando a parlare con la nuova banca e potendo valutare una surroga, piuttosto che una rinegoziazione presso la propria banca.

Perché rinegoziare il mutuo a tasso fisso?

Il mercato è un mondo in continuo cambiamento, dove i tassi oscillano costantemente rinegoziazione mutui tasso fissodeterminando, di volta in volta, nuove offerte di mutuo a tasso fisso che possono sembrare migliori rispetto al vecchio contratto siglato: ecco perché rinegoziare mutui a tasso fisso più che una scelta, è un diritto al risparmio; ovviamente, ribadiamo, è un diritto nella richiesta, non nell’ottenimento. Sta alla banca scegliere se accettare la rinegoziazione del mutuo o rischiare di perdere il cliente, pronto a surrogare, a quel punto, verso un’altra banca. Ma vediamo più da vicino cosa si può fare con la rinegoziazione dei mutui a tasso fisso e per quali motivi.

Aumento o diminuzione numero di rate

La rinegoziazione è soprattutto uno strumento per salvare il mutuo. Consente al mutuatario di rivolgersi alla propria banca per chiedere di modificare il numero di rate stipulate nel contratto. Si delineano, perciò, due alternative.

  1. Il mutuatario che non riesce più a pagare le rate del mutuo perché troppo alte, può optare per la rinegoziazione mutui a tasso fisso, per aumentarne il numero e, perciò, abbassare il costo della rata mensile del mutuo. 
  1. Il mutuatario che può pagare le rate e desidera diminuire il numero di rate, può alzare il costo della rata mensile. E non si tratta di un paradosso: diminuire il tempo di estinzione di un mutuo significa risparmiare sul tasso fisso che, in relazione ad un tempo minore, diminuisce. Perciò pagare rate più alte fa risparmiare sugli interessi complessivi del proprio mutuo, andando a pagare gli interessi per minor tempo.

Riduzione quota capitale del mutuo

La quota capitale del mutuo è il valore del mutuo senza gli interessi; è perciò la somma di denaro che la banca eroga in favore di un mutuatario e che lo stesso dovrà restituire, insieme agli interessi. La quota capitale si distingue perciò dalla quota di interessi, che è la somma di tutti gli interessi che il mutuatario dovrà aggiungere alle rate mensili per estinguere il prestito.
La quota capitale è un valore immutabile che va obbligatoriamente restituito alla banca che ha prestato il denaro. Generalmente, la quota capitale del mutuo a tasso fisso si restituisce in rate di egual misura, cosicché si possa saldare il debito attraverso pagamenti costanti e dello stesso importo; il cosiddetto “metodo alla francese”.

Ragionando su un’ipotetica rinegoziazione mutui a tasso fisso, è bene sapere che la quota capitale è uguale e contraria alla quota di interessi: all’inizio del mutuo, è la quota interessi ad essere più onerosa, viceversa verso la fine del mutuo, gli interessi calano e la quota capitale è il pagamento più oneroso. La quota capitale di una rata è quella parte di rata che va a estinguere in maniera diretta l’importo del capitale di mutuo erogato dalla banca. Gli interessi, invece, sono quella parte di rata che si paga alla banca per commissione, ma che in realtà non vanno a diminuire il prestito ottenuto. Per questo è sempre bene cercare di estinguere il prima possibile la parte di quota capitale, così da non dover pagare ulteriori interessi.

Caso diverso se invece ci si trova di fronte ad una estinzione parziale del mutuo: se il mutuo viene restituito con un ammortizzamento “classico” la quota capitale viene calcolata ogni mese così da cospargere il pagamento su tutto l’arco della durata, riducendo la rata. Se invece si opta per un ammortizzamento “modificato” la quota capitale viene fissata al tasso iniziale. In questo caso, seppur il numero di rate diminuisce a causa di un parziale rimborso anticipato, il valore della rata si riduce di poco.
Solitamente viene fissata una soglia minima di estinzione anticipata del mutuo, per poter ridurre la quota capitale di una cifra fissa pagata tutta insieme, così da andar ad ammortizzare il costo delle rate negli anni o potendo in questo modo diminuire la durata del mutuo di qualche anno. La soglia minima di pagamento standard è di 1000€, ma può variare da banca a banca.

Riduzione tasso fisso d’interesse

Il mutuo a tasso fisso, come è ben noto, è stabile ma oneroso, specialmente all’inizio del pagamento. Ma anche il tasso fisso, in relazione a quello variabile, subisce il riverbero delle oscillazioni in borsa, e pertanto è costretto anche lui a mutare nel tempo (il tasso, non la rata che si è stabilita con la propria banca in fase di stipula del mutuo).

Per il mutuatario che sospetta di pagare troppo o che, semplicemente, è attratto da nuove allettanti proposte di mercato, prima di recarsi in un’altra banca per la surroga, può rivolgersi alla propria cercando di abbassare il tasso fisso del mutuo: rinegoziare è uno strumento importante che consente di risparmiare tanti soldi al mutuatario, costretto a portarsi dietro le rate per molto tempo.

Se sono passati tanti anni dal momento della firma, è il momento di rileggere il contratto e vedere se il tasso fisso dell’epoca è più alto di quello attuale; e considerando il trend negativo, ci sono buone probabilità che sia effettivamente così. È a quel punto che al mutuatario conviene contattare la banca e chiedere la rinegoziazione per far abbassare il vecchio tasso del contratto al pari del tasso attuale di mercato.
Come vi abbiamo già indicato precedentemente nell’articolo, il nostro consiglio è quello di fare subito un test su Mutuisupermarket, dove inserendo il restante del vostro mutuo e l’importo dell’immobile riuscirete subito a visualizzare gli ipotetici preventivi, analizzando il costo di una possibile rata sul mercato attuale.

Requisiti e suggerimenti

Per richiedere una rinegoziazione del mutuo – tasso fisso a variabile, e viceversa – è sufficiente avere un contratto siglato con la propria banca, per comprendere quali condizioni vogliono essere modificate, per poi procedere tramite scrittura privata: è necessario spesso inviare una raccomandata a/r alla banca, proponendo il nuovo accordo, oppure dirigendosi personalmente nella filiale. A quel punto, la banca ricontatterà il mutuatario, scegliendo se accettare di rinegoziare oppure no.
Tra i consigli per la rinegoziazione dei mutui c’è quello di rileggere il contratto. Le banche tendono a preservarsi attraverso l’inserimento di “clausule” a proprio favore, in caso di surroghe o rinegoziazione mutui. Rileggendo il contratto si può scoprire che ogni cinque anni (esempio puramente indicativo) c’è la possibilità di passare da variabile a fisso. Ma bisogna accettarsi, in queste offerte contrattuali, che il tasso fisso non corrisponda al vecchio fisso del contratto (magari più alto), bensì al tasso fisso del mercato, che potrebbe essere sceso. Inoltre, controllate che non vi venga proposto un tasso inferiore, ma poi invece venga modificato da fisso a variabile. Sono tutte piccole strategie che utilizzano le banche per poter mostrare di aver abbassato la rata ai propri clienti, ma con metodi che torneranno poi a loro favore nel futuro.

È infine consigliato procedere prima con la rinegoziazione mutui tasso fisso o rinegoziazione mutui tasso variabile, e poi eventualmente con la surroga, per via del valore di perizia. La surroga prevede per legge una valutazione dell’immobile, e tale valutazione deve rientrare nell’80% del valore dell’immobile per poter consentire la surroga del mutuo. Salvo eccezioni, la rinegoziazione dei mutui non necessita di perizia. Per questo, a chi ha proceduto con interventi di ristrutturazione in casa è consigliata la rinegoziazione, piuttosto che la surroga. Anche perché, in fase di perizia immobiliare, non deve esser presente alcun tipo di abuso edilizio nell’abitazione e, soprattutto, la planimetria catastale deve corrispondere esattamente a ciò che è presente nell’immobile.


La guida alla rinegoziazione dei mutui a tasso fisso o variabile termina qui, sperando che possa essere utile per una eventuale sistemazione del mutuo. Quando si hanno dei debiti con la banca è sempre meglio essere prudenti con i pagamenti, ma in caso di necessità la rinegoziazione è uno strumento efficace per modificare il piano di rimborso. E soprattutto, se è passato tanto tempo dalla firma del contratto, è sempre opportuno dare uno sguardo ai nuovi tassi presenti sul mercato, così da poter risparmiare sulla quota di interessi, quando è possibile. E spesso è possibile!

Non esitate a rivolgerci delle domande, lasciando un commento qui sotto. In alternativa, se doveste necessitare di una consulenza per la rinegoziazione mutui a tasso fisso, potete inviarci una richiesta specifica via email oppure compilando la richiesta da qui. Saremo felici di indirizzarvi verso esperti qualificati del settore.

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